三江口的这个楼盘，卖到了30000元/㎡，是有什么过人之处吗？

福州南站附近的三江口板块有一个非常热门的板块——大东海江山府。如今价格已高达30000元/㎡，它究竟有什么过人之处呢？我们来分析一下！

图片来源于：幸福里APP

楼盘土拍

土拍回顾：2019年7月31日，大东海实业经历了112轮的竞拍，最终以42.9亿的价格拿下了宗地2019-38号地铁樟岚停车场上盖地块。平均下来楼面价为12336元／㎡，溢价率37％。

大东海江山府这个项目占地326.04亩，容积率1.6，需配建面积为9518㎡住宅（人才公寓）建筑是有市政府指定的按照单位5800元／㎡回购。

同时该地块还有面积不少于21000㎡商业建筑；配备建筑面积不少于6100㎡一个幼儿园；该项目实施装配式建造，有达到60％以上的全装修比例。

从地块来看，因为该项目定位是TOD项目，这种模式目前在福州比较火热，而且该项目还是纯商的定位，从这个角度来看，可以说该项目开发空间较大，不过对于这种大盘来说，后面去化的难度很高，而且大东海作为比较新的开发商，做纯商的品质也不知道怎么区定位，总体而言，该项目的未来的不确定性很大。

地段分析

该楼盘位于仓山区三江口板块，这个板如何呢？对于这个板块大家的说法褒贬不一，一部分人认为它是福州的陆家嘴，另一部分的人认为三江口这个板块是名副其实的“鬼城”，三江口这个板块距离我们传统意义上的鼓楼市中心将近有20公里车程，这算是福州市的边缘角落了。

就目前来看，三江口附近的配套设施还是非常不完善的，当然，福州市政府对于这个板块的发展还是非常重视的，三江口这个板块的发展的前途是一片光明的，但是需要一定的时间。

交通配套

虽然大东海江山府位于六号线樟岚站仅50米距离，但是福州地铁6号线并不前往市区，所以如果日常出行是在市区的话，还需要换成地铁，会比较麻烦。

从自驾出行来看，该楼盘附近的南江滨东大道，但是从这里到市中心还是有一定的距离。

但是在高速公路旁的楼房未必是一件好事，再加上楼盘身后还有铁路轨道，试想一下，前面是高速公路汽车时不时穿过，身后是铁路动车不断呼啸而过，可想而知噪音问题也是一个很大的问题。

教育配套

对于大东海江山府的教育配套，也是该楼盘宣传的主力点，划片的是清华附中，小学是划片清华附中小学二部。同样是对口清华附中的初中部，一个是小学一部，一个是小学二部，到底有没有区别呢？

各种网友的评价说清华附中的小学一二部相比较，会能更看好清华附中小学一部，而在他们眼里划片到小学二部的话，就像一个普通的村小。

有网友说，清华附中小学二部是原来村里的小学，询问置业顾问的时候，被告知岚湖小学已经没有了，改建成二部。

还有网友评价到，从师资力量来看，清华附中小学本部的师资是市里管辖的，而清华附中的二部是由仓山区管辖的。

再有相关新闻，在学校老师招聘考试的时候，在面试环节的时候就提出了放弃，甚至个别的排名还是第三。不知道这个传说中的名校未来到底如何？

虽然在此问题上，开发商一直强调本部和二部并没有什么区别。但是从网友的讨论来看，还是觉得本部会比二部好一点，就拿划片仓小和施程小（仓小分校）来看，这两所学校虽然都对口的外国语学校，那在周边的价格上就有天壤之别了。

商业配套

从周围商圈的角度来看，由于三江口板块的入住率不高，虽然该楼盘周围有一个嘉里商业综合体的项目，但是显然是远远不够的。等到三江口这个板块发展成熟，商业建设慢慢成熟，还有很长的时间需要等待。

医疗配套

从地图上来看，大东海江山府周围的医疗设施稀缺，当然，这也是三江口板块的一个诟病，从地图上来看，距离该楼盘最近的医院还是个镇卫生院，并且距离有7.3公里远。再说说正在建设的福州第一医院新院，也距离该楼盘足足7公里。

生态环境

距离大东海江山府直线距离2.5公里有个金沙公园，是一个不错的饭后散步的休闲场所。

户型分析

83A，三室二厅一卫一厨，建筑面积83㎡。

该户型是三开间朝南，有一个房间是朝北。

但是这个户型是中间户，朝北的那个房间是要靠连廊采光的，这样采光的效果不是很好。还有一个缺点就是现在三房户型主流的是89㎡，有两个卫生间，那就显得这个83㎡只配备一个卫生间的户型有些尴尬。而且这个户型不是通透的户型，厨房也是只能依靠采光井来采光，采光的效果也不是很好。最后从该户型的动静分离的角度来看，没有做到明显的动静分区，这样会导致动静两区会互相干扰。

96A，三室二厅二卫一厨，建筑面积96㎡。

该户型从采光的方面方面来看，它的缺点和上文83㎡的户型一样，连廊户型朝北的房间是靠采光井的，但是这个户型很好地做到了动静分离，而且配备了两个卫生间。

101A，三室二厅二卫一厨，建筑面积101㎡。

该户型是端头户型，南北通透，采光来说是比上文的户型理想，但是从开间和进深角度来看，这个户型的开间和进深比例不是很理想，这样会导致它的保温效果不会很好，会在夏天和冬天的时候就能明显感受到。

价格分析

对比福州南站附近三江口板块的价格，目前大东海江山府的价格即将达到30000元/㎡，不知道是什么让它的价格如此之高，是划片清华附中二部？还是靠近福泉高速？

网友观点

目前网友对大东海江山府的评价都比较多元，有部分网友还是针对清华附中二部抒发了自己的意见，还有人觉得位置偏僻价格虚高，不太值得。

总结分析

综合以上关于大东海江山府的分析，它的优势就是休闲娱乐场所不错，劣势相对来说还是比较多，首先它位于三江口板块，这个板块目前周围设施还不是非常完善，后续建设完善起来也不是一天两天的事情。

而且周围的楼盘也在出售，房源还是很充足的，再加上他主推的划片清华附中二部的好坏争论不一。再加上30000元/㎡的房价实在是价超所值。总得来说，如果是要刚需买这个片区的房子的人来说，大东海江山府这个楼盘还是需要慎重考虑一下。