去年的闽侯宗地2020-16号竞争还比较激烈，不仅触发了限价还进入和竞配，最终保利以最高限价7.95亿加限价回购住宅360㎡13500竞得了这块地，其中平均楼面价为13500元/㎡、楼面价为14042元/平方米、商品住宅销售备案均价为20837元/平方米。

不得不说，这个的地块的可售楼面价创闽侯地区的新高，指导价在闽侯首次突破了两万。

一

当然，在闽侯这个地方，敢卖到两万以上的价格，这个地块肯定有它的优势。

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首先，就是该楼盘的第一个卖点——湖景房。该项目正好坐落在新建的旗山湖畔，可以达到一线看湖的绝佳视野。闽人崇尚逐水而居，要在福州千千万万个楼盘中脱颖而出，一些像江、湖、林、海等稀缺的自然资源是一个很好的优势，绿化面积达到813亩的旗山湖的面积是两个福州西湖的面积，是目前福州最大的绿色生态景观湖，让保利阅云台增加了不少卖点。

从交通上看，该项目北面是闽侯大型公交站——福州汽车客运西站，从公交车方面还是比较方面。从地铁方面来看的话，保利阅云台说自己是地铁房，用地图测了一下该项目距离最近的地铁2号线董屿福师大站，大概要900多米，步行差不多十分钟左右，说是地铁房有点牵强，但是比起周边的房子来说，这个距离算近的了。

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我们从区位来看看保利阅云台，能高于两万的楼盘，区位来说肯定不差，首先该楼盘位于福州大学城内，附近就有福建工程学院和福建师范大学旗山校区，价值上还是有升值的空间。

二

说完了优势，我们再来看看保利阅云台的缺点吧！

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近期，人民网点名了福州新盘的销售乱象，除了之前提到的大东海江山府之外，保利阅云台也在被点名名单里，说来也是它活该，捆绑21万的车位，比房子还贵。捆绑车位这个做法是不被允许的，这下被央媒点名了，倒是十分地不光彩。

其实除了捆绑车位方面，湖景房的销售也是保利阅云台的一大乱象，湖景房已经被大家戏称为“员工房”，其背后的原因我就不用多说了。

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在舆论方面，其实还有一点。在保利阅云台低调开盘的时候，那时候有细心的网友发现，在闽侯不动产网站中搜索不到该项目的备案情况。无证开盘的风云也是当时阅云台的一大争议点。不过后来闽侯不动产的网站上是可以查得到该楼盘的备案情况，究竟是信息延迟还是真的是“无证上岗”，现在也不是很重要。

接下来我们从他的配套设施来看。

从商业配套方面来看，不仅仅是保利阅云台，可以说甚至是整个上街板块比较薄弱的一点。最近的商场是距离3.3公里的正荣财富中心，其次是4公里左右的永嘉天地。虽然说有地铁的话去广场也比较方便，但是依然改变不了它商业配套不完善的缺点。

闽侯高新区今年九月份要建成一个高新万达，从第三方地图软件可以测出距离该项目有足足7公里远。从距离上看，高新万达跟该楼盘的商业配套没什么关系了。

接下来是诟病很久的环境问题，说起来也挺好笑的，该楼盘的第一大卖点是拥有稀缺的湖景资源，但是它周围的环境确实也不是非常好。该楼盘紧邻消防大队和福州西车站，车辆经过时的噪音算是非常大。其次也有业主吐槽外面有很多工程车路过，灰尘方面的问题比较严重。

还有教育配套方面，福州12345 给出的回复是，保利阅云台属于闽侯县管辖，并不会划片到高新区实验小学、建平中学。后续该楼盘具体划分到哪是个值得让人深思的问题。

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三

保利阅云台项目共有九栋楼，其中2#、5#、7#号楼为高层住宅，其余6栋为小高层住宅，容积率为2.3、绿化率为35％。总的建筑面积为5585㎡，总规划户数有579户。车位比例为1：1.05。主推的户型有三房一卫的78㎡户型、三房两卫的89㎡和95㎡户型以及四房两卫的128㎡和131㎡的户型。

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三房两厅一卫，建筑面积为78平方米。

该户型属于三开间朝南的设计，户型较为紧凑，没有过多的浪费，再加上拥有一个巨大的阳台，总体来说比较不错。不过这种户型朝北的卧室和厨房依靠采光井采光的话，采光方面不会太好，不过这也是中间套的常见的缺点。

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三房两厅两卫，建筑面积为88㎡

该户型也是三开间朝南的设计，有做到很好的动静分离，属于市面上的主流户型，也搭配了一个大阳台，同样都是中间套，跟78 ㎡有一样的缺陷就是卧室和厨房的采光并不太好。

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三房两厅两卫，建筑面积为95㎡。

该户型是2#、5#、7#号楼的东边套户型，布局跟上面的那套88的户型差不多，比较来看的话，这套会比较好，首先该户型是一个南北通透的户型，取消了朝北次卧的连廊，隐私性较好。

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四房两厅两卫，建筑面积为128㎡。

这是一个为湖景房打造的户型，是西边套，西边配备了一个大阳台，该户型也是三开间朝南，但是由于西边为了湖景建造了阳台，所以该户型的南面是没有阳台的，所以相对来说缺少了生活阳台。

四

从开盘到现在，保利阅云台的去化率还算可以，去化率已经快要达到八成，靠近旗山湖和大学城让该项目拥有了一些优势，保值增值方面还是有的，虽然高于两万的价格，从品质上还算可以。

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保利此次的项目定位比较明确，属于刚需外溢的房源，所以，对于需要在主城区上班需要通勤时间以及需要考虑到划分学校问题的刚需用户的话，建议三思而后行，毕竟仔细看配套的话，保利阅云台并不属于一个优质的刚需盘。

在针对之前的捆绑车位等销售乱象，被央媒点名了之后保利应该会有所收敛，不过已经去化了快八成这方面好像影响也不会太大。