对房地产投资有些了解的朋友应该都知道：买房子就是买城市，城市选择是房地产投资的第一要事。选对了城市，才能进入到选楼盘、选小区的环节。然后才是更具体的户型、装修、等攻略问题。

譬如去年炒的很热的鹤岗，房子便宜成白菜价，可是再便宜，也没多少人去抄底，为什么？就是因为鹤岗整个城市的经济不行，房价没有上升空间，不值得去抄底。

那么，在后房地产时代，还有哪些城市的房子值得投资呢？有哪些指标可以分析一个城市的房市潜力呢？今天，咱们就系统的讲讲这个话题。

这个话题之前也有很多人写文章讨论过，但是说实话，都不大成体系，大多数都是不停的列指标，把能列到的都列起来，既没有分清主次，也没有阐述清楚各个指标之间的关系，搞的很多人看了很多文章，结果还是不知道怎么做城市选择。

今天笔者就帮助大家，建立一套系统的、科学的房地产城市分析的框架。这个框架的顶层，由三大指标组成，它们分别是：

城市经济基本面指标

城市政策

城市房地产发展水平指标

先讲下城市经济基本面指标，这个是最重要也是最基础的指标。

一·城市经济基本面指标

经济是一切的基础，没有经济的支撑，就没有房价的飞升。一个城市的房地产，如果失去了经济基本面的支撑，那就仿佛无根之萍，根本不可能立的住。

那么如何去研究城市经济基本面呢？笔者把所有的指标分成了四大组，重要性依次排序。第一组就是：

1·城市经济动能

所谓动能，顾名思义，就是动力来源。而经济动能，讲的就是一个城市的经济动力到底是什么、支柱到底是什么？不同的经济动能，有不同的发展潜力，更有不同的盈利能力。拿我们的国家来说，之前的动能是中低端制造、出口、房地产等，而接下来的动能，要向高端制造、高科技产业和内需转型。

一个城市的经济动能要和国家的顶层经济战略相匹配。发展的好的城市，一定是紧紧跟随国家战略，而最好的城市，一定是引领战略，担当国家战略转型的先锋官、领头羊。

譬如江浙、广州，以及山东的部分城市，他们在国家的高端制造产业布局中，就发挥着极其重要的作用。这些地方的GDP也是排名靠前的，例如江苏，2018年GDP高达9.26万亿，比很多国家的全国GDP都高，而黑龙江2018年则只有1.64万亿。

透过GDP看产业，江苏的产业要领先黑龙江很多。而其房地产业更有发展潜力。

那么，到底该怎么分析一个城市的经济动能呢？

主要看两个小指标：产业布局和区位角色。

产业布局是基础中的基础，根基中的根基。目前中国的高端制造业主要集中在东南沿海省份，内陆省份发展的最好的要数四川。这些省份已经逐渐实现了经济动能的转移，其高端制造业在全省GDP中所占的比重越来越大。

而东北以及其它很多地区，经济还是依靠传统产业加房地产。高端产业在经济中所占比重仍是不足。

有机会笔者会专门就各省的产业布局写几篇文章，今天因为篇幅问题，就不展开讲，大家只要记住，一个省或者城市的产业布局，是其经济的基础，更是其房地产的基础，就可以了。

区位角色是指这个城市所处的经济区位、城市群。现代经济的发展，说白了就是两个化，“工业化”和“城市化”。工业化是指产业上，从农业经济向工业经济转型，从第一产业向第二、第三产业转型。

城市化是指社会组织形式上，由分散的农村，向聚集的城市发展。而城市化的发展有三个阶段，第一个阶段是农村人口向城市汇聚，第二阶段是小城市人口向大城市汇聚，第三个阶段是单个城市向城市群发展。

现在的中国城市化，就发展到了城市群的阶段。目前有19个城市群的规划正在进行中，而大湾区则是比城市群更高的级别，或者说是城市群中最强大的。你看京津冀、长三角、珠三角，都是临海城市群，经济也是最活跃。

PS：除了以上临海城市群外，海南也值得重点关注。

我们看一个城市的发展，第一看他的产业布局，第二看他的区位角色，如果他处于将要大发展的城市群中，并且有一个很重要的角色和定位，那他的房价就有支撑，反之，那些没有可能成为城市群的，他们的城市化发展可能会停滞下来，不仅会停滞，还会因为核心城市对人口的虹吸效应，人口不断流失，经济失去支撑，房价也就涨不上了。

