如何选购房地产信托产品

通过以往文章的介绍，相信大家已经对房地产信托有了初步的认识。房地产信托就是信托公司作为受托人设立信托计划，将信托资金以信托计划的名义投资于房地产企业，由房地产企业用于房地产项目，进而获得信托收益，并将信托收益分配给信托计划受益人的投融资方式。

由于房地产企业融资成本相对较高，因此房地产信托的收益也很高。与政信类信托、上市公司类信托以及工商贷款类信托相比，房地产信托的收益往往要比同期的其他类信托平均高0.5%~1%左右，尤其在当前资本市场动荡不定的情况下，房地产信托已然成为很好的丰富资本市场的投资品种，为投资者提供了一条更加稳健的投资渠道。那么作为普通的投资者，我们应该如何选购合适的房地产信托产品呢？

（一）考察融资主体

融资项目中融资主体的资质自然是投资者应当考察的第一要素。目前大部分信托公司通常会选择全国排名前100名的开发商进行合作，而不同背景的房产商的管理能力、融资能力也各不相同。投资者们可以通过以下几个方面来判断融资主体的实力强弱：

1、信用评级

全国排名百强的房地产企业大部分都有信用评级，这个评级主要是由国内的四大评级机构为其评级，评级越高说明其公司信用越好，安全性越高，根据中诚信证评2019年发布的信用等级通知书，恒大地产集团的信用等级为AAA，评级展望稳定，评级等级越高其融资成本越低。

2、百强排名

在房地产行业普遍运用的百强排名是根据年度销售金额来进行排名，2020中国房地产开发企业100强榜单前三强由恒大、碧桂园、万科占据。通常来讲销售额越多的公司，其操盘能力越强，市场认可度越高，销售回款越快，流动性较好，其还款能力越强。

3、流动性分析

流动性是判断开发商是否有具有还款能力的重要因素，流动性越强说明其公司的流动资金充足，还款能力强。流动性强体现在：通过发债进行再融资、上市公司进行融资、财务报表中的现金流以及预期未来一年的销售货值等。

4、实际控制人

房地产信托产品的风控措施中时常有实际控制人连带担保责任，可以从网上查询其实际控制人在行业的口碑及发展历程来判断有无负面影响。

5、“四三二”标准

业内通行的“四三二标准”是银行和其他大型金融机构衡量放款的重要标准之一，可以在一定程度上反映房产商的再融资能力，是投资者优选房产项目的重要参考。

Tips：“四三二”标准是什么？

四——地产商必须项目“四证”齐全，即土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证。

三——企业资本金达到30%，即项目中房地产公司至少要有30%的自有资金。

二——融资方至少有二级或以上的资质。

（二）考察标的项目

标的项目是信托资金的投资去向，投资者可以从区域位置分析、成本分析、房产项目业态分析、抵押物分析等方面来判断标的项目的好坏。例如，一二线城市或者省会城市重要地段的房产项目去化率较快，风险较低。再比如说按照目前市场上销售情况看，刚需、改善型房源销售最火爆，房源流动性较高，风险较低。

抵押物方面，由于抵押物是信托产品最重要的一道关口，项目一旦出现风险，抵押物能否迅速处置并变现是投资者判断风险的关键。因此，投资者需要着重分析抵押物的形态、位置、货值、抵押率、变现能力等，通常情况下可以优先选择抵押物处于一二线或省会城市的住宅项目。

（三）考察风控措施

风控措施往往是投资者评估项目的最后一步。倘若房地产项目进程不及预期，融资方无法及时还款，这时项目的担保方、抵押物就会派上用场。通常来说，大型房产商出于品牌、再融资考虑，通常也会内部做好资金周转，风险较低，而对于中小型房地产商而言，其担保方是否有偿还能力需要投资者们格外重视。

此外，其他的抵押措施如土地抵押、住宅抵押、商住楼抵押等等，除了是否足值外，抵押物能否快速处理变现也是需要投资者们考虑的重点。比如说一栋上海的居民楼抵押和一块三线城市的远郊地块抵押，显然居民楼抵押流动性更好，相对来说是更优的选择。

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