济宁市位于山东省西南部，是著名的“孔孟之乡、运河之都”，是中国优秀旅游城市。济宁市是淮海经济区中心城市，现辖任城、兖州、曲阜、邹城、微山、梁山等11个县市区，七普数据常住人口835.78万人。

在我国楼市走牛十多年的市场背景下，济宁市房价表现如何？居民购房的压力大吗？

2020年房价平均6569元，五年上涨64%

根据当地官方发布的住宅价格实际数据显示：

• 2015年销售面积633.3万平米，销售额254.0亿元，均价4011元；
• 2016年销售面积756.7万平米，销售额318.3亿元，均价4206元；
• 2017年销售面积808.0万平米，销售额376.1亿元，均价4655元；
• 2018年没有公布此项数据；
• 2019年销售面积910.12万平米，销售额564.46亿元，均价6202元；
• 2020年销售面积 1044.0万平米，销售额 685.8 亿元，均价6569元。

从2016年我国楼市提出“房住不炒”的市场定位以来，各地楼市进入了常态化的调控节奏。2020年济宁地区房价平均6569元，较2015年房价4011元，五年时间上涨了64%。

从地区均价走势变化来观察，济宁市房价呈现持续上涨的趋势。

在2020年我国遭到了新冠疫情的影响，在防控隔离的抗疫措施下，生产生活都受到了较大影响，济宁地区的房价仍有一定的涨幅，2020年房价较2019年上涨约5.92%。

济宁城

济宁市居民的生活水平

城市居民生活水平的提升，可以说是楼市消费能力的最直接体现，特别是城市居民的可支配收入变化，较能说明问题。

根据当地官方披露的收入实际数据显示：

• 2015年全市居民人均可支配收入20120元。其中，城镇居民人均可支配收入27887元、农村居民人均可支配收入12570元。
• 2019年全市居民人均可支配收入28055元。其中，城镇居民人均可支配收入37139元、农村居民人均可支配收入17644元。
• 2020年全市居民人均可支配收入 29261 元。其中，城镇居民人均可支配收入 38368 元、人均消费支出 22429 元； 农村居民人均可支配收入18653 元、人均消费支出 11576 元。

从城镇居民可支配收入来观察，2020年较20115年增长了10481元，五年增长幅度38%。收入平均每年超7%的增长。

这也带来了本市社零消费总额的持续增长，2015年社零总额为1911亿元，2019年社零总额为2309亿元， 2020年社零总额为2127亿元（新冠疫情影响）。

京杭大运河

居民的房价收入比和居民杠杆率

从上述官方披露的各项数据来看：2020年济宁地区的房价为6569元/平米，五年上涨64%；2020年城镇居民可支配收入有38368元，较五年前涨了38%，支出占收入59%。

2020年实现GDP总值4494亿元，较2015年GDP值4013亿元，增加了12%，应当说该市经济发展速度比较一般。但是，该地区的房价上涨速度明显高于当地城镇居民收入的增长速度。

那么，当地居民的购房压力大吗？

第一，房价收入比

假定一个三口之家（2人有收入），购买100平米的住宅，我们一起来测试一下房价收入比的情况：

2015年：房价4011元，100平米房款总额401100元，收入总额55774元；

2020年：房价6569元，100平米房款总额656900元，收入总额76736元。

按城镇居民的收支比重59%来计算，即一年收入约有41%的积蓄，房价收入比的变化情况：

2017年：房价收入比=17.5年；

2020年：房价收入比=20.8年。

用积蓄买一套100平米的住房，2017年需要供18年，2020年需要供21年。

随着经济的不断发展，本市居民收入也在稳步增加。可从现实生活的角度考量，房款按揭最长年限是30年，若在池州市用积蓄买房，基本上20年内可以还清。

众所周知，家庭储蓄在生活中需要应付各种开支，不仅仅是供房。就全省地级市相比较而言，和尚认为济宁市居民的购房压力并不算大。

第二，居民杠杆率

2020年末，济宁市常住人口836万人，住户存款4343.13亿元，人均存款5.2万元。住户贷款余额1971.58亿元，人均借款2.36万元。

• 采用本地区GDP值来计算，居民杠杆率=43.9%

2020年末，全国居民杠杆率为62.2%，济宁市居民杠杆率明显低于全国平均水平。

• 采用本地区“可支配收入”来计算，居民杠杆率=80.6%

用”可支配收入“计算出来的本市居民杠杆率约80.6%，与本省烟台市（81%）相当。

-END-