来源：投诉通

买房一直是华人最爱的一项投资，而海外房地产市场由于传说市场成熟、监管完善，也是华人非常看重的一个置业投资方向。其实，外国人玩起手段、布起骗局来，更是防不胜防。

海外置业被套路

上海市黄浦区程静（化名）女士，近日在投诉通平台投诉称：2017年6月，通过北青海外（北京）国际投资管理有限公司（以下简称：北青海外）购买了泰国UTOPIA公司在普吉岛开发的一处永久产权房产，并于2018年3月付清全款且支付了总房款2%的税费，结果直到现在开发商不但以种种理由不给过户，而且还强占了程女士所购房产的一处底商作为他们关联公司的接待处。

程女士称，她在长期的维权过程中已经掌握了该开发商一房多卖的违法证据以及北青海外公司进行虚假宣传的证据，现要求该开发商和北青海外公司立即为其办理房产过户、停止侵权行为，同时赔偿因开发商强占房产而导致的包含租金在内的一切损失。

无独有偶，投诉通平台近日也收到了北京市朝阳区许茗（化名）女士针对北青海外和泰国UTOPIA公司的投诉。

投诉案例显示：许女士于2018年7月通过朋友推荐了解到一个普吉岛UTOPIA KATA房产项目，该项目宣称由北青海外与泰国UTOPIA开发商共同合作开发，且引导许女士相信北青海外是北京青年报业集团旗下产业。出于对北京青年报业集团的信任，许女士与对方签订合同、购买UTOPIA KATA项目下编号为Unit B1—3的房产。2019年2月，UTOPIA公司通知许女士去普吉岛办理房产证，在许女士不远万里到达现场后，一名UTOPIA员工告知许女士其购买的这个项目有问题、可能会导致产权纠纷，在他的竭力推荐下，许女士换购了另一项目编号为UTN B403的房产。

回到北京后，许女士了解到北青海外和UTOPIA仍然在出售UTOPIA KATA项目房产，且换购后的房产与其原先购买的UTOPIA KATA项目房产存在极大的价值差距！许女士认为，开发商的行为带有很大的误导和欺骗性，是违背商业道德的，并强烈要求北青海外和UTOPIA公司调换回原先房产或赔偿差价损失。

UTOPIA公司与北青海外

为了解决消费者的问题，小编决定一探究竟，看看UTOPIA公司与北青海外都是何方神圣，他们之间又有关系？

据互联网公开消息：

UTOPIA CORPORATION（中文名：乌托邦发展商）成立于2015年，是一家集酒店、公寓、别墅、商业、娱乐综合体等房产开发、建筑设计、工程建设、装饰装潢、酒店运营、深度旅游服务等的综合地产集团，可提供以海岛不动产为轴点所衍生的房产投资理财、房屋租赁、酒店运营管理、久居服务、教育服务、医疗服务及其他深度旅游项的所有环节服务。据称，UTOPIA在普吉岛5年内开发9个项目，包含公寓、别墅以及商业综合体，总建筑面积达到100000平米，总投资量达到40亿泰铢，总套数近2000套，因此UTOPIA 也成为目前普吉岛开复工体量最大的地产开发商。

同样据互联网公开消息，UTOPIA在2018年的泰国房产大师奖颁奖典礼上，一举获得普吉岛最佳公寓开发商大师奖、最佳设计及建筑大师奖及最佳社区贡献大师奖三项奖项，而泰国房产大师奖迄今有13年历史。2020年，在泰国堪称「地产奥斯卡」的大型年度颁奖典礼泰国房地产奖（PropertyGuru）上，UTOPIA斩获最佳高级居住建筑设计大奖和UTC最佳酒店管理式公寓大奖，并入围该次颁奖礼的最重量级奖项之一的「全泰国最佳精品开发商」。

小编在网上找到了UTOPIA旗下UTN2项目的广告，在该广告宣称UTOPIA为普吉岛本土最大开发商，UTN2项目为永久产权公寓/别墅，价格为人民币60万元起，预计租金收益为公寓每年8%，别墅每年6%。

