深圳，包容了就业，包容不了拥有一套自己的房子。大部分人（至少700万人在深圳无房），有些在深圳拼搏了10多年，到头来，连属于自己的一套房子也没有，也是十分窝心的事。

伤不起的深圳客，跑来惠州也得接受渐渐高的房价。别以为打脸了，慢慢发现这买房子有点“温水煮”的感觉。

不管怎样，房子总有人买。

▲ 惠阳地图

▲ 深圳到东莞和惠州

一、七个惠阳买房故事

近日特此访谈了一位地产人士，回顾了4个他帮助惠阳置业的故事。看看惠阳买房的人，心里都是怎么思考的。

深圳蛇口一个海关公务员老周，想着以后老两口养老靠近，蛇口深圳房子给女儿住。惠州买房的本意，希望涨了最好，不涨也没关系。当时是70万全款买的，当时价格是3千多，现在是1.3万的二手房，是惠阳南站新城附近的楼盘中信新城小区。2015年的7月13日买入的。他现在的想法是，继续留着，打算以后养老居住。他女儿现在在深圳上班。当时老周看了一次就定了。

点评：老周的买房故事告诉我们，惠州一带，冲着养老而去买房的人群，也多有此类型的想法。重要点，这类型买房者，实力客，还多是一次性付款。

2015年的8月时候，一对深圳年轻夫妻，陈先生，李小姐，刚结婚一年，手没啥钱，一个人一个月收入只有4000元，当时看了中信新城36万总价的房子，1.5成的首付，5万的首付，然后他拿不出来，当时他想着便宜，当时只交了二千定金定了房子，回去筹钱。后面筹到了5万，然后按揭不通过，因为当时通过他伯伯通过他的名字去借，然后导致按揭无法下来。只能想办法去将伯伯那笔钱还了。然后才几经周转，拿下来了。现在这套房子可以卖了100多万。至今，房子不舍得卖。这对深圳年轻夫妻是当天去看房，当天就买了。

点评：这对深圳年轻夫妻的买房案例，告诉我们有时候，筹集资金很艰难，但坚持下去了，也埋买下了，过程也是几经周转。在深圳，这样的房价下，夫妻结婚了，要买自己一套房子，也多数会思考临深的房子。

一个李小姐和她妹妹，她俩一起买了一个复式的四房，楼上楼下，她们关系很好。2015年7月买下的，是惠阳碧桂园山河城。花了103万，给了30来万的首付。李小姐是在深圳龙岗上班，当时有楼巴车，可以来回深圳跑，业主坐车一天只要20多元，可以上下班，吉祥地铁口的附近。现在，小孩，父母都在惠州那边住，老公也有车，开车是50来分钟。

点评：李小姐的买房故事，表达了姐妹的感情很好，大家有共同的感情基础，一起去惠州买了上下楼住，也是挺羡慕的。

一个内蒙古鄂尔多斯的一个老任，说2015年6月28日过来惠州看下房，7月1日见到面。那天他去麦丹劳，问有没有包子买，感觉他虽然有经济基础，但生活很简朴。他是家庭老大，四姐妹，想一个家族搬过来惠州住，一次性付款买了四套，送给父母一套，弟弟妹妹各一套，他自己一套。43万一套，四套大概100多万，全部一次性付款。买的是，惠阳碧桂园山河城。老任很喜欢远离城市，有山有水的地方，看中山河城的环境。现在全部都搬过来这里住了，一家人都住在一起，一年有8个月时间住在惠州。买了的第二，三天，老任又去惠州的金融街买了4套，8600多的单价，花了250多万。喜欢那里的海，休闲娱乐。

