楼盘概况

阳光城象屿登云湖项目位置在福州二至三环，是一个别墅楼盘，主要有联排别墅和叠拼，建筑产权为70年，占地面积915308㎡，可售的总套数是1106套。楼盘开盘时间是今年的4月22日，而且预计今年的9月30号就可以竣工，但是不知道是什么缘故，今年内就可以竣工的楼盘要到2023年才可以交房，多少有些令人费解。

目前整个楼盘去化率不高，开盘已经三个月了去化率也仅仅只有29.1%，去化率可以说比较惨淡，尤其是今年福州楼市整体比较火热的情况下，这个去化率就明显不够看了，而且楼盘可是在福州二至三环内，福州二至三环内的楼盘一般情况下去化率都还可以。

地段分析

阳光城象屿登云湖确实位于二至三环，但是二至三环的山区也是山区，整个位置非常偏，在山上很难有大的开发，毕竟开发成本也不低，更何况山脚下还有面积比较大的棚户区。虽然看地图与山下居民区的距离也不算太远，但是看道路建设情况的话其实很远，要绕一大圈才会到山脚下。整个区位所处的位置不好，位置很偏。即使是作为别墅区地段也并不理想。

交通配套

交通配套基本没有什么优势，首先楼盘位置在山上，并没有大的道路规划，将来应该也很难有经过这个位置的大型道路规划，只有一条不是特别宽敞的马路可以下山出行。另外附近并没有公交站，实际距离楼盘最近的公交站直线距离也1.2公里了，而且这个站只有170路公交，怎么看距离都不是很近很方便的样子。

至于置业顾问说的离福州站直线距离1.8公里出行很方便的问题，直线距离确实1.8公里，但是是直线距离，楼盘在山上，实际距离远远不止1.8公里。且不说距离问题，一般情况下动车站这种公共交通配套并不是经常使用到的交通配套，除非是频繁出差的人群，对于大多数人来说动车站距离远近并不太影响生活的品质，反而是像地铁、公交这种公共交通配置才是评价一个楼盘交通配置的重点。

教育配套

教育配套最实际的就是楼盘本身规划建设的幼儿园，因为阳光城登云湖在考虑到实际道路情况的条件下离得最近的幼儿园就是距离1626米的东站幼儿园，规划建设幼儿园倒也是方便业主之举。

小学离得实际离得最近的小学是距离1586米的福州市登云小学，教育配置并不太好，不过这也算是别墅区的通病吧。教育配置确实一般，而且还得看具体的划片情况，毕竟现在去化率也不高，离交房时间也还久，还要看未来的规划建设情况。

商业配套

商业配套目前能知道的就项目自己规划的由售楼部改的商业区，面积大概1800平左右，如果改造成功的话基本满足生活的需求应该不会是太大的问题。不过最近阳光城的资金链被爆出比较吃紧，不知道未来阳光城的资金链会不会好转，是否会影响到品质问题。

比较高端需求的商业的话最近要去距离不是很近的泰禾广场，商圈加持作用基本没有。目前也只能等待售楼部这个商业配套了，因为周边的商业配套确实比较少，楼盘还有很大的成长空间。

医疗配套

医疗配套的话两公里范围内的医疗配套只有晋安区岳峰路东站社区卫生服务站，平常的话看个感冒发烧应该还是不成问题的，走路可能久一点大概二十来分钟，开车就快一点。但是毕竟不是大型的综合医院，医疗配套多少有些不方便。即使是将来楼盘规划建设好医疗配套在短时间内也很难成长成比较成熟的医疗系统，对于有医疗配套需求的购房者来说不是太优质的楼盘。

户型分析

我们来看一下联排户型图，毕竟这是阳光城象屿登云湖的主推户型也是最吸引人的可以看湖景的别墅。联排别墅相对于独栋别墅来说私密性会更差一些，而且呢这个户型看起来并不是很宽敞，整体比较紧凑。

一层

二层

三层

四层

生态环境

生态环境还是不错的，毕竟登云湖其实是一个水库，远离城市喧嚣，而且由于水库对周边的植被覆盖要求比较高，所以附近都是比较茂密的树林，除了阳光城以外基本没有其他的建设用地，基本不用担心建设用地的环境困扰。而且楼盘预计今年九月底就可以竣工了，但是实际交房在2023年才交房，两年左右的时间不出太大意外的话配套建设应该是可以建好的。

登云水库的生态环境确实不错，还能看见成群的黄牛，确实是福州二环内难得看见的乡村质朴气息了。

但是登云湖因为是一片比较大的开放水域，一到夏天就会吸引来一些游泳爱好者，近几年来时常有人溺亡，如果对这方面比较介意的话还是有一定的影响的。

看湖的话只有前面的联排别墅才比较看得到，不过因为是别墅，所以楼层并不高，这样看到的风景效果可能不会太好，要是想要看湖景的话其实直接走到湖边可能效果还好一点。

价格分析

阳光城登云湖的备案单价跨度比较大，在21968元/平-40990元/平的区间内，能够看湖景的联排别墅均价到了约847万一套的价格，价格还是比较高的。虽然楼盘有比较大面积的配套设施规划，而且容积率很低，但是周边的楼盘存量是比较大的，比如绿城柳岸晓风、福州熙悦府、龙湖云峰原著等等楼盘，并且在去化率上都不是太理想，可能还会进一步影响阳光城登云湖本身的去化和价值。

晋安区的房价整体是比较稳定的，并没有出现较大的波动，登云湖附近大型市政配套基本不会太多的情况下价格很难再有很大的上升空间，加上福州对楼市有进一步管控的趋势，整体上升空间不大。其实单看价格也还好，也不算溢价极其严重的楼盘，只是不太值，但是别墅都是毛坯交付的，装修费用可能就比较伤人了。

网友评价

网友对于阳光城登云湖的顾虑还是挺多的，比如说位置比较偏僻，户型不太满意，还有就是销售服务质量的问题，这可能是因为阳光城近几年资金链一直不太理想，所以不太注重这方面的品质体验吧。

有的网友对于登云湖水库以前出现的溺亡事件还是有所阴影，会因此感到害怕。还有的网友对于登云湖的交房时间感到不解，而且周边配套还很少，交通情况不理想的问题也比较值得担忧。

总结分析

阳光城象屿登云湖的楼盘位置确实比较偏，交通也不是很方便，周边配套还需要很长时间的建设。比较值得注意的是阳光城近几年来资金链并不理想，阳光城今年以来的股价跌幅已经将近25%了，阳光城有近3000亿的负债，面对紧缩的楼市阳光城的危机还在继续。从网友评价中来看，阳光城象屿登云湖的品质口碑也不是很理想。