上一篇里我们讲了49年到78年，我国福利分房制度从出现到发展的历史。可以说，福利分房制度的出现，是有着其特定的历史因素的。但是当发展了20来年后，福利分房制度却堆积了很多问题，于是从1978年开始，我国开始了住房改革，决定搞商品房，搞房地产市场经济。

然而你知道吗？从改革开放开始，我国足足用了20年的时间才完成初步的房改任务。事实上，1978年到1998年这20年，反而是福利分房制度发展最快的20年，无论是建设的福利房的数量和面积，还是国家投入的资金成本，都远远大于78年之前的20年。

在1978年的时候，全国福利分房的分配规模大概是46个亿，但是到了1990年代，这一规模发展到了800多个亿。

很多人小时候住过的福利房，都是78到98这些年分到的。有些分的晚的，父母所在单位好的，甚至能分到一百二三十平的大房子。可以说，对这部分人来说，福利分房还是充满了美好回忆的。

但是整体上，福利房仍然是弊大于利，所以国家才开始房改。而非常有意思的是，从1978年到1998年，长达20年的时间里，一边是不停的尝试各种房改策略，重复着：新策略——失败——新策略的循环；一边是福利分房稳步发展。

这20年，可以说是我国住房制度双轨同行的20年。今天，老猫就和大家聊聊这20年的历史：

1， 为什么要房改?

其实关于房子的问题，最后都能归结到民生和经济两大问题上。先说民生，福利分房最大的问题就是：供给不足、人均居住面积太小的福利房，和日益增长的城市居民数量，以及老百姓对更好的居住环境的渴求之间，存在越来越大的差异和矛盾。

建国的时候，我国城市人均居住面积是5.6平方米，等78年改革前夕，人均居住面积竟然下降到了3.6平方米。

除了福利房又少又小的问题外，还有申请困难，以及由这种体制所滋生的分配不公等问题。

再说经济方面：福利房对地方政府和单位的经济压力太大。你想啊，福利房是政府和单位出资建设的，这个钱是二者分摊的，那么他们出的这个钱，能收回来吗？事实上，根本收不回来。

福利分房中的大多数，是分给职工后收取很低的租金，这个租金是非常便宜的。便宜到什么程度？一平方米一个月的租金才7分到8分钱。如果一个人住5平米的话，那就是4毛钱一个月，当时一斤猪肉还得六七毛钱呢。

所以说，政府和单位建的公房分配出去后，收回来的租金根本无法填补建房的成本，这样的话，建的房越多，资金压力就越大、负担就越重。而资金如果无法像活水一样循环起来的话，那么事情就很难搞，就没有更多的钱投入新的建设中，于是住房供应量就始终不足。

可以说，福利分房在经济上，是无法健康循环的，这个是最大的弊端。

到了后期，房子建好后，每年的维修成本都成了一个很大的负担，对于政府和单位来说，放在手里每年花钱维修，还不如直接分出去省事。

极度稀缺以至无法满足老百姓居住需求、经济上无法持久、制度背后滋生的各种不公问题，这些就是福利分房的最大弊端。中国住房制度，已经到了不得不改的时候：

于是，邓小平同志对住房问题提出了改革指示，指示以1978年和1980年的两次重要讲话为主。可以说，这两次讲话奠定了后来20年，乃至40年，我国住房制度的大框架、大方向：

1978年9月，邓小平同志指出：

"解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。"还提出，建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门，在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。

1980年4月5日，邓小平同志再次提出：

"关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。

住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了……将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要连续起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法……"

我们说房改，那么什么房改呢？改什么呢？字面意义上是改住房制度，而本质上，其实就是改变房子的供给属性、产权属性、分配属性等问题。

先说供给属性：福利分房的供给属性，是国家和单位出资建房，这种房子叫公房，供给主体是"公家"。而小平同志在讲话中提出允许私人参与建房，其实就是把供给主体给放开了，同意引入"公家"之外的私人、社会主体参与建房了。

再说产权属性：福利分房土地和房子都是属于公家的，这是符合公有制、计划经济体制的。小平同志允许私人买房子，那么肯定后面要涉及到房屋所有权的改革。发展到今天，就是地权和物权的分隔。

最后说分配属性：福利分房是以福利的方式分配给职工，即使收取租金，也是非常低的、本质上还是分配制；而允许私人买房子，那就是交易和买卖，而非分配了。

而私人购买的话，如果老百姓买不起咋办？于是小平同志提到了分期付款。

可以说，商品房所涉及到的主要方面：供给主体、产权属性、交易方式、分期付款等，小平同志都在两次讲话中提到了。另外，还提到了建筑业可以作为一个产业，这个就不是民生住房的角度，而是国家经济部门的角度了。

