2021“房贷新规”来了

2020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策，即《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，并宣布自2021年1月1日起直接实行。这是针对房地产企业融资划出三道红线后，对于房地产行业金融监管的又一重锤，为房贷设置了“两道红线”。

“三道红线”是指央行和住房和城乡建设部之前为房地产企业设立的新的融资规则，他们希望房地产开发商可以按照三道门槛对其自身风险进行评估：

1. 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；

2. 净负债率不得大于100%；

3. 现金短债比不得小于1倍。借此，来有效的监管房地产企业的过度负债，抑制房地产泡沫及后续崩盘的可能。那此次房地产贷款集中度管理制度中两条红线又有何不同呢？

房地产贷款“红线”划定

我们可以看到“三道红线”其实主要针对的是房地产企业，而“两道红线”则是为了对银行业的房地产贷款进行集中管理，对于银行发放的房地产贷款和个人住房贷款设置上限，针对的其实是银行和购房者。

第一道红线是房地产贷款占比，指一家银行的全部房地产类贷款（包括个人房贷款、企业房贷）占其全部贷款的比重。大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款的比重。大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

所以，“两道红线”其实是旨在收紧消费者购房的银根，一方面对金融机构加上了一个“紧箍咒”，使得银行的贷款不能过度集中于房地产部门，以防房地产市场出现动荡，给整个金融体系带来系统性风险。另一方面抑制了居民加杠杆的浪潮，当前中国居民的负债率上升过快，若不有效引导，很有可能影响金融稳定。

影响几何？

三道红线颁布后，那些财务健康的地产商并不会受到太大影响，而那些小、弱、穷和高负债的房企在政策颁布后只能自取灭亡，而活下来的房企继续做大做强，保证了房地产市场平稳健康发展。

类似的，根据房贷集中管理的要求来看，我们可以看到银行越小，其地产相关贷款的额度上限越低。所以这一政策对于大型银行的影响是非常有限的，甚至是偏利好的。因为大型银行得到的“房贷额度”较高，从当前的数据来看都基本达标，有两家银行在个贷上稍微超标，但幅度不高，调整压力不大，只要把贷款规模做大，房地产贷款额度不用减占比就能降下来。而2020年上半年工行的个人住房贷款占比是30.5%，低于监管部门设定的上限，所以这部分不仅不用压缩，甚至还有提升的空间。

而对于中小银行来说，其房地产贷款业务将会被压缩，影响业绩。由于监管部门给大行的房贷额度较为充足，小行则有较大的调降压力，很多房贷可能就会搬家，从小行搬到大行。

当然，即使目前有的银行在这两方面的贷款余额超出了红线，也并不用着急，监管部门给足了时间余地，整改期长到两年到四年，目的就是为了确保银行的渐进稳妥，但房住不炒的态度是坚决的。

想要放贷，银行可以将资金多投放实业，而不是房地产。所以随着政策的落实，贷款不再集中向房地产跑，就有了服务实体经济的余地，另一方面，居民不再集中于房市，之前被挤压的居民消费有可以释放出来，相应的国家促进消费贷的想法也就有了落实的空间，慢慢的我们就可以优化社会整体的信贷结构，使得其向更稳健的方向发展。

如果说房企“三道红线”是在资金需求端的管理，那这次房贷集中管理则是在资金供给端的收紧。一个对房企，一个对银行，两手抓，给房地产行业去杠杆，给居民端去杠杆，中国楼市的健康发展已刻不容缓。