三四线高房价的背后，几个问题影响楼市，下半年的走势基本明确

有很多专家和学者不看好三四线楼市，并指出三四线楼市这波行情因棚改而起。并规劝购房者投资一二线楼市，断定三四线房价必定下跌。

结果是由于严厉调控，一二线房价出现下跌行情，而三四线城市的房价却屡创新高。有些在一二线城市打拼的年轻人，回到老家以后，结果发现，县城的房子也买不起了。据网络报道，全国有100余个县（县级市）房价均价超过每平方米1万元，其中海南陵水最高，均价近3万。浙江义乌第二。

东部沿海地区的三四线楼市因为位居经济圈等黄金地段，走势比较强劲，房价屡创新高。而其他地区的房价也出现上涨就感到匪夷所思，月工资三四千元的收入，面对单价万元以上的房价。总体感觉是不可思议的现象。为什么三四线房价居高不下？有以下几点假象影响或者被误导了购房者的判断：

第一，房价不会下跌，地价、建材价格上涨，未来房价还会上涨

三四线城市的购房者由于对政策的敏感和关注度较低，很多人只是听信亲朋好友或者房产中介的宣传。看到市场的表面现象，缺乏分析和理解，盲目跟风的现象比较严重。他们听信别人的分析，以为土地价格、建材价格、人工费都在上涨，房价一定不会下跌。但是，却忽视了另一种现象，土地价格上涨100元/平方米，房价就会上涨1000元/平方米，甚至更多。而同样的开发商在不同位置开发的楼盘，价格相差一倍甚至更多，同样的建材和人工，房价却悬殊很大，建材涨价的理由不成立，相信这些话就会上当。

第二，国家实行宽松的货币政策，买房比存款风险小、收益大

虽然近几年国家实行宽松的货币政策，但是，都是定向投入到基本建设和科研开发领域，对百姓生活影响甚微，也没有大量促进就业。所以，对于三四线城市而言，物价相对稳定，企业也不会直接受益。由于人口大量流出，导致三四线城市人口减少，对房子的需求弱化。更有很多以前购房的家庭在卖出三四线城市的房子。出现有价无市的现象，变现很难，风险加大，收益也不稳定。很多人被高位套牢，没有成交的房子，挂牌价是虚假的，没有实际意义。

第三，学区房是优质资源，绝对不会下跌，结果重点学校建了很多分校

近几年影响三四线城市房价最大的就是学区房，是楼市的带头大哥，重点学校建到哪里，那里的房价就会上涨。三四线城市因为重点学校资源的稀缺，公职人员比例较大，所以对学区房的需求比较强烈。一段时期以来，学区房走出慢牛的行情，很多人相信学区房不会下跌，不惜重金购买。结果，政府又规划了重点学校的分校，实行资源分享和教师轮流制。学区房的增多，逐渐满足了上学的基本需求，高价地位不保，如果还迷信学区房不会下跌，就是误判。单价20000-30000元/平方米的学区房，到时候谁来接盘？

2021年上半年已经过去，政策对楼市的调控始终没有放松，并出台了跟多具体的措施。如“三道红线”“二条红线”等，对三四线楼市的影响很大。下半年三四线楼市的走向基本明确。

01，调控仍在继续，三四线城市的房子更加难卖

调控仍在继续，“三道红线”和“两条红线”让开发商减少负债和限制贷款违规入市，对三四线楼市影响较大。再加上“房产税”的出台，让地方政府摆脱土地财政，对房地产行业的支持力度减弱。很多开发企业在下半年出现融资困难，资金回笼难度大等现象。年底又是集中还贷的时间，就会出台相应的优惠措施，保障本年度任务的完成和去库存的需求。这就导致房源增多，房子更难卖。

02，房价出现回落，购房者热情减弱

由于三四线楼市的高房价让很多年轻人望尘莫及，他们选择“躺平”，不会再掏空六个钱包为了这钢筋水泥的建筑付出自己的青春，和未来几十年房奴的日子。当前的高房价已经掏空了购房者家庭全部积蓄，如果相信房价上涨，那么谁来接盘呢？今年的“金九银十”不会有大行情，一定要注意开发商和中介的宣传，不要被优惠或者送家电等活动迷惑。购房者热情在减弱，很多措施会相继出台，如房产税、经济适用房、租购同权、学区房分校区划分等，更多的年轻人选择租房。

03，房企出现破产，烂尾楼和法拍房增多

近几年楼市低迷，很多开发企业要去房产化，他们建设的楼盘由于融资困难，期房销售不畅，面临资金短缺的现象。为了降低成本和低价吸引购房者，偷工减料，楼房质量较差。更多的开发商或许很难熬过这个寒冬，出现烂尾楼盘。如果开发企业承诺延期交房，已经付过定金的购房者就要警惕了。下半年烂尾楼和法拍房会增多，不要盲目入市，也许降价从此开始。

由于前几年介入三四线楼市的炒房客几乎没有出逃，才会出现高位横盘和恶意拉升的现象。二手房的有价无市就说明这一点，随着调控的深入和购房者的理性思考，下半年会出现价格回落的行情。