所以，大的方向和蓝图画好了，剩下的，就看怎么一步步，顶着各种压力、摸着各种石头，趟过去了。这一趟，就是20年。

2，1979-1993，艰难的房改历程

1979年到1993年这段时间的房改历程，可以分成三个小阶段，分别是：1979到1985的试点售房阶段；1986到1991的提租补贴阶段；1991到1993的以售代租阶段。

①1979-1985，试点售房

小平同志发布完重要指示后，各级政府就启动了房改的工作。那么从哪里开始改呢？第一时间想到的，就是分配方式上，福利分房不是政府和单位建好公房后，直接以福利分配的方式分给房子吗？

那么试试不分配，该卖的？

于是在1979年，国家分别拨款给广西壮族自治区的柳州、梧州、南宁以及陕西省的西安四市，让这四个城市做个试点工作，由市政府统一建房，并以土建成本价向城镇居民出售。1980年开始向其它省市普及，1981年4月，试点售房扩张到全国60多个城市。出售的房子也从一开始的新建公房扩张成旧公房。

那么房子是怎么定价的呢？只包括住房本身的建筑造价，也就是土建和室内设备，而征地、拆迁、市政设施等成本，都是政府负担了的。

新公房的价格大概是一平米为120—150元，一套普通两居室的总价大概是家庭总收入的4到5倍，而且还能可以分期付款，分期年限2到15年不等。

这条件也太好了吧？肯定成功了吧？

非也，这轮尝试失败了！

从79年底到82年初，一共才卖出去3000套房子。

分析下，找找原因吧，是不是老百姓还是嫌价格高啊？于是决定了，继续降价，怎么降？一套房子的购房款里，政府负责一部分，企业负责一部分，个人负责一部分，三者各负担1/3。也就是所谓的"三三制试点售房"了。

这一轮是从郑州、常州、四平、沙市四个城市开始试点的，结果，还是失败。三三制售房在86年被叫停了。

专家们一分析，房子不好卖，不是房价的问题，是福利房的租金的问题。我们前面说过，一平方一个月租金才7分到8分钱，你房价再便宜能有租金便宜吗？老百姓有这么便宜的福利房可以住，为什么要去花高价买房子？

所以说，如果福利房的租金不提高的话，售房根本就打不开局面。之前的房改严格来说，是算不算房改的，因为没有从根本上动摇福利房，只是另起炉灶搞公房出售。当试点售房失败后，福利房的根基不得不动一动了。

② 1986-1991，提租补贴

房改的工作终于转移到了租金改革上。其实关于租金的问题，小平同志在80年讲话的时候就重点提过。但是真正落实，却要等到86年了。

1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。这应该是第一个房改专门管理部门了。

1988年，住房改革领导小组召开了第一次全国住房制度改革工作会议，并引发了中国第一个关于房改的法规性文件：《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》（国发〔1998〕11号）。

88年房改文件的内容很多，这里就不全介绍一遍了。只说它的重点，重点就是提出了租金改革。改革的内容有两点，第一就是提高福利房的租金；第二就是对于那些困难户，给予补贴，让他们不至于因为房租上涨而住不起房。

依然是采用试点的方式，这次是选烟台、唐山、蚌埠进行房改试点，试行"提租补贴、租售结合、以租促售、配套改革"的方案。月租金由原来的每平米7分到8分，提高到1元以上。这个提高幅度可以说是很大的。但即使如此，还是没有房子的月成本高（维修费、管理费、折旧费等），可见之前的租金之低。

可以说，这次改革，动摇了福利分房的基础，也开始改变根深蒂固的福利分房的观念。但是房改的成功，还长着呢。88年之后的房改效果依然不理想，于是在1991年，第二次住房制度改革工作会议召开，国务院印发国发［1991］30号文。房改进入"以售带租"的阶段。

PS：

78到98年的房改，主体是以"公房"，也就是政府和单位盖的房子为主，该的是公房的分配方式。公家是房子的供应主体，而公家之外的，主要就是房企了，属于水面下的潜流，主流边的支流。那么，这股"支流"发展的怎么样呢？

1980年，我国第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司成立；大概是同年，我国第一个准商品房小区——东湖丽苑建成销售。

1987年，轰动全国的"中国第一拍"在深圳响起，这是我国有史以来第一宗土地拍卖，可以说是改变历史级别的、史诗级别的。它直接导致了第二年的"修宪"，它开启了后来几十年的土地交易市场。拍卖得主，叫骆锦星，深圳经济特区房地产公司创始人之一。

