这两天有一个非常重磅的消息，这个消息对疫情后的中国经济、对中国房地产市场、对广大投资者都有非常大的影响。这个消息就是：4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下文简称通知）。

这是一个里程碑式的事件，意义极其重大！那么，到底什么是基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），它又将如何影响中国经济、个人投资者和房地产？今天，笔者就和大家详细的聊聊。

一 什么是REITs?

看过笔者之前文章的朋友应该都知道，这两个月我写了很多关于REITs的文章，所以今天就不讲那么细了，只跟大家简单科普下最核心的信息，想了解更多的，可以去翻看笔者之前的文章。

REITs，英文全文是：Real Estate Investment Trusts，译为房地产信托投资基金。是房地产证券化的重要手段。本质上是一种兼具金融属性与不动产属性的基金：

所以说，要想理解REITs，要分别从投资和房地产两个角度去理解。

先说投资角度：

REITs是一种基金，只不过这种基金有着很多限制条件。第一条就是：基金从投资者募集到的钱，只能拿去投资房地产，而且主要是商业地产，例如公司化运营的公寓、写字楼、购物中心、工业地产等；

第二条就是：投资房地产的方式必须是以经营性为主，赚取租金和运营收益，而不是靠买卖房地产赚差价的方式赚钱。例如，公寓每个月有租金、写字楼有租金、购物中心出租给商户，也有租金；

第三条就是：基金通过投资经营性房地产赚来的钱，必须把绝大部分（美国要求是90%以上）定期分配给投资者。

所以说，从投资的角度来说，REITs就是一种：投资品种特定、投资品种收益方式特定、定期高分红的固定收益类投资品种。

再说房地产角度：

对于房地产来说，REITs是一种全新的融资渠道和手段。它首先是资产证券化的一种，所谓资产证券化，就是那些拥有资产——例如房地产的人，它们的资产有两个特性：第一，定期能够获得经营性收益，例如租金；第二，短期变现能力差。

假如一个地产商旗下有几个写字楼，每个月都能有租金，但是这个月租金的金额，跟它的写字楼总价值的金额比起来，显然就是小巫见大巫了。如果这个地产商现在有大笔的资金需求，可是又不想卖写字楼，或者短期内卖不出去，那怎么办呢？

就把它的这个写字楼作为基础资产，到证券市场上发行证券，然后有投资人买这种证券。这个时候，地产商就募集到了大笔的资金；而投资人也得到了一种有良好的基础收益（写字楼每个月的租金收入）为支撑的投资品种。形成双赢的格局。

当然了，具体的资产证券化的过程，在专业上是很复杂的，大家不用了解的那么详细，只需要知道，对于地产商来说：REITs是一种融资和盘活资产（变现）的方式，就行了。

好了，了解完REITs的基本定义，接下来我们结合这两大部门的《通知》，来解读下它的意义和影响。

二 证监会、发改委《通知》解读和意义分析

这次的重要文件有两个，一个是中国证监会、国家发展改革委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》；另一个是证监会为了向社会各界征集意见，发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）。

通过解读这两个文件，我们可以发现国家推行公募REITs的目的，以及它的影响和意义：

1，助力发展新基建：

之前笔者在做《REITs科普系列》的时候讲过，REITs按照不同的方式，有很多种分类方式。其中一种分类方式就是按照底层资产的类型不同，进而划分成不同类型的REITs：例如有些专门投资公寓的，就是公寓类REITs，有些专门投资购物中心的，就是零售型REITs，还有其它很多种，像医院类、工业类、仓储物流类等。

而这次国家要推行的，就是基建类REITs，也就是说：这些公募REITs募集到的资金，只能用来投资基础建设项目，而不能投资公寓、购物中心等消费类商业地产，更不能投向住宅地产。

那么，所谓的基础设施，都包括哪些具体的领域呢？

《通知》内容：

聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括：

仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

我们看这些项目，可以发现一个很重要的信息：它们是和之前从国家到各省共同推进的新基建，是一脉相承的，所以现在大家应该明白了，国家搞这个公募REITs，最基本的目标就是发展新基建。

这些新基建项目里，既有收费公路等交通设施，水电气热等市政工程等，这些和民生日用息息相关的老基建；也有城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目类的环保项目。

