老君山

洛阳位于河南西部、黄河中游，是国家历史文化名城和著名古都，省域副中心城市，也是中部地区重要的工业城市。现辖1市8县6区，七普数据常住人口706万人。

在我国楼市走牛二十年的市场环境下，洛阳市房价表现如何？居民购房的压力大吗？

2020年房价平均7179元，较五年前涨80%

根据当地官方发布的住宅价格实际数据显示：

• 2015年销售面积608.2万平米，销售额242.5亿元，均价3987元；
• 2016年销售面积665.0万平米，销售额291.8亿元，均价4388元；
• 2017年销售面积845.6万平米，销售额411.5亿元，均价4866元；
• 2018年销售面积812.2万平米，销售额459.2亿元，均价5654元；
• 2019年销售面积934.8万平米，销售额604.0亿元，均价6461元；
• 2020年销售面积941.6万平米，销售额676.0亿元，均价7179元；

从2016年我国楼市提出“房住不炒”的市场定位以来，各地楼市进入了常态化的调控节奏。2020年洛阳地区房价平均7179元，较2015年房价3987元，五年时间上涨了80%。

从地区均价走势变化来观察，洛阳市房价呈现持续上涨的趋势。

在2020年我国遭到了新冠疫情的影响，在防控隔离的抗疫措施下，生产生活都受到了较大影响，洛阳地区的房价仍有一定的涨幅，2020年房价较2019年上涨约11.1%。

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洛阳市居民的生活水平

城市居民生活水平的提升，可以说是楼市消费能力的最直接体现，特别是城市居民的可支配收入变化，较能说明问题。

根据当地官方披露的收入实际数据显示：

• 2015年全年居民人均可支配收入19569元。城镇居民人均可支配收入28686元，农村居民人均可支配收入10667元。
• 2019年全年居民人均可支配收入27101元。城镇居民人均可支配收入38630元，农村居民人均可支配收入14973元。
• 2020年全市居民人均可支配收入28096元。城镇居民人均可支配收入39287元，人均消费支出25353元；农村居民人均可支配收入15902元，人均消费支出12110元。

从城镇居民可支配收入来观察，2020年较2015年增长了10601元，五年增长幅度37%。收入平均每年超7%的增长。

这也带来了本市社零消费总额的持续增长，2015年社零总额为1429亿元，2019年社零总额为2171亿元， 2020年社零总额为2106亿元（新冠疫情影响），五年增长47%。

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居民的房价收入比和居民杠杆率

从上述官方披露的各项数据来看：2020年洛阳地区的房价为7179元/平米，五年上涨80%；2020年城镇居民可支配收入有39287元，较五年前涨了37%，支出占收入65%。

2020年实现GDP总值5128亿元，较2015年GDP值3509亿元，五年经济总量增加了46%，应当说该市经济发展速度是比较快的。五年时间，该地区的房价上涨速度明显高于当地城镇居民收入的增长速度，也明显高于当地经济总量的增幅。

那么，当地居民的购房压力大吗？

第一，房价收入比

假定一个三口之家（有二人有收入），购买100平米的住宅，我们一起来具体测试一下房价收入比的情况：

2015年：房价3987元，100平米房款总额398700元，收入总额57372元；

2020年：房价7179元，100平米房款总额717900元，收入总额78574元。

按城镇居民的收支比重65%来计算，即一年收入约有35%的积蓄，房价收入比的变化情况：

2017年：房价收入比=19.9年；

2020年：房价收入比=26.1年。

用积蓄买一套100平米的住房，2015年需要供20年，2020年需要供26年。

随着经济的不断发展，本市居民收入也在稳步增加。可从现实生活的角度考量，房款按揭最长年限是30年，若在本市用积蓄买房，基本上30年内可以还清。

众所周知，家庭储蓄在生活中需要应付各种开支，不仅仅是供房。就全省地级市相比较而言，和尚认为洛阳市居民的购房压力比较大。

第二，居民杠杆率

2020年末，洛阳市常住人口706万人，住户存款余额3706.1亿元，人均存款5.25万元。住户贷款余额1692.1亿元，人均借款2.4万元。

• 采用本地区GDP值来计算，居民杠杆率=32.9%

2020年末，全国居民杠杆率为62.2%，洛阳市居民杠杆率明显低于全国平均水平。

• 采用本地区“可支配收入”来计算，居民杠杆率=85.3%

用”可支配收入“计算出来的本市居民杠杆率约85%，没有超过100%，应当说在国内属中上水平。

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