还记得前几天光明建发小巨蛋的开盘吗？很多人在购买公寓，大湾区买房一时刻也比较闪亮，获得市场的关注。

自今年2月18日出台这份共计2.7万字的《粤港澳大湾区发展规划纲要》以来，大湾区的建设成为全球关注的焦点。
粤港澳大湾区，包括广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个城市，加上香港和澳门特别行政区。总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。

一个7000万人口居住的大湾区，需求量庞大。购房需求、产业发展用房需求、商务人士居住需求等，都纷纷反映在这人口集聚效应下。本文特别看看这惊人的“四组“大湾区买房数据，一年近70万套新房住房消费，有些数据，你可能是不经意之间去发现“惊讶”。

一、大湾区的成交量

谈到大湾区楼市成交量，新房住房市场方面，按照湾区买房整理的统计数据，整个大湾区除开香港和澳门外，2018年全年是消化卖掉681283套新房住房，约68.1万套。2019年上半年统计的数据来看，则合计是309741套，约30.97万套。预计每一年，大湾区在楼市比较稳定的政策下，保持一年近70万套的交易。但这仅仅是新房住宅的市场，还没有包括存量房住宅的成交。

惠州：2019年上半年惠州成交新房，一手住宅成交56444套，近三年来每半年成交最低值，环比下降19.8%，同比下降28.0%。019年上半年惠州一手住宅价格仍然较为稳定，成交均价为1.04万元/㎡，环比上涨1%；套均价格为108.2万元/套。近3年惠州新房成交来看，惠州每年新房住宅成交是12-14万套之间，2019年降至估计是10多万套，保持一定的成交量市场。2019年上半年惠州成交TOP3分别为大亚湾、惠城、博罗。其中，大亚湾成交15224套，环比下降23%，同比下降37.2%；惠城成交10490套，环比下降12.8%，同比下降15%；博罗环比下降8.3%，同比下降4.8%。

佛山：2019年上半年佛山一手住宅网签76390套，同比上涨18%。其中顺德网签22811套一手住宅，网签套数环比上涨147.8%，其次是三水，同比上涨25.9%，网签16703套一手住宅。2019年上半年佛山二手住宅成交26999套，同比下跌13.31%；成交面积为309 万㎡，同比下跌15.14%。今年的数据显示，佛山新房市场成交呈现上涨，二手房住宅市场呈现下降。

深圳：2019年上半年深圳新房成交量，按照统计截至6月30日，2019年上半年深圳楼市共成交17681套新房住宅，同比增加38.1%;成交面积1720454平米，同比增加33.5%。2019年上半年新房住宅成交量创近3年以来的新高。粤港澳大湾区规划落地、房地产税立法的稳步推进以及央行数次降准信贷等一系列因素，让深圳楼市从3月份开启了“小阳春”模式。全市成交面积最大的区域依然是宝安(含龙华及光明)，共成交新房8801套，同比增加95.1%，成交面积为851143万平，同比增加97.2%。万科星城、华强城、天汇城、勤诚达正大城等是宝安区的成交主力。龙岗区以6066套新房成交量紧随其后，成交面积553437平方米，受华润城、半岛城邦四期、香山美墅、宝能城等项目的助力，南山区6月成交1410套新房住宅，同比增加93.7%;成交面积166846平方米，同比增加41.1%。2019年上半年深圳共成交二手房34438套，同比减少9.6%，成交面积2984904平米，同比减少6.9%。从片区成交量来看，依次是龙岗、宝安、福田、南山、罗湖、盐田，二手房共成交量分别为8133套、7434套、6772套、5702套、5509套以及888套。2019年数据来看，新房住宅保持较高的热度，二手房成交一定程度的下降，但仍然是市场成交的主流。一方面由于二手房交易高额的税费，让许多购房者望而却步；另一方面，新房调控抑制的房价，促使购房者更多转向新房，目前二手房与新房价格倒挂现象依然存在。

中山：2019年上半年中山新房成交量，2019年上半年中山新房住宅是成交25018套，同比上涨67%；数据也显示，2019年上半年中山商业成交是22482套，基本和住宅市场持平。2019年上半年中山新房住宅成交临深临珠片区，如火炬、南朗、三乡、坦洲，基本成交过2000多套，其中火炬开发区达到3008套，南朗镇是2179套，三乡镇是2154套，坦洲是2040套，小榄镇是1218套，基本是中山成交市场比较多量的片区。回到2018全年的数据，2018年中山市新房住宅成交65088套,同比增加44327套,上涨214%。