说起环保项目，大家应该都听过一句话：既要金山银山、又要绿水蓝天。环保事业在我国的顶层经济发展规划中，有着非常重要的地位。它和：产业转型升级、降低金融风险等国家最高战略级项目，是同等重要的。

再说仓储物流。

大家都知道我国网络经济的发展，在全球也是独具特色的，可以说是少数领先全球的产业。但是网络经济不是凭空产生的，它们必须有自己的基础设施作为支撑，而仓储物流，就是支撑网络经济，特别是网络购物的基础。

我们在京东购物，享受隔日达甚至当日达的快速便捷；我们在淘宝上买东西，各种商品，只有想不到，没有买不到。统统这些，都是需要仓储和物流来做支撑的。

因为发达的仓储和物流，大山里的特产可以运出来，卖到全国各地，扶持了山区经济，改善了农民的生活；因为仓储和物流，疫情期间出门不方便，通过网络购买各种必须品……

正是仓储物流的发达，支撑起了我国发达的网络零售经济。

最后说下国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。从地产类型上来看，它们属于工业地产、写字楼地产。这两类地产和仓储物流一样，都属于国外REITs分类里，标准的商业地产。

而从它们在国家经济战略的意义上来说。这些地产项目是和国家产业升级、经济转型的顶层战略息息相关的。

我国当下以及未来十几年，经济上最重要的战略之一就是产业升级。所谓产业升级，说白了就是发展高科技产业、高端制造业，例如航空航天、新材料、信息技术、重型装备、尖端医疗设备等，都属于高端产业。

而要想发展这些高端产业，就必须基础设施跟上，它们既需要工厂，又需要写字楼办公楼。拿工厂来说，之前因为中兴被制裁，而广为人知的芯片产业，其中一项最大的投资就是工厂，一个大的芯片工厂的投资，可能是几百亿，而且回报的周期特别漫长，还有很高的失败率。

这种类型的投资，让很多民间资本望而却步。

所以从国家的层面，推动这类基础设施的建设，是有着非常重要的战略意义的。

综上所述，这次国家推行基础设施类REITs，面向的就是那些具备战略意义的基建项目。这些项目对短期的拉动经济，促进增长，以及长期的产业升级，都是非常重要的。

那么为什么不是直接由地方政府投资，而是通过发现公募类REITs呢？

这又涉及到金融改革方面的问题了：

2， 优化金融体系

《通知》内容：

上面的内容，比较高度概括化，笔者帮大家拆解下：

第一：积极支持国家重大战略实施/推动国家重大战略实施，服务实体经济，支持重点领域。

这句话是基础。那么这里所指的国家重大战略、实体经济、重点领域，指的是什么呢？

就是笔者前面分析过的，新基建，以及在新基建基础上的核心产业，包括各种高科技产业、大型重型装备制造业等。这些产业，就是国家在过去几年的中央经济报告中，屡次提到的“新动能”产业。

什么动能？谁的动能？

当然是整个中国，未来经济的动能。是后房地产时代，中国经济的支柱。

第二：积极支持重大战略、进一步创新投融资机制、遵循市场原则、坚持权益导向：

那么该怎么发展这些重点产业和新基建呢？一个基本的条件就是钱。没有钱，没有大量的钱，这些项目是搞不起来的。

那么以前国家的重大项目、地方的重大项目，都是从哪里来的钱？

一个是财政拨款，一个是债务融资。其中财政拨款的数额有限，所以大多数企业和地方政府要搞大型项目，都是做债务融资，所谓债务融资，就是借债，其中以向银行贷款为主。

这里简单科普下融资方式的小知识：企业的融资可以分成内源融资和外源融资两种。内源融资是指企业自己的经营利润，再投资到企业经营中去，例如华为每年营收的很大比例，都投资到科研中；

外源融资就向外部主体融资。分成债务性融资和权益性融资两种。

债务融资和权益融资最大的区别是：用不用偿还？因为债务融资就是借钱、贷款，所以必须得还本付息。这种融资方式的好处是，不会损失企业的控制权，但是债务风险特别大。例如你要开个饭店，和朋友借了10万，朋友不会因为借了你10万，就可以对你的饭店指手画脚。但是问题是，到期后，你必须得偿还本息。

