刚刚，有大事！央行准备对个人房贷存量的29万多亿贷款“动刀”，房贷利息会降低吗？……

近日发生几个事引发我们的关注，一个是17日龙岗开盘销售的颐安都会中央五期当场一个客户表示，买这个房子要掏光所有积蓄；一个是这个周末11月16日央行发布《2019年第三季度中国货币政策执行报告》，提出“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”。

表明一个事，买房压力大，存量房贷存量也非常庞大，央行正准备进一步打破贷款利率隐性下限，疏通市场利率向贷款利率的传导渠道，存量房贷利率也可能会随市场变化而调整。

按照一份央行数据统计，至今个人房贷存量已经是29.05万亿的余额，按照中国每年成交近14万亿的新房，基本是2倍。按照13亿的中国人，平均每个人是负债房贷2万多亿。

说得比较贴心的一句话就是：“等你把房贷还完了，人都老了！”这就是中国不少买房人的心境。

而每一年，繁荣交易量的背后，是中国人比较庞大的房贷负债率。

01 中国人的房贷负债率到底有多大？

有数据显示，中国人房贷负债率已经高达65%。这个数据是来自2018年一个德国记者的数据。根据这个德国记者的调查报告，这个德国人用了三个月的时间，调查了将近100个家庭的房贷负债率问题。结果显示，从2016年开始买房的人，其房贷支出普遍占到了月收入的65%，最高者达到了80%。而对于一向保守的德国人来说，这个记者认为“中国人为了买房简直太疯狂，丝毫不顾及自己的承受能力”。而按照一份相对权威的西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》显示，“中国家庭债务风险虽然整体可控。此外，从负债结构来看，新增家庭债务主要集中在住房上，且主要集中在多套住房上，同时债务相对集中在低收入群体。”2013至2018年，住户部门贷款增长总额达31.76万亿，其中个人住房贷款余额增长17.65万亿，占比高达55.58%，贡献了主要增长。仅2017年至2018年，家庭多套房上的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过首套房上的住房贷款。其中，有47.1%的存量房贷在空置房里。可见，中国人房贷债务比较明显，同时，超6成银行按揭贷款为多套房房贷，近5成存量房贷投向空置房。

另外按照官方央行这份三季度数据显示，2019年前三季度是新增13.6万亿贷款量，同比增速为12.5%，9月末个人住房贷款增速是16.8%，前三季度增量是3.3万亿个人住房贷款，占比中长期贷款增量的8.9万亿，基本比例是37%。从这些数据可以看到，个人住房贷款的增速比整体的贷款量增速还高，比重也是近四成。

虽然今年前三季度全国商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，但个人房贷增速还是保持一定幅度的增长。商品房销售额111491亿元，增长7.1%。

房地产贷款今年仍然是保持一定的增速。虽然增速回落，但增速基本是高于同期的全国贷款的增量增速。2019年的至三季度数据显示，2019年三季度末，全国人民币房地产贷款余额43.29万亿元，同比增长15.6%，高于全国贷款12.5%的增速；2019年三季度末，个人住房贷款余额29.05万亿元，增速是16.8%，也同样是高于全国贷款的增速。再看2018年数据，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%；个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%。而2018年全国贷款增量是16.17万亿元，同比增长仅仅是13.5%。2018年的数据也显示广东方面的房贷数据，2018年末广东住户贷款余额比年初增加8991亿元，其中，个人住房贷款增加5239亿元，占各项贷款增量比重27.7%。

易居发布的一份数据也显示指出我国购房杠杆率的问题，三季度末全国居民购房杠杆率为31.3%，指出我国住户部门杠杆率不断创新高，不断缩小与发达国家间的差距。

近十五年来，中国个人房贷增量是从2004年的1.6万亿元飙升到2019年三季度末的29.05万亿。其中在2014年个人住房贷款余额仅仅是11.5万亿，前10年仅仅是9.9万亿增量，而后5年，就是2014年到2019年，从11.5万亿到今天的29.05万亿，是近18万亿的增量。2018年是增量4.58万亿个人房贷增量；2017年是4.15万亿；2016年是增量4.85万亿……尽管数据增速减慢，但体量是越来越庞大，相信购房者压力也是越来越沉重，可谓是房奴负债率惊人。