点评：老任的买房故事告诉我们，北方客也看好南方的环境。重点是买房比较重家庭，也重楼盘的居住环境。带着情怀去买房，还买下了不少套。

另外3个惠阳买房故事：

惊风35惠阳买房的故事：2017年9月，一位惊风小哥在惠阳淡水买了第二套。“买的淡水第二套吧，买完之前那套，手上还有点粮。4.5月份时，惠阳地铁消息横空出世（当然，现在也不知啥情况的），那会确实是很热门的话题。所有开发商都价格上调，我记得尚城世家二期已经飙到1.5万一平了，新房，挺吓人的。想着地铁利好。赶紧再来一套，因为买一套自住涨多少也赚不到钱。联系中介，看房，对比。最后有二套可以选，一套是新天虹楼上，还有一个是区政府周边的楼盘。都是60多万，两房的。一套装修。一套毛坯。最后选了区政府周边带精装的缘水岸。付钱，交房。第二套只花了半个月就定下来了。因为已经对那边很熟悉。”——来自咚咚找房论坛。

点评：这位惊风35惠阳买房故事，已经在惠阳的淡水买了第二套。看中地铁，跟着地铁去买房，也大有人在，买房也重视选择在区政府周边的房子。他充分吸取了第一套的挫折，第二套买起来也比较果断。

闻鸡起舞网友2019年9月选择了惠阳白云新城买房。他表示：“因为在深圳工作，正好地铁14号线终点在沙田站。等2022年建好后，地铁一小时可以到罗湖。再加上到地铁口所花的时间，单程控制在一个半小时，媒体往返3小时，是我能接受的范围。”闻鸡起舞网友，他不是投资客，买房完全是为了自住，考虑惠阳的白云新城，也去看过其它楼盘，保利价格是1.4万，首付需要40多万，利率上浮25%，买不起。考虑临深是刚需自住。跟女朋友谈了几年，2019年准备结婚。深圳买不起，河南老家房子也要一万出头，所以考虑惠州，买一个属于自己名下的房子，为感情打下稳固的基础。他表示，这些年一直在外地工作，老家农村有房子，可是要在老家城里买房，只能一年到头空置。而且价格也不便宜，花钱也不少，所以跟女朋友商量，到惠州买房。也没什么买房经验，看了几次大概就草率决定了，但也不后悔。看中惠阳的要素是：第一是深惠通勤，离14号线近，未来可能会有白云站。第二周边配套，第三是小区环境。——来自惠州房姐。

点评：这位闻鸡起舞网友惠阳买房故事，考虑的也是深圳通勤上班的问题，估计这类型购房者不少，农村有房，到底是在老家县城去买，还是到工作地方附近去买房？他选择了自己上班周边城市去买了房。

一位hahaxiaosile的网友，在惠阳买了二手房。2017年1月6号又去了一趟惠阳房管局，做了产权抵押登记，我这边的事就算是基本弄完了。订金20万刷了，100万做了监管，过了3个月都没消息，最后才搞掂。回想从看房到签合同到贷款，前前后后花了将近一年的时间，真是感慨万千。他表示：“我认为，买惠阳和大亚湾这一片的房子，自住是可以的。如果完全是为了投资，那你最好是多斟酌斟酌。比如说我买的这套房，原业主当初是170万买的，现在卖220万，看上去赚了50万。但实际上，当初170万他在深圳买房的话，至少现在赚了500万吧。”，他说，毕竟是第一次在惠阳买房，这边的套路到现在还没弄清。不过也无所谓，我想接下来很长一段时间我也不会再考虑买房了。这边二手房的交易确实太麻烦。而且相关单位不管是银行还是房管局的办事效率都极低，各种手续繁琐。如果你要买二手房，你一定要做好深惠多次折返跑的心理准备。你如果是怕麻烦的人，请立即断了这条心。你要是真的打算在惠阳买二手房，一定要多问多看多比较，不要轻易相信中介。——来自咚咚找房论坛。