权益融资就是拉投资人、发行股票。这种融资的好处是没有偿债风险，但是缺点是稀释控制权。例如你开个饭店，自己投了20万，找朋友参股，投了10万。因为是一起合伙做生意，你不用偿还他这10万，但是你饭店的管理权，也肯定得给他一部分，因为他是股东。

所以说，这次国家推动公募REITs，就是给新基建和那些重点产业，提供了一个新的融资渠道。而且是比债务融资更健康更高效的融资渠道。发挥金融扶持实体经济的本质功能。

第三：防风险、去杠杆、稳投资、补短板：

我国顶层经济战略中，有个著名的“三去一降一补”。其中的一个去，就是去杠杆，而补就是补短板。再结合这次《通知》中的内容，可以看到它们是一脉相承的。补短板补的就是基建的短板。而去杠杆，去的就是债务杠杆。

债务杠杆如果太高了，到底有多大的危害？

可以这么说吧，最近几十年全球各国的经济危机，主要都是由债务危机造成的。特别是08年的次贷危机，就是由劣等的住房贷款崩盘引发的。

而且债务比例过高，往往伴随着债务质量过低。例如08年美国次贷危机，就是因为那些房贷公司，为了扩大业务，给那些完全没有偿债能力的人房贷，这种贷款，收回的可能非常低，就属于劣质贷款、不良贷款。

我国的债务水平已经很高了。

例如地方债。地方政府的债务问题一直很严重，这些年也一直在努力想办法降低债务。2017年的时候，大概是35万亿人民币的地方债。上个月的时候，财政部网站发布的数据显示，全国地方政府债务余额还有228219亿元。

再说居民债。居民债务比例的计算方法，一个是用债务总量比国家GDP，另一个是比居民可支配收入。按照后者计算的话，我国居民债务水平已经超过50%。根据最新数据显示，我国居民债务总量（住户贷款）已高达到56.5万亿元，其中房贷就有30万亿。

最后说企业债。我国企业的债务比例超过150%，在全球也是高水平。

因为企业的贷款来源主要是银行。所以一但企业偿债除了问题，就会牵连到银行。

了解完我国的债务背景，以及国家去杠杆、降低债务风险的战略背景后，就可以很好的理解这次推动公募REITs的目的了。

可以说，这次公募REITs的推动，是我国发力发展权益融资，降低债务融资的大型尝试。笔者猜测，如果这次尝试成功，不排除将来扩展到其它产业的可能。

那么问题来了，如何保护权益投资者的利益呢？

《通知》给出了答案：

三个聚焦一个加强。聚焦重点区域，这些区域是我国经济最发达的地区；聚焦重点行业，这个讲过了，是国家重点关注的行业；聚焦优质项目，重点地区、重点行业里的优质项目，才能获得融资资格；加强融资管理，从基金管理的角度加强监督，必须慎用善用投资者的钱。

由此可见，这次公募REITs，资金的投向一定会受到非常高规格的监管，保证投向最好的项目。一方面是好钢用在刀刃上，扶持该扶持的项目；一方面是保护投资者的权益。

3 盘活基础设施存量资产

我们在前面科普REITs的时候讲过，REITs可以从投资和房地产两个角度来讲。从投资者的角度，这是一种新的投资品种；从地产商的角度，REITs是一种新的融资渠道和盘活资产的方式。因为可以把流动性差、变现能力差的大额资产，变成证券发行，短期内募集到大额资金，从而投入到新的项目中。

这个功能对我国的基础设施来说，也是一样的。

举个最简单例子，例如一条重要的公路，建设投资非常大，但是建成后的收费收入，和当成的投资成本来比，就非常小了。要想收回投资，需要的时间会非常长，这样一来，如果正好需要建一条新公路，可能钱就不够了。

这个时候，这条已经坚持的公路，就是一笔存量资产。如果能够以这条公路为基础资产，到证券市场发现资产支持证券，就能快速募集到一大笔钱，然后投入到新的公路建设中去。

4 给居民提供新的投资渠道

同时，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。

REITs诞生于美国的马萨诸塞州，1960年，美国国会通过《REITs法案》，标志着REITs在立法上，正式承认和确立。当初美国国会之所以促进通过该法案，就是为了给广大投资者一个投资机会，可以分享当时美国房地产、特别是商业地产的发展红利。

