前海的招商领玺“日光”疯狂，让感恩节无平静，接下将来的颐湾府周末又来一波。

中国的政策，应该补上一课，被忽视的“富人”买房。

富人买房的逻辑是，又好又稀缺，就是买入的标准。富人们在花钱买房的理性逻辑，地段，其次是稀缺，并不在于“缺钱与否”，更加不需要刚需思维。

在2019年的11月，深圳的富人买房，“10 万+”几乎是成燎原之势。招商领玺吸金63亿，深业中城吸金50亿，金茂府第一批房源吸金35.78亿……

▲ 前海10万+ 63亿 ，惊叹

▲ 富人的名册

▲ 豪客名单

一、 从深圳看富人买房

刚刚，2019年的11月28日，深圳的富人买房又上演了一场买房的情景。这个今年前海放出来的第二个住宅豪宅楼盘——招商领玺，同时与相距不远的颐湾府近相呼应，均价10万+。这个前海招商领玺千万豪宅，从开盘2小时卖5成，1分钟卖2套，到最后4.5个小时售罄！456套千万豪宅，吸引了1306批购房者认筹，总价1049-1878万。开盘不到50分钟，2栋A户型（150平方）就快售罄。现场富豪买房都在打招呼，“你多少号？还有机会吗”。

▲ 排队看房的招商领玺

前海的颐湾府，28日的统计结果，诚意登记客户共计870位，每人交纳100万诚意登记，总共收取8.7亿元认筹金。颐湾府几乎是3人抢1套房的机率，中签率约42%。

刚过不久10月底开盘的深圳香蜜湖深业中城，192套住宅，5天内2794人缴纳500万/人的诚意金，冻结认筹金139个亿，最终上演了个8小时选房到夜晚才选完，均价13.1万/㎡，最高价也达到19.67万/㎡；龙华的金茂府24日晚上突击开盘，初放出的200多套，当晚成交约161套 ，成交均价11.2万/㎡（10.2万毛坯+1万精装）；宝中瞩目的豪宅云玺锦庭晚上七点开盘，382套，2个小时，去化率是80%，整整是10.9万的均价。

今年4月的蛇口豪宅深圳半岛城邦四期开盘，总价区间在784-1958万元/套。下午1点左右开盘约4小时，599套住宅最后卖出约455套，销售额已达61亿元。

2018年，蛇口招商双玺豪宅，认筹金要500万，共推出167套房源，有效认筹666个，当天基本卖完，整体均价是12.4万。

深圳的富人买房，上演是一场场的买房大戏，惊呼之外，甚至不敢去想象。

富人买房，是因为缺房子住吗？其实也未必。在深业中城选房的现场爆料，现场的一位大哥说自己住在深业上城，这次摇号排在100多位，被问及是否是用来自住时，他说不是，自己住的比这个要大。

富人买房也相当拼，如为了买5000万的蛇口豪宅“神蹲”，买华润南山1000万豪宅“雨淋”，买3000万的深业中城，中午吃汉堡包+晚上三明治；买招商领玺，坐在露天大棚，直接选房，而不是五星级酒店……深圳的富人土豪们买房，也是相当有耐力，为了买房很“拼”。

▲ 夜晚排队买金茂府

二、 房子的逻辑

富人买房子的逻辑，在意的不是房子的面积，是房子的地段，房子的稀缺性，还有就是景观，购买房子的视野，不想等房子。甚至有富人买房，是为了“图了个好心情”。

看看又闹翻了楼市均价10.8万/㎡开盘的招商领玺，最抢手的户型竟然是最大户型150㎡户型，而且是去化神速，150平大户型最先售罄。富人的分析是，“隔壁颐湾府只有120、190㎡的两种户型。招商领玺只有120、150㎡户型，150㎡的户型只有114套，又好又稀缺。故而买150平方户型的房子。”为何这个项目150平方那么备受关注，小编特别查询了下户型对比，发现招商领玺这种150平方的户型（4房2卫）连主卧洗手间都有超大景观视野，双人洗手台、实用；户型是双阳台，南北通透，三面采光，有长7米、宽1.5米的景观大阳台，这些都是其他三种户型没有的优点。

▲ 这种150平户型

不看楼层，在意是选到房子。现场排号招商领玺的富人表示：“看看自己的号码，告诉自己最差能接受哪个楼层，就买哪个楼层吧！”；另个说：“只有低区、高区可以选，哪里还能顾得上自己喜欢”。但其实如果有得选，富人还是在意一些数字，如楼层尾数带4及18层，选的人极少，不少富人对此明显有忌讳。

