经过过去十几年国内楼市疯狂上涨的洗礼后，很多人都知道了房子的重要性。买房，已经跑赢了创业、炒股等各种投资方式，成为绝对的硬核投资产品。

但是毕竟，后房地产时代已经来临了。国家开始不断强调房住不炒，房地产长效机制也在稳步推进，过去那种疯狂上涨的走势，短期内估计是不太可能了。

当然了，房地产不仅仅包括住房地产，还包括商业地产，以及由地产为基础，构建起来的房地产证券类市场。所以，如果我们从大房地产的角度来说，未来的增长机会和投资机会还是很多的。

譬如，国内已经有很多地产商，开始向商业地产、养老地产、旅游度假地产转移了。同时也有一些地产专家说，如果我们对比美国房地产发展的历史，那中国的房地产发展还有很长的路要走，还有很多空间可以挖掘。

这个话也对也不对。说他对，是因为如果对比美国房地产，确实是还有很大的发展空间。说他不对，是考虑到我国未来的房地产政策，到底是走美国模式，还是德国模式，或者新加坡模式，这个现在还不确定的，还是要看国家的政策怎么定。

不过不管怎么说，提前了解下住宅之外的房地产投资方式，是没坏处的，可以提前做好准备。而接下来我要讲的这个系列，就是房地产投资信托基金（REITs），这个证券品种，在美国已经发展了60年，已经成为了仅次于股票和债券的投资品种。

REITs先是在美国诞生，然后发展到欧洲，后来又发展的亚洲，我国这几年也开始稳步的推进REITs的发展，有些分析师认为，我国的REITs，将来至少是个万亿级的市场。

所以可见，了解下REITs是很有必要的。

在之前的几篇文章里，笔者已经简单的回顾了美国REITs的历史，今天开始，我们就科普下REITs的基本概念：

01

创设动机

我们在《美国REITs历史系列》里讲过，REITs的正式确立是在1960年，其标志是《REITs法案》的颁布。而在这个法案颁布前，REITs其实已经存在了大概半个世纪，那段时间可以称之为REITs的雏形期。

REITs这种形式，最早是美国马萨诸塞州的一群有钱人，为了避开政府的监管，通过房地产投资获利而成立的。这种雏形式的REITs在诞生后，那些投资者们就一直努力游说，希望政府能给予税收豁免，直到1960年才游说成功，美国政府正式通过了《REITs法案》。

法案标志着REITs的正式确立，也从政府角度，限定了REITs的条件，并同意，给予那些满足条件的，予以税收优惠。

当时美国国会促进法案通过的目的，是让广大中小投资者能够有机会参与到美国蓬勃发展的房地产发展大潮里。

因为对于大多数中小投资者而言，是没有机会参与金额庞大的商业地产的投资的。我们想象一下，那些写字楼，那些大型超市，还有那些五星级连锁酒店，他们都属于商业地产，这些商业地产在经济高速发展的时期，收益回报是非常可观的，但是普通人根本没有那个实力去分享这个果实。

REITs就是为了解决这个问题的，让普通人也能分享房地产发展，特别是商业地产发展的果实。

讲完了REITs的创设动机，我们就可以更好的理解它的定义和概念了。

02

基本定义

REITs，全称Real Estate Investment Trusts，译为房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。本质上是一种兼具金融属性与不动产属性的基金：

所以说，要想理解REITs，我们要从金融投资角度和房地产角度，两个角度来进行理解。

先说投资角度：

REITs是一种通过发行股份或受益凭证来汇集广大投资者的资金。然后拿着这笔资金去进行投资，投资所获收益，按一定比例分给投资者。所说它具有基金的属性。只不过和其它基金比起来，REITs的投资标的是有限制的，必须是（75%以上）房地产。

PS：

基金简单讲，就是一种间接投资理财，投资人把钱给基金公司，由基金公司去进行股票和债券等各种投资。一般来说，基金的风险比股票低，比债券高；基金的收益比股票低，比债券高。

所以我们把基金和REITs比较下，它们俩的主要区别就是投资方向。例如股票型基金必须投资股票，而REITs就是必须得投资房地产。

再说房地产角度：

首先，因为REITs的投资方向是房地产，所以它的收益肯定是和房地产市场的发展高度相关的。其次，对于投资人来说，REITs是一种类似基金的投资工具，而对于那些房地产持有人（房东）来说，REITs可以说是一种资产证券化的变现工具或者融资工具。

笔者在之前的文章里专门科普过资产证券化，所谓资产证券化，简单讲就是那些大额资产的持有人，因为它手上的资产没办法直接变现，或者没办法快速的变现的大笔现金，于是就委托第三方，把自己的资产当成基础资产，在证券市场上发现证券，来获得融资。

当然，对于我们普通投资者来说，主要从投资角度去理解REITs就行了。

03

法规标准

我们前面讲过，当初《REITs法案》在通过时，对REITs提出了很多法律上的限定条件，只有一个REITs满足这些条件，才是法律上认可的、符合标准的REITs。后来经过几十年的发展，这些条件又有了一些变化，到目前为止，主要的限定条件有下面几个：

1·投资方向要求：REITs必须将其资金的75%投资于不动产类资产；

2·收入来源要求：REITs的所有收入来源中，必须有75%以上是来自于物业租金、抵押贷款利息、或不动产物业出售；

另外，在REITs的年度总收入中，来自出售支持物业，且该物业持有年限少于4年的，这类收入，不得超过30%。

上面两个规定，其实就是严格的限定了一个REITs的业务范围。它必须通过不动产投资获得收益，并且主要是物业出租，这种长期经营性的业务。限制了炒楼这样的投机性业务。

3·收入分配要求：REITs必须分配至少90%的年度应税收入（资本利得除外）作为股息，以分红的方式分配给份额持有人。对于投资者来说，这个收入分配的要求，是最核心的要求。

