我们在前面的几篇文章里，讲了哈尔滨的城市规划、哈尔滨新区，以及哈尔滨地铁的发展情况。从城市规划，到新区规划，再到轨道交通规划中最重要的地铁规划，由大到小，给大家分析了哈尔滨的城市发展情况，以及房价地段情况。

接下来，我们继续东北核心城市的讲解，今天要讲的城市，是吉林省会——长春。

1 长春的城区总体规划

长春是吉林的政治、经济、文化中心。现辖七区一县，并代管三个县级市。七区是：朝阳区、南关区、宽城区、二道区、绿园区、双阳区、九台区；一县是农安县；代管榆树市、德惠市、公主岭市。

除了以上七区四县外，还有各种开发区。新区包括长春经济技术开发区、长春净月高新技术产业开发区、长春新区、长春汽车经济技术开发区、长春莲花山生态旅游度假区、中韩（长春）国际合作示范区等6个开发区。

这6个开发区很显然是长春的经济重心所在，既然是经济重心，那么自然也是产业聚集地、人口聚集地，也是房地产价值高地。关于开发区的内容，我们下一篇文章细讲。今天主要讲整体的城市规划情况。

长春最近的一份城市总体规划，是2017年出的《长春市城市总体规划（2011-2020年）》修订版。这是研究长春城市规划的最重要资料。

下图是总体规划图：

从图片可以看出，长春市和四平、吉林、松原、哈尔滨四市接壤。三个代管县（市）里，榆树市在最东北端，和哈尔滨接壤；德惠市与榆树市被松花江隔开，与长春主城区接壤。这两个都是县级市，公主岭是地级市，在2017年的时候，还是四平市代管的，2020年6月份才划归到长春代管。

下辖县农安在长春市北部，与松原接壤。而中心城区则在西部中间区域，大黑山脉以北。以上就是长春市整体的城市结构。

通过图例我们可以看到，大红球区域标注的是综合型城镇。中心城区、几个县（市）以及双阳区，都是综合性城镇。棕色是工业型城镇，工业型城镇在中心城区集中度最高。所以，无论是综合型城镇的规模和聚集度，还是工业型城镇的聚集度，中心城区都是最高的。

而其它地区，粉色的农工农贸型的聚集度是最高的。绿色的旅游型城镇则零星的分布在山区附近。黄色的5万人以上城镇用地，同样在中心城区聚集度最高。

以上就是长春市的功能区分布情况。中心城区是城市化率最高的地方，是工业和人口的聚集区，是经济发展最集中的地方；其它地区则分布着卫星型的城镇和零散的旅游功能区。

2 长春市的城市发展方向

和其它城市一样，长春也是从城市中心向外发展的。依次是：城市中心-副中心-组团。

那么，长春的市中心在哪？

这个问题即使是长春本地人，也答案不一。但是大多数人公认的市中心，还是人民广场。除了人民广场外，市政府也被很多人当成市中心。一些规划部门的人则说，长春市是双中心，人民广场和市政府都是中心。

而长春市的中心城区，就是被绕城高速环绕在内的大部分以及绕城公路以南的一部分。包括宽城区、二道区、朝阳区、绿园区、南关区等区的中心部分。

中心城区外围，是四个工业区组团。分别是合心、兰家、英俊、西新组团。这个四个组团的定位是轨道客车产业园区、轻工业产业园区以及物流产业园区。

下图是长春的组团分布情况：

整体上，长春市是按照"一城、两区、十二组团、二十二城镇"的结构在规划和发展的。

一城是中心城区，两区为"双阳城区和九台城区"，"十二组团"为奋进组团、兰家组团、合心组团、城西组团、西新组团、新立城组团、奢新组团、双营组团、英俊组团、劝农山组团、空港组团、卡伦组团。

整体上，长春的发展方向是：以中心城区向四周发展，各个组团承接发展任务。城市南部以新城为核心，建成以现代服务业和科技创新产业集聚为重点的新型城区；城市东北以长春新区为核心，建成以城市战略性新型产业和为高端服务业重点的城市新区；城市西南方紧紧围绕汽车产业，建设世界级汽车产业基地为目标的专业化城市产业发展空间。

所以整体来说，长春市中心在向南发展。东北方向以新区为核心，西南方向以汽车产业为核心。了解长春的城市发展方向，就能搞清楚，未来房子的价值发展方向。

3 市中心的规划和房价

下图是长春中心区域的规划图：

蓝线环绕的就是中心城区，大部分都在绕城公路内。东南方向突出的区域最大，其中最主要的是净月新区。

根据图例，黄色是居住用地，红色是政府办公和商业用地。所谓商业用地，主要是指写字楼、办公楼等。从图例可以看出，南线绕城公路东南有一块较大的商业聚集区、南线绕城公路北部有两个较大商业聚集区。

按照房价与城市规划的逻辑关系来说。第一：市中心和各种新区、经济开发区的房价会比较高；第二，商业用地周边的房价会比较高。

我们看下长春的房价，是不是符合这个逻辑：

从上图可见，房价比较高的地方，都分布在南线绕城公路两侧，其中北侧最多，有高新、朝阳、南关、经开等；南侧只有一个净月。

其中高新的高房价分布的比较多。我们看看高新的的具体情况：

以上就是长春的总体规划情况。下一篇，我们专门就新区来分析下。