招商领玺位于前海妈湾，配建九年制公立学校和一所国际私立学校荟同学校（从幼儿园到高中），地铁5号延长线妈湾站、铁路公园站，距离项目步行距离均在350米内。旁边一条2公里长、100米宽、24米高的低密景观绿轴，地段的确是好。一位富人买房时候表示，“前海道路都是新规划，很开阔，规划都在兑现，觉得还是这边好”。本身前海住宅也少，按照统计深圳目前前海区域在售的住宅有前海湾壹号、前海时代CEO公馆、前海时代广场，均价在11-13.7万之间，仅仅是3个盘，而纯住宅的可能还没有3个，可见前海住宅极其稀缺。

再看看香蜜湖的深业中城选房逻辑，7788万最贵顶复被选走，仅仅是因为这个盘仅有4套复式，选最贵复式买走。这个寸土寸金的香蜜湖豪宅版块深业中城，竟然过滤了2294位千万土豪，无缘选房，开盘当天只允许前500号摇的中签客户进场选房。当天选房，第一位富人选的是3号楼1单元28A，此户型为233平的4房，总价在3000多万。到了3点10分，2号楼204平B户型12楼以上（除29楼复式）已经被选光，3号楼2单元A户型233平单位15楼以上被选光。到了3点18分，全场最贵的顶复卖出，亿万土豪买家现身，全场沸腾了！3号楼2单元29A（396㎡的6房复式），总价7787万卖出！根据了解，深业中城推出的4套顶层复式中，最大395㎡复式户型只有两套，分摊面积约79㎡，单价分别为18.9万、19.7万，总价分别为7478万、7787万。基本富人的房子逻辑，是越贵越买的逻辑，而且顶层复式也是极其稀缺，这种稀缺户型的通性基本是，南北通透尺度优秀，双向大阳台，视野宽广。到了4点，最好卖的2号楼204平B户型，仅剩3、4两层。这种204户型，阳台是南北通透，4房3卫。

▲ 这种204平户型

在选房的过程中，富人也有情绪，在深业中城现场爆料，一位300多号的中年男士富人，觉得应该没希望选到房了，在这里等也是没必要，撕了号牌走了。

深业中城的地段，毫无疑问是香蜜湖的豪宅地段，侧拥揽43万㎡的香蜜公园，而且是香蜜湖今年唯一出炉的豪宅。

总体而言，房子的稀缺并非仅仅是户型，还有独特的片区优势，甚至是片区内的“不想等待”，如今年11月这开盘的前海盘，虽然招商领玺2期还会有住宅（但预计5年后开发），就这样，富人就是不想等房子了。

三、 房价的趋势

10年前，富人买房，定位的豪宅基本是5万+，10年后的今天，深圳已经遍地的10万+的房子，南山的恒裕滨城，还有卖到了20万+。

房价的趋势，也可以从富人买豪宅看到房价的趋势。

按照贝壳显示的数据，深圳有6000多个楼盘小区，均价6万+是1500多个，基本是25%；10万+是260多个楼盘，基本是5%的比例。如华润城润府、宝安中心区的西岸观邸、南山的百仕达红树西岸、中信红树湾、深圳湾的太古城、蛇口的半岛城邦花园、南山的天鹅堡、龙华的金亨利首府……深圳湾1号都已经到了18万+的价格。

查询贝壳的数据，深圳20万+的小区竟然也达到11个盘。如波托菲诺纯水岸十期、香山美墅一期、恒裕滨城二期等。

湾区买房小咖统计规划委的数据发现，今年深圳预售了104个新盘，其中均价10万+的就有10个盘以上。如颐湾府、招商领玺、龙华金茂府、深业中城、云玺锦庭、太子湾领海、天悦壹号玺苑、天鹅湖花园（三期）、天健天骄、前海金融中心、深圳半岛城邦四期等等。

按照一组片区的统计，目前深圳已经有19个板块单价突破“10万+”，福田的百花片区、香蜜湖片区、福田中心区、车公庙片区、石厦片区、上步片区、华强北片区、竹子林片区、农科中心片区、景田片区、莲花片区11个板块分别登临“10万+”；南山的蛇口、前海、华侨城、南山中心区、南头、后海六大板块突破“10万+”；另外宝安中心区、龙华上塘红山片区也基本纷纷上榜。

四、富人的分布

富人买房，都是来自哪里？曾经不少爆料媒体，揭露富人的身份，而在深业中城选房现场，被感叹选房现场年轻人不少，据说潮汕人居多。华润城三期、招商双玺的第一位购房者都是潮汕人。

日前一项数据分析，深圳外省人最多的是湖南人，有400多万；按地市划分深圳外地人多的是潮汕人，现在深圳的潮汕人达400多万。从小商小贩到大亨富豪，深圳最大的老板群体就是潮汕人。潮汕人天生有“宁可睡地板，也要做老板”观念。宝能、星河、佳兆业、鸿荣源、宏发、恒裕、中洲这些老板董事长或者创始人都是潮汕籍。

