空置率是一个衡量房地产是否存在泡沫的，非常关键的指标。我国一直没有官方发布的、统一的空置率数据，之前都是各种民间、半民间的机构才统计，很多统计结果都不太准确。例如有些认为，我国空置率已经达到30%的。这个数据显然是不太严谨的。

其实比较靠谱的数据，应该是比日本高一点。这个是唯一由房地产核心部门的官员公开承认过的。

那么日本的住宅空置率是个什么情况呢？今天咱们就聊聊这个话题。然后重点是，根据日本空置率的经验，我们能够学到什么？借鉴到什么？

2018年的时候，日本内政和通信部发布过《住房和土地统计调查》，调查结果显示：截至2018年10月1日，日本空置房屋数量达到历史性高——864万间，较五年前的调查数据增加约26万间，占房屋总数的比例也上升至13.6%，较五年前增加0.1个百分点。

864万间、13.6%的空置率。这就是日本的住宅空置情况。

一般来说，国际上把10%到20%的空置率，算作空置率过高；把20%以上的空置率，算作危险信号。意味着房地产泡沫比较严重了。

而最新的数据显示，日本住宅空置率仍在小幅上升，有机构预估，到2033年，日本空置率可能会超过20%。

那么，日本的空置率为什么这么高呢？在地区分布上又有什么特点呢？

1，日本空置率攀升原因和分布特点：

日本的住宅空置率不断攀升，和投资过热、房地产供应过多的关系不大，主要是人口结构变化和城市化发展的原因。

从人口来说，日本早已进入老龄化社会。老年人口多，青年人口占比不断减少，新生儿数量减少。

日本的人口总数，已经连续11年减少。2020年日本人口总数1.1.2427亿，比2019年减少50.5046万人。要知道，人口可是房地产最基础的支撑。没有人口，哪来的购房需求？当日本的人口不断减少后，需要买房的人也就越来越少了。所以很多房子就空置了。

从城市化发展来说，日本超级大都市的发展趋势非常明显。日本三大都市圈：东京圈、大阪圈、名古屋圈，汇聚了全日本51.8%的人口。超级大都市圈东京，更是一座城市汇聚了全国30%的人口。

人口向大城市，特别是三大都市圈汇聚的结果就是，小城市、特别是乡村，人口不断的净流出，自然而然就造成了住宅空置率逐年攀高的现象。

一边是寸土寸金，却依然人潮涌动的大都市；一边是日益落寞和寂静、人烟渐去的乡村。这就是城市化发展的一个代价。

所以说，日本住宅空置率不断攀升的原因，主要就是新增人口减少，城市化不断把人口从乡村和小城市吸引到大城市。而从分布上来看，乡村和小城市的空置率是最高的。

2，为了解决空置问题，日本免费送房子

之前网上有日本免费送房子的新闻，让很多人看了心热。其实所谓的免费送房子，是有条件的。

前面我们说过，日本的空置房屋在分布上，主要聚集在乡村和小城市。为了解决这个问题，日本乡村成立"空屋银行"，免费赠送房屋给符合条件、通过审核的民众，并提供修缮补助等优惠条件，吸引民众到乡下居住。

所以说，免费送房确实有。但不是东京大阪之类大城市的房子，而是人口不断外流的乡村的房子。这其实是日本的努力的拯救乡村。某种程度上，可以说是和城市化的大潮流相对抗，效果估计不会太好。

当然，如果你想体验一下日本的乡村生活，倒是可以试一试。一般来说，40岁以下的单身人士，或者至少育有一名18岁以下儿童的家庭，都可以申请。外籍也可以。

以上就是日本住宅空置率的情况。那么，这对中国来说有什么借鉴意义呢？

3，对中国住房市场的借鉴意义

住房空置率不断上升，主要有三个原因：第一是投资过热，房地产商盖的房子太多了，老百姓出于投资甚至是投机的目的，买的房子太多了。盖的多、买的多，买完放在那也不住，就是等着升值。这自然会造成空置率不断升高；

第二个是人口结构变化。新生儿减少、老龄化上升。这会从根本上减少房子的需求盘，人少了，买房子的少了，那些大兴土木盖的房子，也就更没人买、没人住了；

第三个是城市化发展，导致的人口分布变化。日本城市化了高达95%，所以三大都市圈汇聚了全国一半以上人口；而我国的城市化进程，正在进入新阶段，大湾区、城市群、都市圈，都是这两年才启动的城市化发展战略。

等过个十几年，这一波城市化战略落实差不多了。那时候的人口分布差距，会更加严重。到时候乡村人口减少、三四线城市人去楼空。都是可以想象的。

而日本住房空置不断提高的原因里，之所以没有投资过热，是因为日本已经经历过房地产泡沫破裂了。日本房价疯涨、老百姓借钱买房、开企业不如投资房地产的时代，日本已经经历过去了。

中国现在强调"房住不炒"，其实就是为了避免房地产吸纳过多社会资金，挤占制造业、实业的资金；也是为了避免发生风险。

我们都期待，泡沫不会破裂。

但是即使不会破裂，买房子的逻辑也开始发生变了。

很多人一直在担心房价会怎么发展？涨还是跌？

其实房价没那么重要，城市才重要！

我国的人口结构也在发生变化，新生儿数量逐年减少、小学生入学数量逐年减少，再加上城市化的不断发展。未来城市差距逐渐拉大，是基本上确定的了。

老猫一直说，买房子就是买城市。

那些人口不断流出的城市，空置率会不断提高。房地产市场会越来越不活跃。

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