1988年，88房改开启当年，海南从广东分立出来独立建省，大量淘金者涌向海南。潘石屹、冯仑、易小迪等万通六君子，啸聚一堂，共赴海南，开启了海南地产淘金之路。

③1991-1993，以售代租

91国发文件中最新的变化就是，实行新房制度：新建的公房不再进入福利分房体系，新建公房有限出售，先售后租，即使出租也主要是租给困难户。而老公房在腾退出来后，也不再回到福利分房体系，被视为新房，按新房制度进行出售。

但是这轮改革仍然不理想。经过1993年第三次全国房改大会的讨论后，以售带租的改革方案在1994年被叫停了。我国房改进入了一个新阶段。

那这段时间，商品房的发展情况又如何呢？

92南巡后，我国兴起了一股房地产开发热潮，海南，北海，广州，深圳等沿海城市的房产开发云起云涌。这一年，万科战略转型，确立了大众住宅开发为核心业务；这一年，保利地产成立；这一年，孟晓苏被调往中国房地产开发集团公司任总经理，正式迈入房地产行业；这一年，胡葆森创立河南建业。

也正是这一年，海南房产泡沫出现：1991年商品房售价1400元/㎡，1992年飙升至5000元/㎡，1993年达到7500元/㎡。两年时间，翻了5倍多；600万人口的海南省，竟然有2万家房地产公司。

于是，1993年，我国第一次针对房地产的调控出现。国务院出台16条。控制信贷、收缩银根，海南房地产泡沫瞬间破裂。

3,1994年，房改新阶段

1994年7月，国务院颁布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]42号）。94年颁布的这个国发文件，在我国房改历史上意义重大，它确定了房改的根本目标：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

上面这段话里，其实最关键这这句：

①与社会主义市场经济体制相适应的新城镇住房制度。

这句话的背景是什么呢？是92年小平南巡，确定了我国要走市场经济的道路。92南巡开启了改革开放的大浪潮，很多在政府机关工作的知识分子纷纷下海创业。这批创业者在我国被称为92派企业家。陈东升、冯仑等，都属于92派。

所以说，整个国家的大背景，改革开放进入新阶段，这个是94房改的时代背景。

②实现住房商品化、社会化

这句话的重点是什么呢？是社会化。因为从79年到93年，所有的住房改革，主流都是针对政府和单位建的公房的，出售公房是主线，福利公房提租是副线。而社会上的房产企业盖房子，一直都规模不大（海南房产泡沫属于局部）。

而94房改里提到的社会化，其实就是从国家的高度，给社会供应主体，也就是房产企业，正了名。当然，也纳入了正式管理的范畴。

而具体到实际的措施，94房改的重心则是"三改四建"

三改：

改变计划经济体制下的福利性体制，从住房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担的体制；

从国家、单位建房、分房和维修、管理住房的体制改为社会化、专业化运行体制；

从住房实物福利分配方式改为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。

这三改，前两改都是改变以前政府是住房供应主体的制度，引入社会和个人。发展到最后，其实就是房企了。最有一改则要改变实物分配的方式，变为货币分配的方式。

四建：

建立与社会主义市场经济体制相适应的新住房制度，包括建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融、保险，建立政策性、商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。

四建的重心在于首次提出建立公积金制度。事实上，公积金也是94房改启动后，取得的最大成绩。

以前老百姓买房子的观念，还是依赖政府和单位，从心理上一直留在福利分房时代；但是随着房改的推进，老百姓自己买房的意识逐渐增加，一个证据就是：从1994年到1998年，我国供给归集住房公积金980亿元。

除此之外，"房改房"的概念也在94之后兴起，老百姓的房子（私房）可以自由买卖了。这之前主要是政府建公房卖给老百姓，私房交易很少或者说没有。

而主流公房改革之下的支流"房企商品房"，又是一番怎样的景象呢？

可以说，从94年到98房改之前，中间的这几年是中国房企很灰暗的时期。全行业的日子都不太好过。开发面积逐年递减，利润很低，销量不好。

可以看到，从93到97，几乎是一条平线，全国商品房销售面积几乎没有什么增长。

当然，虽然行情不好，可是地产江湖的故事，还是在努力的发生着。94这一年，富力、华润置地、复地、世茂、顺驰房企相继成立；94这一年，发生了君万之争，以君安证券为代表的资本一方，凭借手中持有的10.73%的万科股份，向王石一方发起了进攻，意图控制万科董事会。当然，结局是老王赢了。

我们再说回房改，虽然94房改提出了三改四建的纲领，但是整个房地产制度的根本还没有发生变化，福利分房仍然占据主流。再加上前面提到的，商品房销售面积增长缓慢，以及个人买房比重一直徘徊在50%左右。

房改离胜利，还很远。

而这一切，都要等到1998年，才能发生根本性的变化。

敬请期待下篇……