珠海：2019年上半年珠海新房成交量，2019年上半年珠海楼市升温明显。一手住宅网签20912套，同比上涨181.38%，超越2018年全年网签量；全市一手住宅销售面积大幅上涨，上半年达到196.70万㎡，同比上涨151.12%，环比上涨76.03%。二手住宅方面，2019年上半年，珠海全市二手住宅过户面积81.96万㎡，环比上涨16.65%，同比上涨42.12%。珠海上半年二手住宅成交98.77亿元，环比上涨21.23%，同比上涨71.27%。珠海的住房市场，2019年是双双成交上涨。从2017年以来，珠海的新房住宅成交市场，是逐年增加，2019年基本达到这些年的高峰。今年“金三银四”过后，珠海一手住宅市场持续升温，于6月迎来2019上半年月度网签量最高峰，首次突破5000套网签记录，且较5月网签量高1000余套，环比上涨22.75%，同比上涨285.17%。2019年上半年珠海一手住宅热销楼盘中，有4盘来自横琴新区，金湾区、斗门区和保税区各2盘入榜。其中，位于金湾区三灶片区的海秀花园占据2019年上半年全市一手住宅网签量第一，网签1307套，已售面积12.35万㎡。

广州：2019年上半年广州新房成交量，根据阳光家缘网站显示，2019年上半年广州全市网签套数达40165套，网签量同比上涨8.5%。广州11区中，网签套数前三位排名分别为增城、南沙、黄埔。增城成绩亮眼，共网签12582套，同比上涨2.5%。位居第二的南沙网签套数共7161套，网签量同比上涨24.7%。第三位则是黄埔共网签4834套，但网签数量同比下跌25.4%。值得注意的是，海珠、越秀两区网签量同比上涨比例皆超过100%。在3月楼市“小阳春”到来后，成交走势则明显上扬，广州3月网签套数达9174套。其后的4、5、6月，成交数量仍在7000套/月以上，势头较足。2019年上半年，广州市二手住宅共成交53372宗，环比下降7.9%，同比去年大幅下滑22.3%。若从历年二手成交情况对比来看，2019年上半年二手住宅市场略显“寒意”，成交创近四年最低位。数据也显示，2018年广州一手住宅网签成交89982套；2018年全年就是1-12月广州二手房成交量为120391套。总体来看，2019年广州新房住宅市场保持上涨态势。此态势与深圳市场基本吻合，深圳2019年也是出现新房成交市场上涨，二手房则相对2018年偏弱些。

江门：2019年上半年江门新房成交量，2019年1-6月，江门全市共卖房25410套，成交面积共285.1㎡。环比去年同期。住宅成交套数和面积分别下降5.7％和7.2％。江门在2019年上半年的市场，并非受到像其他大湾区城市的青睐，成交有所回落。回顾2018年的数据，江门2018年全年住宅成交52552套，同比降22.1%，新房住宅成交面积为595.94万平，同比下降22.5%。

肇庆：2019年上半年肇庆新房成交量，按照世联行的数据显示，2019年上半年肇庆新房住宅成交是266.5万平方，约2.66万套，同比下降18%。2018全年的数据显示，肇庆新房住宅成交量是66965套。数据显示，2018年，肇庆全市商品房市场成交面积752万㎡，同比增长26%，成交总金额533亿元，同比增长54%，成交均价7091元/㎡，同比增长16%。各区域成交量方面，涵盖端州、鼎湖、大旺的“中心城区”依然一家独大，全年约成交约297万㎡。其次分别是四会164万㎡、怀集99万㎡、高要与广宁同为68万㎡。

东莞：2019年上半年东莞新房成交量，按照数据统计发现2019年上半年东莞一手住宅成交21071套，环比下跌16.19%，同比微涨4.32%；成交均价19371元/㎡，环比上涨7.59%，同比上涨13.99%。整体东莞2019年的新房住宅成交，同比保持上涨。政策利好加持，东莞滨海片区成交量大涨。片区成交方面，城区片区成为2019年上半年度最大赢家，成交量4778套，同比上涨11.61%，成交均价为20556元/㎡，同比上涨13.18%。东莞二手方面，二手商品房成交约1.51万套，同比环比均呈微跌。2018年全年东莞新房住宅成交则为45341套。相比2017全年的50537套，降低。

