惠州市位于广东省东南部，属珠江三角洲东北，并与深圳市相连。惠州是历史文化名城，现辖2市区3个县，七普数据常住人口604.28万人。

我国楼市走牛二十年的市场环境下，惠州市房价表现如何？居民购房的压力大吗？

2020年房价11570元，五年上涨88%

根据当地官方公开披露的商品房价格实际数据显示：

• 2015年销售面积1299.78万平米，销售额800.38亿元 ，均价6158元；
• 2016年销售面积1771.91万平米，销售额1415.00亿元，均价7986元；
• 2017年销售面积1645.65万平米，销售额1628.81亿元，均价9898元；
• 2018年销售面积1663.37万平米，销售额1778.41亿元，均价10692元；
• 2019年销售面积1724.71万平米，销售额1876.94亿元，均价10883元；
• 2020年销售面积1838.14万平米，销售额2126.69亿元， 均价11570元。

从2016年我国楼市提出“房住不炒”的市场定位以来，各地楼市进入了常态化的调控节奏。2020年惠州地区房价平均11570元，较2015年房价6158元，五年上涨了88%。

从地区均价走势变化来观察，惠州市房价整体上呈现持续上涨的趋势。

在2020年我国遭到了新冠疫情的影响，在防控隔离的抗疫措施下，生产生活都受到了较大影响，惠州地区的房价仍有一定的涨幅，2020年房价较2019年上涨约6.31%。

惠州市居民的生活水平

城市居民生活水平的提升，可以说是楼市消费能力的最直接体现，特别是城市居民的可支配收入变化，比较能说明问题。

根据当地官方披露的收入实际数据显示：

• 2015年全体居民人均可支配收入25220元。其中，城镇常住居民人均可支配收入30057元，农村常住居民人均可支配收入15830元。
• 2019年全体居民人均可支配收入37160元。其中，城镇常住居民人均可支配收入42999元，农村常住居民人均可支配收入23027元。
• 2020年全体居民人均可支配收入 39745 元，人均生活消费支出26323.4元 。其中，城镇常住居民人均可支配收入 45475 元，农村常住居民人均 可支配收入 24925 元。

从城镇居民可支配收入来观察，2020年较2015年增长了15418元，五年增长幅度51%。收入平均每年超过10%的增长。

这也会带来本市社零消费总额的持续增长。2015年社零总额1071亿元，2019年社零总额1599亿元，2020年社零总额1746亿元（新冠疫情影响），五年增加63%。

居民的房价收入比和居民杠杆率

从上述官方披露的各项数据来看：2020年惠州地区的房价为11570元/平米，五年上涨88%；2020年城镇居民可支配收入有45475元，较五年前涨了51%，支出占收入66%。

2020年实现GDP总值4222亿元，较2015年GDP值3090亿元，五年经济总量增加了37%，应当说该市经济发展速度是比较快的。

但是，该地区的房价上涨速度明显高于当地城镇居民收入的增长速度。

那么，当地居民的购房压力又如何？

第一，房价收入比

假定一个三口之家（有2人有收入），购买100平米的住宅，我们一起来测试房价收入比的情况：

2015年：房价6158元，100平米房款总额615800元，收入总额60114元；

2020年：房价11570元，100平米房款总额1157000元，收入总额90950元。

按城镇居民的收支比重66%来计算，即一年收入约有34%的积蓄，房价收入比的变化情况：

2015年：房价收入比=30.1年；

2020年：房价收入比=37.4年。

用积蓄买一套100平米的住房，2015年需要供30年，2020年需要供38年。

随着经济的不断发展，本市居民收入也在稳步增加。可从现实生活的角度考量，房款按揭最长年限是30年，若在本市用积蓄买房，基本上30年内不可能还清。

第二，居民杠杆率

2020年末，惠州市常住人口604.28万人，住户存款余额2896.88亿元，人均存款4.8万元。住户贷款余额4043.57亿元，人均借款6.69万元。

• 采用本地区GDP值来计算，居民杠杆率=95.8%

2020年末，全国居民杠杆率为62.2%，惠州市居民杠杆率高于全国平均水平。

• 采用本地区“可支配收入”来计算，居民杠杆率=168.4%

用”可支配收入“计算出来的本市居民杠杆率约168%，远超100%，放在全国都是偏高的。

综合上述数据信息，从可支配收入角度考量，和尚认为惠州市房价偏高。众所周知，家庭储蓄在生活中需要应付各种开支，不仅仅是供房。同时，居民杠杆率超过100%，高达168%，居民购房压力很大。

说实话，惠州虽然相邻深圳，可是从居民可支配收入因素观察，与省会城市长沙相比，远不及长沙城镇居民收入5.8万元的水平。但是，惠州的房价较长沙高出26%。和尚有点纳闷，难道惠州市604万人口家里都有矿？

可现实是惠州房价仍然在上涨，据当地官方发布的数据显示，2021年1-5月，全市商品房销售面积642.32万平米，同比增长54.6%。商品房销售额779.75亿元，同比增长73.4%。地区均价12140元，较2020年上涨4.93%。

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