点评：这位hahaxiaosile网友惠阳买房故事，告诉我们惠州买二手房，实在不容易。自己要做的工作也花费了不少时间，整个交易时间也比较长。

二、惠阳这些年的楼市

惠阳属于临深，按照百度地图查询，从坪山高铁到惠阳是13.5公里，从龙岗中心到惠阳是32公里多。其实在深圳，从龙华深圳北站到深圳宝安机场是20公里，这些距离，其实差别的不一定是距离，仅仅是城市。

▲ 惠阳的深圳距离

▲ 惠阳的左边白云新城和右边的南站新城

惠阳的买房，一直备受深圳客的关注，按照统计数据比例是50%以上。

惠阳、大亚湾、惠城基本是当下惠州地区房价较高的片区。2018年也是惠阳房子卖得最多的一年，同样也是惠州卖得最多新房住宅的一年。从2014年-2018年，惠阳对惠州新房住宅供应，比例是16-19%的比例比重，基本仅次于大亚湾、惠城区。惠阳的购房成交比重从2014年的10%上升到2018年的21.6%。2018年惠阳成交新房住宅是32100套，超过3万套。2018年惠阳成交均价仅是1.1万，2019年11月数据惠阳新房住宅价格是1.4-1.5万，价格的分布看不同的区域。价格比较高是南站新城和白云新城。惠阳每年有200-400亿新房成交额。

▲ 这些年惠阳一手住宅成交量

▲ 这些年惠阳的房子供应

▲ 深圳的房子和惠州买房交易量的区别

▲ 这些年惠阳成交量比重

▲ 这些年惠阳的房价

想起了2015年惠阳的6600元一平的房价，如今惠阳新楼盘已经是1.4万均价，深圳人如果到惠阳买房，也渐渐伤不起。如惠阳的星河丹堤1.8万，惠阳长隆熙园1.4万，星河盛世1.6万，恒大学府1.5万，惠阳的雅居乐1万多。

惠州作为大湾区成交量最多的城市，一年也有近15万人在惠州买了新房住宅。而在惠州，临深的惠阳、大亚湾、惠阳的淡水，是外地置业者比较关注的区域。

从数据来看，也有一些深圳人往惠州迁户口。按照一份基于京东大数据平台显示，从深圳人口迁出的城市，大概有14%是去到惠州。

▲ 一项深圳人口迁移的数据

三、“都市圈”买房向我们走来！

人群的转移，带动了地产的发展。前些年都在谈城市群，这些年，正向我们走来的将是“都市圈”。粤港澳大湾区城际规划，也看到了打通的通勤便利趋势。

自然就会产生许多都市群的置业。近日恒大集团首席经济学家任泽平表示：“绝大多数国家的人口都在持续向城市群、都市圈集聚，发达国家城市化一般经历阶段：从城镇化到城市群都市圈，部分国家会在城市化后期出现郊区化……”

这里谈到一个概念，就是都市圈，都市圈是城市群内部以超大城市、特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。都市圈，依托大城市带动，周边城市的就业，居住，产业也来了。

越是刚需，越无法逃避房子的问题，“都市圈”已经不是早些年的投资概念，更多将是刚需圈置业的“第二选择”。

买房子，不一定要去惠阳，可以去深圳、东莞、中山、佛山，但个人觉得，已经是摆在深圳拼搏多年而无房人群的问题，本身这是安身居住的问题。难道你不想拥有一套自己的房子吗？

人人都知道地段很重要，但往往不少人因为买错地段，动辄几百万、上千万的投资就打了水漂。

在市场分化环境下，买房不仅是个体力活，更是门技术活！没有掌握有效的投资方法，选错地段、买错房会成大概率！

房产大象本期线下沙龙特邀鲁班选房创始人朱琳老师为大家分享“深圳买房地段等级论”，朱琳老师将通过对房产地段的客观价值分析和详细分解，来理清我们投资房产最需要的“地段”概念；并且提出鲁班独创的深圳地段论，帮助大家看清深圳楼市走向，找准下一个轮动地段，摸清2020年的深圳楼市脉络。

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