回顾整体2018年大湾区这些城市的成交量来看，按照一项统计，珠三角9个城统计数据显示，2018年惠州新房成交套数、新房成交面积两项数据均列第一位。珠三角9城中，成交超过10万套的城市只有惠州和佛山，佛山2018年全年新房的成交套数164778套，成交面积1474.08万平方米。2018年惠州新房成交175991套(网签)成交面积1700万平方米，相较于2017年的149567套、1554万平方米有明显提升。2018全年惠城区以43229套的成交业绩夺回榜首，大亚湾片区以39908套的成交业绩位居次席，惠阳片区交出了31544套的成交业绩。2018年博罗片区累计成交24851套，惠东、仲恺、龙门三县区分别成交14552套、14812套、7095套。

二、大湾区的买房需求量

从大数据来看，大湾区是7000万以上的城市群，广东省统计局发布数据显示，2018年广东常住人口增加177万，连续第四年达到百万级。基本每年是增量100万级别的人口需求，且不算存量人口的需求。177万的增量人口中，大湾区比例是80%。按照2018年数据，珠三角九市常住人口增长合计150.45万，约占全省新增的85%。

这么多城市的大湾区，以深圳聚集人口较快，较大。从官方数据来看，广东省统计局的最新数据显示，2018年深圳新增常住人口49.83万人，高居珠三角九市首位。2011年以来，深圳的年度常住人口增量大约在9万人左右，2014年达到了15万，随后4年，常住人口增量都逼近或超过50万人。新的趋势也正在出现，优质人才正在加速向粤港澳大湾区集聚。数据显示，广州、深圳这两座大湾区中心城市，2015年以来每年新增人口数量均超过40万。粤港澳大湾区的吸引力很强，未来的发展前景受到广泛认可。人才的大量涌入，将有力助推大湾区加速建成国际一流湾区和世界级城市群。

数据也显示，2014年到2018年，广东常住人口分别增长约80万、125万、150万、170万和177万。扣除自然增长人数，净流入人口数量分别约为14.82万、51.65万、68.72万、68.47万和84.24万，总体呈持续上升的势头。

人口增量就是需求趋势，存量人口则更多是效应。按照杰弗里 韦斯特在《规模》一书中写道：一座城市中，能源资源流和信息流的整合、相互作用，带来了基础设施的规模经济效应，也带来了创新和经济产出的极大增长。

三、大湾区的楼盘供应量

按照2019年上半年的大湾区楼盘房源供应来看，新房住宅供应相对偏紧，主要看各大城市去库存消化能力。而像深圳，基本保持2018年的供应住宅比例，惠州则保持比2018年增长的态势供应……

供应决定购买的紧张关系，当然也决定价格因素。近些年，国家实施长效房地产调控机制，通过加大供应公共住房和人才房，乃至长租公寓，满足各大城市日益增长的安居房事业。

但当下大湾区公共住房“僧多粥少”的局面下，商品房仍然是当下供应的主流。这点不同于香港。

惠州：按照乐有家研究中心监测显示，2019年上半年惠州一手住宅供应套数为72176套，环比下降33.7%，同比上涨2.6%；供应面积为733.38万㎡，环比下降46.7%，同比下降4.8%。截止2019年6月30日，惠州一手住宅库存125543套，存量面积1368万㎡，达到近三年来最高值，去化周期为14个月。2019年上半年全市新增住宅预售房源16465套，面积为149.2万㎡。4、6月供应行情与往年保持一致，依然成为上半年预售住宅供应高峰，预售套数均超过1.6万套。

佛山：2019年上半年佛山一手住宅供应了863.3万㎡，环比上涨25.88%。据乐有家研究中心数据显示，2019年上半年全市新增住宅预售863.3万㎡，环比上涨25.88%，同比上涨36.75%。2019上半年佛山全市新增住宅预售量达到近三年来最高值。从数据来看，佛山今年上半年的供销比例均好过近三年的数据，市场供应比较活跃。乐有家研究中心监测显示，2019年上半年全市新增住宅预售77893套，环比上涨34.9%，同比上涨53.77%。

深圳：根据湾区买房小咖的监控，2019年1-11月，深圳已经预售供应63050套新房，其中36057套是新房住宅，合计供应新房达到5592660.52平方米，约559.2万平方，住宅是340.9万平方。根据历史监测，2018年深圳新房住宅预售面积387.44万平方米，同比增加39.1%，预售套数38158套，同比增加39.7%。2019年深圳新房住宅供应市场基本已经追平2018年全年。土地方面，2019年上半年度，深圳全市范围内共成交26宗。从土地用途来看，工业用地成交量最多，总计有16块，占比上半年土地总成交量的6成以上。