北青海外全名为北青海外（北京）国际投资管理有限公司，法定代表人李鹏，共3家股东，李鹏股权占比60%，新法晚文化传播有限公司股权占比25%，另一自然人股东穆晓倩占15%。新法晚文化传播有限公司是法治晚报社旗下全资企业，而法治晚报社隶属于北京青年报业集团。因此，北青海外与北京青年报业集团的确存在股权上的隶属关系，属于北京青年报业集团旗下单位对外投资但不控股的企业之一。

北青海外对外宣称是中国第一家以实体店形式推介海外房产的官方平台，先后在国内外开立7家实体店，推荐葡萄牙、西班牙、英国、美国、泰国等多个国家的投资移民项目，普吉岛酒店式公寓及别墅项目是其在2017年之后的主推项目。北青海外还宣称“旨在带着中国人像外国人一样购买外国人的房产”，并且只推荐“北青海外实地考察过的项目”，在其官方微信平台上所做的项目推广均带有视频实拍，并推出过VR看房。只不过北青海外目前只通过官方微信对外发布信息，其新浪官方微博的最新一条微博更新于2019年6月份，而其官方网站已经无法访问。

泰国买房坑太多

从小编获取到的消费者投诉信息来看，UTOPIA开发商的确在普吉岛开发了相关房产项目，而北青海外作为其合作方负责项目在国内的推广。那么问题来了，在泰国买房子到底靠不靠谱呢、这种项目是否值得投资呢？在投诉通收到的投诉案例中，北青海外和UTOPIA是否存在违约、违法行为？北青海外是否尽到了代理和中介义务？

首先在理论上，最近几年在泰国买房投资还是比较靠谱的：首先价格不贵，目前曼谷大概在2万-3万/平米左右，普吉岛每平米在2万左右，而且泰国没有公摊的概念，30平的房子相当于国内的40多平，算下来60-80万左右就可以买到一套可以用来在曼谷上班的公寓或者普吉岛的度假屋。第二是租金回报率比较高，算起来一般在5%-13%之间，比国内要好一点。第三是未来的前景还算不错，毕竟普吉岛就那么大个地方，空气清新、环境宜人，全球类似的地方也不是太多，未来还算有升值空间的。还有就是泰国的房子不限购、首付低、利率低、税费也低，用小资金就可以买大房子，而且泰国的房子是永久产权且没有遗产税，只要你买了也过户了、那这房子永远都是你们家的……因此，在2019年度胡润研究院发布的《斯维登置业·胡润2019年度境外置业投资回报指数》中显示，综合当地房价年涨幅、租金收益率和当地货币兑人民币涨幅三项指数，普吉岛以22.3%的投资回报率排名全球第四。

但是以上内容仅存在于理论中，实际上在泰国、特别是在普吉岛买房会遇到的坑非常多，行业内鱼龙混杂，开发商跑路、不给租金回报、资金流断掉无法继续开工的的情况比比皆是。

第一大风险就是烂尾楼。普吉岛前几年比较火爆的很多项目都出现了烂尾的情况，其中广为传播的有：芭东绿宝石旗下的城市生活项目因资金流断裂在长达半年的时间内无法施工，卡马拉海滩的Grandhimalai项目施工进度在整整一年内基本没任何变化，Himalai项目需要整改等等……。所以在去买房之前，首先考虑的不是资金的收益率、而是资金的安全性。这里给小编大家一个tip：开发商想在泰国开发房地产必须拿到EIA环境测评和施工许可，否则不允许开工，有部分外资企业投资买地之后就开始预售，结果由于各种原因死活过不了这两个环节，这些预售的房子基本都会烂尾。

第二大风险就是虚假宣传、诈骗等。普吉岛的项目往往都会包装成XX地主/XX市长的项目，这里面大多数都是虚假宣传。诈骗的一个常见套路就是把房子放在泰国老人名下，老人以身体健康原因不方便露面为由委托孩子出面卖，看房子、谈判、签合同的时候都是跟老人的子女去谈，等购房者签完合同、打完款的时候对方就会突然告诉你：老人突然离世，而老人的其他子女、兄弟姐妹不同意卖房也不认可合约，找各种理由一拖再拖，购房者没有证据也不受保护，甚至连去找来的律师都是他们一伙的……类似的套路还有很多、要小心提防。