我们经常说交通，说看一个城市的发展要看这个城市周边的交通。那为啥一个城市的交通会四通八达、另一个却地远路偏？除了自然的地理因素外，现在城市规划的影响越来越大，一个在城市规划中占据重要角色的城市，他的交通自然发达，高铁和航运发展，交通发达，货运就发展，经济流通快速，经济发展就快。

2·人口要素

人口要素中，最重要的就是人口流动情况。人口净流入的城市，房价就会有支撑。为什么会有支撑？

第一·一个城市人口净流入大，说明这个城市的经济发展好，对全国的人才有虹吸效应，大家都往这里跑，追寻理想，奔波事业。如果一个城市的经济发展不好，那人口就会流失，大家在家乡没有机会，只能不断外流。

第二·人口就是需求，大量的人口涌入，就是大量的购房需求。经济的最基本原理就是供求原理，有需求就有供应，有了供需就有市场。需求是支撑房地产市场的基础。

经济动能和人口净流入，二者的关系是先有动能，后有人口流入。你看北上广深，为啥外来人口那么多？就是因为他们的经济发达，全国人都聚集向这里，而全国各地的劳动力，为这几个一线城市的经济发展做出了极大贡献，也为这几个城市的房地产发展，做出了极大贡献。

而在人口净流入之后，还有两个小的、关于人口的数据。第一个是高技术、高智力等高端领域的就业人数。为什么这个指标比较重要？因为他们是橄榄型社会结构的中部。

我们拿两个城市举例子。A城市有10%的富豪，他们的财富可能来自房地产，也可能来自矿业等传统产业，然后就是90%的普通工薪阶层，他们的收入来自几千的工薪收入或者个体户收入。

另一个城市10%的富豪，他们的财富来自房地产、互联网、高科技产业等各个领域；然后是50%的中间阶层，他们是职场精英、律师、医生、自由职业者，年收入在几十万上百万之间，另外40%是普通的工薪阶层。

大家觉得哪个城市的经济更发达？房价支撑力更强？

第二个是人口年龄结构。这个其实才是最重要的人口要素，但是因为它的数据变化比较缓慢，所以笔者把它放在了次重要的位置。这个指标对房价的影响是什么呢？最简单的例子：一般人在多少岁的时候会买房？一般来说都是青壮年吧，从适婚年龄到四五十岁，岁数再大就不会买商品房了，要花钱也是养老地产的消费，或者是给子女买房，给子女买房那得算到青壮年里了。

一个城市，随着它的老龄化人口增加，以及新生儿数字的减少，它的房地产逻辑就会慢慢发生变化了。

总结一下。在所有的房地产城市分析指标中，最重要的就是城市经济基本面指标，而在城市经济基本面中，经济动能和人口是最根本的，这两个是最长期的要素。他们是我们分析一个城市的基础指标。

除了经济动能和人口外，还有两个经济基本面指标，这里就不展开细讲了。一个是城市化阶段，虽然城市化会促进经济和房价的增长，但是城市化不是无限制发展的，一般来说发展到70%到80%，也就快到头了，之后城市化就会减慢。有些地方甚至会出现逆城市化，也就是说向核心城区外围的郊区发展，例如有些发达城市，富人住在郊区，普通人反而住市区。

当一个城市的城市化发展到一定阶段后，房地产新开工面积就会减少，二手房交易增加。商品房销售数据就会下降，租赁市场开始抬头。城市大的建设会减少，局部的更新增加。所以房地产投资的城市选择，不一定一线就比新一线好，新一线就比二线好。还得看这个城市的城市增长空间。

除了城市化外，另一个是购买力。就业情况、储蓄情况、人均可支配收入，都是购买力。这些数据很难统计，所以要结合本地的情况，具体问题具体分析，例如你始终搞不懂，身边某个月薪3千的朋友，为啥就是可以住得起大房子，开得起豪车，买的起奢侈品包包……

以上就是城市经济基本面的四大指标：经济动能、人口、城市化、购买力。讲完了这些，这篇文章已经很长了，剩下的还有两个部分：政策和房地产发展水平。要留到下一篇来讲了。

有朋友可能会说，我国的房地产，不应该是政策更重要吗？怎么把经济基本面排在前面了？那么笔者要问一个问题：我国出台的各种房地产政策，它们的根本目的是什么？是为了解决什么问题？为什么战略目标服务的？

大家想清楚这个问题，就知道为啥笔者把政策排在经济基本面后面了。

经济基本面和人口是水面下的潜流，政策是风向，地产企业是掌船的舵手，他们一起决定了房地产这艘大船的航速和方向。今天就先聊到这里，下一篇文章，咱们再详细的讲讲政策和房地产发展水平。