中山：2019年上半年中山供应新房住宅是21223套，同比下降11%。而2018年全年中山供应新房住宅是69000多套。

2019年上半年中山的供应集中在沙溪镇，火炬开发区。

珠海：2019年上半年珠海新增17434套一手住宅，是2017-2019年以来，新增预售套数最多的半年，同比上涨19.12%，环比上涨8.87%。2019年上半年珠海新增住宅预售面积181.11万㎡，实现自2017年下半年以来4连涨，同比上涨21.03%，环比上涨11.94%。2019年上半年珠海新增128个住宅预售项目，约17434套新增住宅房源。3月达到2019上半年高峰，新增预售4239套，新增预售面积46.45万㎡。其中大部分项目来自斗门和金湾。总体来看，2019年珠海的供应呈现上涨态势。

江门：2019年江门上半年全市库存量均有所上升，市场整体库存充足。其中，鹤山库存接近1.3万套，同比去年同期大涨98.3％。江海、台山、恩平库存量较去年同期也有较大幅度的上升。2019年上半年，江门全市住宅批准预售面积为366.23万㎡，住宅成交面积为285.10㎡，供销比为1.28，市场呈现“供大于求”状态。江门，2019年，供货量依然集中在滨江新区和江海区，两区将有多个项目新入市，预计滨江新区供货量可观。

东莞：乐有家研究中心监控数据显示，2019年上半年东莞一手住宅新增供应面积196万㎡，环比下跌28.73%，同比下跌12.50%。东莞库存面积也有了相应的减少。截止到2019年6月30日，东莞一手住宅库存面积为449万㎡，环比下跌8.37%。上半年，东莞供应高峰出现在1、4、6三个月份，其中4月新增供应4169套，供应面积45.9万㎡，是上半年度最高峰。东莞2019年的供应，基本是比2018年下跌两成的比例。

肇庆：2019年肇庆市场热度有所下降，住房库存增加，6月份为止库存周期是13.86个月。2019年上半年肇庆新房供应住宅是272.8万平方，同比下降23%。

广州：按照年初的数据显示，2019年，预估广州一手住宅新增供应998万平方米，同比2018年实际供应1081万平方米下降8%。供应量增长较大的花都及荔湾、白云、南沙四区或出现“供大于求“的情况。实际上，乐有家研究中心数据显示，2019年上半年全市新增住宅预售34230套，环比下跌39%，同比下跌21%。2016年上半年到2017年上半年，广州楼市处于“供不应求”状态，2017年下半年到2018年下半年“供过于求”，而到2019年上半年，供应套数34230套，成交套数41628套，市场再次转变为“供不应求”。

四、大湾区的购买力

大湾区的购买力，如果单纯从每个城市GDP实力，还有人均可支配收入，工资收入，基本也覆盖大部分的购买力。但其实购房是流动的，全国各地，乃至全球，和香港澳门都可以来到大湾区九个城市置业买房。这样来计算，则大湾区的购买力显得比较壮大。

就如深圳近期一个深业中城热销的豪宅，也是聚集了许多大湾区之外的购买置业者。

大湾区，目前比较牛逼的优势体现在科技、金融、制造业、互联网产业、服务产业，还有众多的产业群和500强企业，均吸引和产生很强大的购买力。按照数据显示，珠三角九市的人均GDP从2014年的102173元，上升到2018年的130182元，提升接近30%。截至2018年底，广东省实有各类市场主体1146.1万户，其中企业492.1万户，均稳居全国第一。全省每千人拥有企业数量达到44户，已超越世界中等发达经济体最高水平。

数据统计也显示，2018年中国广东省的地区生产总值（GDP）虽然未能突破10万亿元人民币，但也达到了9.73万亿元（同比上年实际增长6.8%），且已经连续30年为中国大陆经济第一大省。按照1.1亿常住人口计算，人均GDP约为8.845万元人民币。按照统计局公开的信息，2018年广东居民人均可支配收入约为35810元（比2017年增长了8.5%），人均月收入约为2984元。

2018年，上海市城镇居民人均可支配收入68034元；2018年，北京全市全体居民人均可支配收入62361元。对比之下，大湾区的广州和深圳人均可支配收入，基本是仅次于上海和北京这些城市。

购买力决定买房的消费市场，如果是除开投资资产持有的做法，真正的刚需买房，基本是取决于居民的购买力。

小结：

本文从大湾区的成交量、大湾区的买房需求量、大湾区的楼盘供应量、大湾区的购买力，这四组数据，可以看出需求的惊人，也看到大湾区对住房消费的庞大需求。经济活动带来消费，住房消费，也是安家乐居的重要体现。尤其是人口密度比较大的大湾区城市，住房的消费需求，也必将是走向大湾区寻求机会的趋势。