新余市位于江西省中部偏西，下辖1个市区1个县。七普数据常住人口120万人，是一个比较小的地级市。

我国楼市走牛二十年的市场环境下，新余市房价表现如何？居民购房的压力大吗？

2020年房价平均6191元，五年上涨55%

根据当地官方公开披露的住宅价格实际数据显示：

• 2015年销售面积87.28万平米，销售额34.95亿元，均价4004元；
• 2016年销售面积140.05万平米，销售额54.63亿元，均价3901元；
• 2017年销售面积186.01万平米，销售额71.04亿元，均价3819元；
• 2018年销售面积198.42万平米，销售额90.85亿元，均价4579元；
• 2019年销售面积175.03万平米，销售额93.33亿元，均价5332元；
• 2020年销售面积112.44万平米，销售额69.61亿元，均价6191元。

从2016年我国楼市提出“房住不炒”的市场定位以来，各地楼市进入了常态化的调控节奏。2020年新余地区房价平均6191元，较2015年房价4004元，五年时间上涨了55%。

从地区均价走势变化来观察，新余市房价在2018年开始出现较大涨幅，整体上呈现持续上涨的趋势。

在2020年我国遭到了新冠疫情的影响，在防控隔离的抗疫措施下，生产生活都受到了较大影响，新余地区的房价仍有较大的涨幅，2020年房价较2019年上涨约16.11%。

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新余市居民的生活水平

城市居民生活水平的提升，可以说是楼市消费能力的最直接体现，特别是城市居民的可支配收入变化，比较能说明问题。

根据当地官方披露的收入实际数据显示：

• 2015年农村居民人均可支配收入13986元，城镇居民人均可支配收入29836元。
• 2019年城镇居民人均可支配收入40610元，农村居民人均可支配收入19481元。
• 2020年城镇居民人均可支配收入42531元，农村居民人均可支配收入20747元。城镇居民人均消费支出24564元，农村居民人均消费支出15547元。

从城镇居民可支配收入来观察，2020年较2015年增长了12695元，五年增长幅度43%。收入平均每年超过8%的增长。这也会带来本市社零消费总额的持续增长。

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居民的房价收入比和城镇居民杠杆率

从上述官方披露的各项数据来看：2020年新余地区的房价为6191元/平米，五年上涨55%；2020年城镇居民可支配收入有42531元，较五年前涨了43%，支出占收入58%。

2020年实现GDP总值1001亿元，较2015年GDP值946亿元，五年经济总量增加了5.8%，应当说该市经济发展速度是比较慢的。

但是，该地区的房价上涨速度略高于当地城镇居民收入的增长速度。

那么，当地居民的购房压力又如何？

第一，房价收入比

假定一个三口之家（有2人有收入），购买100平米的住宅，我们一起来具体测试一下房价收入比的情况：

2015年：房价4004元，100平米房款总额400400元，收入总额59672元；

2020年：房价6191元，100平米房款总额619100元，收入总额85062元。

按城镇居民的收支比重58%来计算，即一年收入约有42%的积蓄，房价收入比的变化情况：

2015年：房价收入比=16.0年；

2020年：房价收入比=17.3年。

用积蓄买一套100平米的住房，2015年需要供16年，2020年需要供17年。

随着经济的不断发展，本市居民收入也在稳步增加。可从现实生活的角度考量，房款按揭最长年限是30年，若在本市用积蓄买房，基本上20年内可以还清。

众所周知，家庭储蓄在生活中需要应付各种开支，不仅仅是供房。就全省地级市相比较而言，和尚认为新余市居民的购房压力比较小。

第二，城镇居民杠杆率

2020年末，新余市常住人口120万人，住户存款733.32亿元，人均存款6.1万元。住户贷款余额381.54亿元，人均借款3.18万元。

• 采用本地区GDP值来计算，居民杠杆率=38.1%

2020年末，全国居民杠杆率为62.2%，新余市居民杠杆率明显低于全国平均水平。

• 采用本地区“可支配收入”来计算，城镇居民杠杆率=106.8%

用”可支配收入“计算出来的本市城镇居民杠杆率约106.8%，超过了100%，应当说在省内新余市城镇居民杠杆率偏高。

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