因为那些大型的商业地产项目，动辄上亿、几十亿的投资，普通投资者根本没办法参与，而通过发现REITs，就极大的降低了投资门槛，可能几百块几千块钱就能参与投资，享受一个大型写字楼或购物中心的租金红利了。

过去，我国居民的投资渠道，主要就是房地产，因为除了房地产外，其它的投资品种，要么风险太大，要么收益太低。而公募基建类REITs的出现，就给社会资本提供了一个新的投资渠道。

从投资的角度来说，多了一个新的投资品种；而从国家的角度，可以进一步降低社会资本涌向房地产市场。

当然了，对于REITs来说，居民投资只占其中一部分，大型机构投资占了另外一个很大的部分。以美国来说，在REITs成立的很多年里，养老金、保险公司这类的大型机构，占了投资者的很大比例。

以上就是这次国家推动公募REITs的影响和意义，我们再回顾下，它分别是：

①支撑新基建，进而拉动疫情期及疫情后的经济；

②为新基建和高科技等重要产业，创造一个新的、健康的融资渠道；

③降低债务风险；

④给社会资本、老百姓提供一个新的投资品种。

那么，这个公募REITs，对老百姓来说，有什么意义呢？

三 公募基建类REITs对普通人的意义

1 新的投资品种和渠道

对普通人来说，最大的意义就是多了一个固定收益类投资品种。笔者之前专门讲过REITs的投资优势，这里就不展开细讲了，这里只简单讲几个重要的：

①很高的当期收益。因为REITs属于定期分配收益的投资品种，所以可以定期的拿到很高的当期收益。

②波动性和风险低。因为REITs是投资地产资产的，每个月都有固定的租金收入，所以风险比较低，我国现在推出的基建类REITs，风险就更低了。当然，风险低不代表没风险。

③规模大。我国的基建资产，那是接近百万亿的规模，就算只挑里面最优质的的来发行证券，那个规模也是非常可观的。足以容纳非常大量的社会资本，进行投资。

当然，国外的REITs还有其它很多优点，但是不同类型的REITs，优点是不一样的。所以在我国的基建REITs正式出来之前，具体有哪些优点，还不能完全确定，还要后续继续观察。

2 对房地产的影响

从《通知》上看，这次推行公募基建类REITs，和房地产没什么关系。当然了，这里的房地产专指：住宅地产、商品房，这是老百姓最关注的事情。而此次明确的限定了，是基建类REITs，这和住宅地产完全是两个领域。

所以短期看，对住宅地产不会有什么影响。

那么长期有没有影响呢？

笔者试着分析下，当然了，只是一家之言，未必全队。

第一：长期讲，对商业地产会有利好！

这次如果基金类REITs搞成功了，那里面很多经验，都可以直接用到商业地产类REITs里，到时候各种写字楼、购物中心、工业地产、医院地产等，都可能会引入REITs。这样的话，表面上是给投资者又增加了新的投资方式；

深层次的话，因为那些地产的运营商，无论是为了符合更加多、更加严格的监管要求；还是为了把业绩做得更好，赚更多钱。都会不断提高物业的经营水平，到时候普通老百姓也会受益。

拿零售物业来说，像大型超市（MALL）、大型购物中心（MILL），名品折扣店（奥特莱斯），都是零售类REITs推动发展的。

第二：长期讲，对租赁市场有利好！

商业REITs的一个大分类，就是公寓类REITs，由公司化运营的方式，为百姓提供标准化、优质的居住服务。这个就和老百姓息息相关了。

如果基建REITs搞好了，未来不是没可能搞公寓类REITs。这个其实和国家正在推行的：租售并举、多主体供给解决居民的居住问题，也是一脉相承的。

第三：长期讲，会降低住宅市场的压力！

人们的投资有了新的选择、未来居住有了更多元的选择，那么住宅市场的压力就能得到缓解。当然了，前提是REITs基金们，要严格监管，避免资金偷偷流入住宅市场。

总之，REITs在外国已经发展了70年，用历史的经验，证明了它是国家经济、特别是不动产行业发展到一定阶段必然要走的路。我国这次能够推出基建类公募REITs，绝对是里程碑式的事件，让我们保持关注，期待后续的发展。