另外，中国有多少房奴呢？按照一份2018年7月的数据显示，我国通过银行贷款买房的家庭大约有2亿户，按照最新统计的中国一个家庭平均人口为3.02人，其实相当于中国有6亿人口都是房奴，扣掉家庭成员中的小孩，4亿人口都背负着沉重的房贷压力。基本就是4个亿的房奴，9个亿的打工人群中，房奴比例最重的估计就是白领阶层。

02 中国的房价水平线

在中国，均价低于1万元的城市被誉为“良心之城”，而普遍的房子，基本都是100万以上的总价，基本平均是首付30万一套起步的购买实际。如果按照深圳近期闹翻了豪宅税，500万，甚至700万，可能都是普通住宅，这房价水平无法比。

一份统计2017年底中国261个城市房价中（这份数据中可能部分城市房价还不止那个价），但全国已经是共有53个城市的房价过万。当时的数据显示，截止2017年12月份，全国一线城市的平均房价为52834元/ m²，二线城市平均房价为14364/m²，三四线及以下城市平均房价为6982/ m²。

对比2019年这些城市的房价，相信不少城市的房价未必还保留当时的价格现状，基本是稳中有点升。

按照国家统计局今年10月份的数据，70个城市新房住宅，70个城市仅有1个城市房价是同比去年同月下降，其他都是上涨。涨幅指数较高的如石家庄113.1的同比系数等。70个二手房价格指数，则基本是对半数上涨和同比下降，微幅度变化。

同时按照统计局今年1-10月销售数量显示，前10月中国销量新房住宅是117133万平方，住宅销售额是108948亿，均价是9301元一平方。

中国房价水平基本是近一万元的水平，普通的100平房子，基本总价就是100万购买价。30万首付，70万的贷款，基本30年得还给银行利息超过70万元的负担。

03 存量房贷的利率是多恐怖？

其实这些年发现，越是二三四线的城市，买房的房贷利率可能比一线更高。按照中国正常的4.90%基准，基本首套都是上浮5%-15%，有些城市首套可能都上浮到30%；二套基本都是上浮20%以上。就好像惠州，房贷利率就比深圳高多了。

按照今年10月的一份利率表显示，惠州首套房贷利率最低5.75％（工行竟然达到6.37%），二套基本最低是6.05%，大部分是6.37%，甚至是6.62%，而且数据也显示惠州10家银行，发现惠州现阶段执行的房贷利率远远高于央行规定的10月8日之后的最低执行利率标准，基本是继续高位运行；而深圳首套利率基本是5.15%，二套是5.45%，这利率比惠州少多了。特别是二套，惠州基本是多出2个点，每个月多还过千房贷都不止。

对比大湾区中，不仅是惠州、东莞、佛山、珠海、中山的房贷利率基本都远高于深圳和广州这些城市的房贷利率。而且是远高于当下的LPR4.85%的利率。

数据也显示，10月份，全国首套房贷款平均利率为5.52%，已连续五个月小幅上升。二套房贷款平均利率为5.83%。强高的房贷利率，已经阻挡不少买房消费，也增加不少的每个月开支成本。

尽管当前中国已经执行了10月8日后的房贷LPR制度，就是5年期以上LPR为4.85%。但存量的房贷没有做出表态如何改变。而按照11月16日央行发布的2019年第三季度中国货币政策执行报告表态，正在提出抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案。这里面关键的就是惹人关注的29.05万亿的个人存量房贷。

也代表着先前表态的：“2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。”这个说法将会改变。

小结：

这个人贷款占比量是超过50%，是2019年三季度末房地产贷款余额中的43.29万亿元中的个人住房贷款的29.05万亿，房奴们真心要关注了。

本次央行对个人房贷存量的29.05万亿存量贷款的表态，基本预示着个人存量房贷的利息，有可能也会随着LPR的调整变化。具体细则，还未知，静待观察。而存量中房贷利率保持不变的做法，也会有变化。专家也预测，央行会在未来20天里公布方案，很快看到。

不过目前LPR每个月20日都公布一次，基本五年上的市场利率是4.85%，已经是几个月实施以来没有变化。如果个人存量的房贷利率也会变化，变少，估计都是每个“房奴”心中所想。自然，房贷改革也是对利率市场化的顺势而为，市场利率也的确在走低趋势。

从目前房贷调整的措施，房贷利率=LPR+加点数值。基本是加点数值多过减点的数值。央行公告当时调整房贷利率也指出，新发放首套个人住房贷款利率将不低于相应期限的LPR。二套个人住房贷款利率不得低于相应期的LPR+60个基点。个人存量的房贷怎么调整，就看看央行即将出台的措施了。你怎么看呢？