深圳，或者中国有多少富人？按照一份2019年11月9日的数据，胡润研究院的《2019胡润财富报告》，大中华区拥有600万资产的“富裕家庭”数量已经达到494万户 ，其中拥有600万可投资资产的“富裕家庭”数量达到178万户。拥有千万可投资资产的“高净值家庭”数量达到106万户；拥有亿元资产的“超高净值家庭”数量达到12.7万户。作为“造富之地”的深圳，深圳600万人民币资产“富裕家庭”数量是17万，比上一年增加了4000户，其中拥有600万人民币可投资资产“富裕家庭”数量有59800人。千万人民币资产“高净值家庭”城市分布Top10，深圳的家庭数是73700个。

北京其他地方情况，北京依然是拥有最多600万资产“富裕家庭”的地区，比上年增加8000户，达到70.4万户，拥有600万可投资资产的“富裕家庭”数量有26.5万户；上海拥有600万可投资资产的“富裕家庭”数量有21.2万户，香港拥有600万可投资资产的“富裕家庭”数量有19.4万户。

中国大陆到2019年的数据，600万资产富裕家庭约392.2万户，千万资产家庭数量约157.6万户，亿元资产家庭数量是104.8万户，20亿人民币富豪人数是6000人，百亿是900人，千亿是30人。

曾经有爆料的资料，深圳有六大富人区：华侨城文艺的富人区（华侨城的别墅组团）、前海“超前”富人区、宝安中心后起之秀富人区（金领、企业高管）、百花片区天价学区富人区（高薪人士）、盐田低调奢华的富人区（行业大佬、超级商人）、香蜜湖最不低调的富人区（各个行业大佬）。

而深圳买豪宅的富人除开来自潮汕、还有来自深圳本土户籍人士、广东人、香港，外省的湖南、湖北、江西等。如招商领玺1300多人认筹客户中，持有港澳身份证的占比约3.6%。广东依旧是“认筹大户”，深圳本地原居民占比超50%。按照媒体的爆料，招商领玺1300多人认筹量占比最大的是来自广东的身份证号码占比约28.3%，其次是湖南省占比约10%，紧接着是湖北省占比约9.7%，随后是江西省占比约7.8%。其中，广东省主要认筹身份证号码是深圳本地原居民，和来自潮汕的朋友。其中深圳本地原居民认筹量占比约51%，身份证号码为潮汕地区的认筹量约12%。

深圳的房子数据。按照统计，深圳有1060万套房子，其中商品住房与保障性住房分别185万套及45万套，总计仅230万套。深圳则是实际管辖人口过2000万人口的城市，商品房基本是9.25%的住房持有率，如果是多套，则这个个人拥有住房比例更加低。商品房本身少，而豪宅产品的房子更加稀缺。

2018年，北上广深四城豪宅成交均创近5年新低，甚至达不到2014年成交水平。2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套，创近5年新低，不足2016年成交总量四成。北上广三城降幅最为突出，全年豪宅成交套数分别为2156、3610和503套，约为2016年豪宅成交套数的三成。2018年深圳豪宅供应量为84.91万平，同比增加61.1%。但豪宅的成交量仅为64.07万平，同比下滑8.09%；2018年深圳1000万以内豪宅成交套数为1676套。

随着8月的深圳示范区，今年11月深圳豪宅税政策放开，富人对深圳市场的信心更加充足。

五、小结

别被贫穷，限制了你的想象力。富人买房，不差钱，多数是在于“又好又稀缺”，也在于“眼见为实”，也重视重视财富的兑现速度。

但其实，多数刚需买房的富人，在于“好房子”，在乎实际居住感受和需求，在于生活品质，豪宅也是实际的需求。富人们不缺房子，缺的是真正实现高品质生活的好房子。真正意义上的好房子，不仅面积大，还环境好、配套好，地段好、稀缺性。

别认为富人买什么都随性，其实还是很多的“在意”。深圳的富人买房，也的确给全国的富人买房上了一课。从香蜜湖、深圳湾、前海、宝安中心区，华侨城，个个都是深圳的优质地段。更关注的是，深圳富人买房，的确很疯狂。

大湾区的惠州，将在示范区深圳辐射下，迎来更加强大的“颠覆”发展感。过去的惠州，很多人说是“卧城”、“空城”，过去买了惠州房子的人，常常会说“没赚钱”。而如今，惠州真的要起飞啦！今日的惠州很“傲娇”，不再是空城，粤港澳大湾区利好，深圳建设先行示范区辐射利好，都让过去买了惠州房子的人，获得了房子增值的收益！
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