以上三条是一个REITs的核心条件。它从业务类型和范围、收入分配两个重要的角度，对REITs进行了限定。除了这三个核心条件外，还有其它一些辅助的条件。

例如为了避免公司在融资中因为高杠杆带来的债务风险，有些地方对REITs的借贷比例是有限定的。香港的借贷比例最高占总资产的45%；新加坡最高60%。

而当一个REITs满足了法律规定的条件后，就可以享受税收优惠了。在得到税收优惠之前，一家REITs要交两次税，REITs作为一个机构要交税，类似于公司所得税；投资者投资的时候要交税。但是合规的REITs，公司所得税可以免掉，投资者分红的部分也免税。

了解了REITs的定义和标准规定后，我们可以发现，它作为一种投资品种，有着很多的优点。正是这些优点，让他在成立之后，一步步的发展，最后发展成为一个主要的投资品种。

04

投资优势

001-更高的当期回报

正是因为法律规定，REITs必须把每年净收入的90%分配给投资者。所以对于投资者来说，这是一种当期回报非常高的投资品种。它可以为投资者带来稳定且持续的现金流，这种模式，就跟投资者自己买房出租，收租金当房东一样。

美国一般一个季度派息一次，香港一般半年派息一次。如果我们还是用收租来对比的话，美国房东是要求租客季付，香港房东是要求租客半年付。

REITs还有个特征，就是它的股利分配是会增长的。随着一只REITs运营的时间越来越久，它的基础资产规模会不断扩大，它的物业收入类型可能不断增多。所以说，REITs不止有很高的稳定现金流收益，这个收益还可能会稳步的增长。

002-更好的业绩表现

从历史数据上看，REITs的业绩远远跑赢了大盘。根据由NAREIT提供的数据，截至2011年，权益型REITs提供了平均14.0%的年度总回报。这一表现要比同期的其它指数好得多。

当然了，REITs的回报至少比标普500高，但是和那些表现优异的股票比起来，就不行了。可是RETIs也具备很多股票不具备的优点。除了前面提到的更高的当期回报外，还有：

003-更低的风险和波动性

对于长期型投资者来说，波动性是不讨人喜欢的。如果一个投资品波动性特别高，那么真的是跟着它提心吊胆，睡不着觉。所以那些波动性小、风险性低的投资品种，才更符合长期投资者的需求。

REITs因为其投资业务的类型和分红的要求，注定了它的波动性和风险性要远远比股票类低的多。

为什么长期投资要避免波动性？

因为波动性会促使人做出错误的投资决策！当一只股票突然急转直下时，心跳也跟着加剧，开始无法冷静思考，急着想要不要卖掉。一开始不想卖，不想卖，结果错过最佳的抛出位，后来扛不住卖了，结果不久后，又开始上涨了。

那些波动强的股票，对时机和位置的要求非常高，什么位置进，什么位置卖。但是一般的投资者，怎么可能次次抓准时机，在正确的位置买卖？所以，持有一直低波动性的投资品，不用心里不停跟着它七上八下，才是长期投资的真谛。

REITs的收入来自物业，属于“出租”性的投资品，波动性和风险都比较小。这是它最大的优势所在。

当然了，风险小不代表没有风险，REITs的风险更多来自基础物业。如果商业地产的大行情出现问题，REITs自然也会受影响。例如，如果整个行业的出租率和租金率都降低，那REITs的收益也会降低。

所以说，没有绝对没风险的完美投资品，只有相对和选择。

004-可预测性

REITs的另一个优势是收益可预测性。一般来说，一个分析师如果给出一个REITs的收益预测报告，那误差可以做到非常小。

根据NAREIT披露的数据，从1971年到2006年，权益型REITs的复合年化收益率达到13.97%。超过了道琼斯工业平均指数（7.83%）、纳斯达克指数（9.11%）及标准普尔500指数（11.35%）的同期收益率。

当然了，还是那句话，没有十全十美的投资品种，REITs说到底是一种固定收益型的基金，和股票那种玩的就是心跳不一样，它给不了股票那种翻几倍式的惊喜回报。

005-与直接投资物业相比

前面4个，是从一个证券品种的角度，和其它投资品比较，总结出的REITs的优点。但是我们说过，REITs既有投资的属性，又有房地产的属性，那么，它和你直接投资房地产比起来，有什么优点呢？

首先是门槛：

一个商业地产基本上都是几千万几个亿的级别，一般人根本没法参与，而REITs则解决了这个问题。可以让普通人参与商业地产的投资；

其次是流动性：

一个商业地产的流动性可以说是非常差的，特别是当地产行业不好的时候，想要卖出去套现，难度不是一般大。而REITs作为市场上交易的投资品种，流动性非常强。这个也是很多物业持有者，希望把自己的资产证券化的主要原因。

最后是技术难度：

自己去搞物业投资和经营，专业知识，以及涉及到的相关法规、部门，是非常多的。而投资REITs，可以把这些事情交由REITs的运营者去做。降低了个人投资商业地产的技术难度。

总结：

以上就是今天这篇文章要讲的主要内容，我们先讲了REITs创设的动机，然后讲了它的基本定义和概念，之后讲了它的法规标准，最后分享了它作为一个投资品种的优点。下一篇，我们将继续对REITs，进行科普。敬请期待。