第三就是自然环境、经济环境等大环境方面的风险。比如卡马拉海滩每年都会有泥石流山体滑坡、巴东中心比海平面高不了多少，还有一些荒山不知什么原因从来没有过任何项目却突然冒出来一个，这些房子你敢买吗？而且泰国政局也不是长期稳定，汇率、政策也不是一成不变，黑天鹅事件还是要防一手的。

第四就是法律风险。泰国法律规定，在泰国没有工作的外国人买公寓必须以外汇形式由购买者本人账户支付，而我国央行的规定是个人账户没有外汇使用权，也不能向国外账户汇款。泰国法律还规定外国人不能持有泰国土地，因此外国人在泰国只能购买公寓、不能购买别墅。还有就是泰国的永久产权是针对泰国人的，针对外国人有个专门的租赁产权……当然这里面都有操作空间，比如注册泰国本地的公司然后以公司名义购买并持有别墅等，但也都存在不小的风险。

第五还有税费和中介的问题。例如买了泰国的房子就要每月交管理费-类似于国内的物业费，每平米60-80泰铢不等。中介费用也是个迷，很多购房者都被各种黑中介的各种费用名目搞的晕头转向。有的中介承诺可以托管、但收了钱之后就找不到人，还有更可恶的：售楼处伙同代理商和中介虚抬价格，多出的部分私自分成。

其实除了泰国买房，其它海外置产的坑也非常多，小编提醒大家：在海外置产过程中，一定要擦亮眼睛、不轻信人言，同时做好充分的评估，最好可以在国内或者当地找到靠谱的代理及中介，谨慎签署合同等各类文件、并做好所有的记录。

回到北青海外和UTOPIA，根据投诉案例，小编认为UTOPIA存在虚假宣传、合同欺诈等侵权行为，而北青海外在其中没有尽到应有的责任，希望北青海外能够正视消费者诉求，积极开展协调与维权工作，给客户一个满意的答复。

律师说法

中国质量万里行消费投诉平台的粉丝朋友们，大家好！本期案例，均属海外置业引起的纠纷。

我们先来看程女士的案例：

程女士通过北青海外这个平台购买了泰国普吉岛的一处房产，程女士支付了房屋的全款和税费，因泰国公司不给过户引起的纠纷，程女士的诉求是希望继续履行合同，为其办理房产过户。

首先，我们要分清北青海外公司与程女士之间属于委托合同关系还是中介合同关系。

如果属于委托合同关系，则程女士可以根据其与北青海外公司之间的合同约定要求北青海外公司继续履行合同为其办理过户，并承担相应的违约责任。

如果属于中介合同关系，则需核实北青海外公司是否承诺向程女士提供办理房产过户的中介服务，如有承诺，则程女士可以要求北青海外公司继续履行中介服务合同，为其办理涉案房产的过户。

其次，我们要看程女士与泰国公司的房屋买卖合同是在国内签订，还是在泰国签订。

如果合同在国内签订的，可以在国内起诉泰国公司，要求继续履行合同，办理房产过户。与此同时，还要根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定考虑法律适用的问题。

如果合同在泰国签订的，则程女士可能需要到泰国维权了。

我们再来看许女士的案例：

许女士是通过朋友推荐，直接与泰国公司签订了购房合同，称项目有问题的也是泰国公司的员工，而北青海外公司并未参与其中。现许女士希望调换回原先房产或赔偿差价损失。

在本案中，我们还是要看许女士与泰国公司的房屋买卖合同是在国内签订，还是在泰国签订。

如果合同在国内签订的，并且有证据证实原房产还未出售，泰国公司的员工的确存在误导等行为，则许女士可以在国内起诉泰国公司，要求调回原先房产或赔偿差价损失。与此同时，还要根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定考虑法律适用的问题。

如果合同在泰国签订的，则许女士也可能需要到泰国维权了。

无论怎样，希望北青海外公司能够正视客户诉求，积极开展协调与维权工作，给客户一个满意的答复。

最后，特别提醒，海外置业涉及向境外支付购房款，而货币资金离境受我国外汇管理部门的监管，支付房款存在外汇违规操作的可能性。