购房总有秩序，日前深圳惩罚哄抬房价，广州在放开港澳人士购房……

一、四大现象看深圳当下楼市

一、一个深汕合作区楼市解冻，引大批深圳购房者来“捡漏”。数千万的豪宅，也买得很起劲。

二、11月深圳一二手楼市成交1.4万套迎来高峰，当月供应22个盘，过万套房；

三、12月18日深圳南山、宝安住建局出面按停“业主哄抬”房价；

四、不断的利好，豪宅税免除，深汕解冻，公寓取消“只租不售”，示范区行动方案。

楼市该有的“兴起点”，深圳基本都有了。正常一套房子的交易，从预售到开盘，没有市场预热，必然没有那么高的人气，但这方面深圳几乎每个盘都做得不错，越大的开发商，对人气营造，越是干练；楼盘热销，必将得到扩大散播，这是购买力的正能量，也是引发关注的好手段；二手房涨价，一个人抬不起价，两个人就是商量，三个人就是一种风气，十个人就是一种哄抬，二手房太多的利益，也显示出一种“难管”的秩序，该怎么管好，也是值得思考的问题；新盘价格，在深圳这些年，新盘价格仅仅是被压制，并非是压跌，统计对比深圳这些通过预售盘的价格，每个盘前后价格的对比，片区价格的对比，都有所提高的。

总结一点，特别在深圳这个城市，楼市太需要秩序了。不仅需要维护秩序，也需要说真话的秩序和勇气。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说的一句话很对：“对深圳来说，考虑到你的艰巨责任，楼市政策上很顾你了。现在，居然与“房住不炒”对着干。所以，深圳业主这一不理智，标志着深圳楼市开始平稳偏紧，市场秩序大整顿开始。”

深圳楼市成交量，不能通过成交量来看热度，深圳的成交额和广州这些城市已经不是一个层次。深圳一年有4000-6000亿的一二手房的成交额，但广州未必有。深圳一套房子按照现在均价，二手房基本是400万以上的均价，新房均价估计更高，300万下深圳找不到新房住宅买。

二手房是否需要一个触发“指导价”的预警？每一套房屋，在国土委都有记录在案，当一套房屋价值飞涨离谱交易，如何管理？

人才住房给人才来居住，深圳管理2000多万人口的规模，除开400多万的户籍人口，其它人房子问题，靠出租解决？很多人甘心为租房而拼搏吗？后面也引出很多归属感的问题，如租房落户，租房同享学位等。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康一个观点，挺认可的。说出了很多人的心声。“要成为市民，要住有所居，而不只是住保障房，应该要有商品房。”至于为何认可，各位共鸣。

二、广州与深圳的房价

从房价距离来看，广州是3万，深圳是均价5.6万以上，差距2万多不止。根据最新房价显示，广州新房均价为31500元/平方米,排名全国第五位，比广州房价高的城市是:北京、深圳、上海、厦门。

四组文字看广州楼市

一、广州乃至周边地区，放开人才购房。12月13日，广州市南沙区住建局等4部门联合发布了《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，对符合一定条件的人才放宽购房条件，购买首套房不受户籍、社保和个税缴存限制，同时，港澳居民购房享受与广州市户籍居民同等待遇。12月18日，广州花都绿卡购房，广州市花都区推出《广州市花都区人才绿卡申领指南(修订版)》，放开申报对象在社保缴纳、学历学位等方面的制约；广州放开港澳人士购房，从12月16日起，港澳人士在广州各区购房，无需再提供学习、工作、居住证明，仅需提供港澳身份证和通行证，并满足广州市内无房的条件，即可购买一套住宅。以前港澳在广州购房，必须是境内无房，但这次是广州无房即可。此外广州周边的佛山，也放开本科人才购房等条件。

二、广州的房价温和。11月新房房价下跌大中城市增至21个，广州进跌幅前十，为0.5%跌幅。成交量也比较缓。11月广州网签一手住宅成交量为5907宗，和深圳3000多套新房住宅差距不大，何况广州土地那么大，户籍人口是深圳足足的2倍。11月数据显示广州还有楼盘跌价，增城区域内共19个楼盘，其中有17个楼盘房价有所下跌，跌幅较大的楼盘，降幅在4700-5300元/平方米。此外增城仅2个楼盘房价有所上涨，涨价幅度在400-600元/平左右。深圳几乎不存在楼盘跌价。

三、利好也促动广州的成交量。按照统计，12月第二周广州新房增城、从化、天河、白云、海珠五个区域，网签套数环涨超3成。本月第二周广州11区共网签1376套，环涨23%。但是，今年广州整体新房成交量是低于2018年。单今年1-10月广州的增城区共成交1.7万套，但2018年同期却成交20861套，同比下降18%。数据显示，2018年广州新房网签共93383套，2017年的89844套，2019年前11个月不到8万套。

四、广州套均成交总价不太吃力。广州和深圳GDP有差距，但不是差距很大。但广州买房压力和深圳买房压力实在太大。按照一项数据研究，2011年广州套均是150万，2018年是217万，涨了50多万。深圳呢，2018年深圳二手住宅套均总价458万元/套，一手套均总价为533万元/套；深圳单从2014年是200多万到400,520多万的差距套均，一套差别涨了近300万。广州天河、海珠、白云、越秀价格应该是广州房价最高的区域，4-5万，深圳房价高的如南山，福田9万的均价，罗湖7万。此处看出，深圳购房成本很吃力。

▲ 2011年广州新房套均总价图

▲ 2014年深圳套均总价图

总结：广州楼市有“量”，按照广州900多万的户籍人口，一年住房需求10万套也比较合理，但广州的价格，很适宜购买承担。深圳这点，要“心慌”多了，深圳买一套房子，基本是杠杆的作用的多。

三、房子和我们有关系吗？

在深圳，至少有800万人无房，有关系吗？

肯定有关系，居住的地方，也是生活的地方，也是家庭的地方，更是梦的地方。

症结是：房价越高，无房者“越伤心”，有房者“越心悦”，中立者“只能沉默”。

购房总有秩序，购房成本是否也应该有个秩序，购房的房价是否也应该有个“住房不炒”的逻辑？发展至今，深圳业主抱团涨价，并非仅仅是一个哄抬的事，家事无小事，房事无私事。

对此，最喜欢检察日报刊评这句点评：“任性过头了”。重点还是过头了，该想想哪些问题，怎么改善对得起更多的“无房”置业者。

一个房产价值的百分之七八十决定于它的地段，剩下百分之二三十的价值才由它的物业自身来决定。
很多城市的房地产营销人员都在谈一个事情，说我这个房子是在城市的文化中心或者行政中心，所以这个地段一定会值钱。甚至有些区域的营销人员都在说，我们这将来是一个什么物流港、科技区等等，是不是它就会变成核心地段，判断核心地段主要看这三点：
1、真正的核心地段是一个高价值产业聚集区。
2、核心地段一定是城市资源最大占有者，也就是说它是城市服务、城市配套、城市交通等资源的占有者。
3、核心地段的土地一定是稀缺的。
在国际上能排上名的中心区，比如说纽约曼哈顿、日本东京一些区域、伦敦西区，从国内来看，上海的陆家嘴区、北京的朝阳区、深圳的福田中心区、南山中心区都具备这么几个特点。
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