楼市新政频出，对三四线房价有什么影响？未来的二手房谁接盘？

最近，很多调控措施影响到三四线楼市，对购房者产生很大的影响。使得本来就脆弱敏感的楼市增加了很多不确定的因素。

自棚改以后的三四线楼市，一直处于单边上行的通道，让很多购房者失去风险意识，盲目购买多套楼房用于投资和理财。三四线城市的购房人群以进城农民为主，除了自己居住以外，期望升值也是最大的动力。

第一，土拍资金归税务征收，中小开发商或被出局

土拍资金归税务征收，对三四线楼市的影响不可低估。大家知道，当今的三四线楼市，政策占主导地位，新市区配套成熟，房价就高。学区房捆绑销售，就会一房难求而且“地王”频出。还有的扶持地方中小房企，在土拍或者贷款方面给予优惠和优先，培育自己的企业。但是，这些中小开发商资金是有限的，如果土拍资金归税务部门征收，那么就会失去优先权，缴纳土地出让金严禁拖欠和优惠。如果没有足够的资金拿地，这些中小开发商就会被淘汰出局，开发的小区降价都未必有人接盘。

第二，房产税征收预期，增加大面积的持房成本

由于三四线楼市前几年房价较低，很多人购买多套或者大面积的楼房，既不出租又没有人居住。如果房产税征收，这些大面积或者多套的房子，就会付出相当多的税费，这是他们不愿意看到的。和住在农村相比，物业费、卫生费、水电费都是一笔很大的开支，如果出台房产税，连同贷款利息更是不堪重负，所以，很多人就会选择卖出多余的房子。房源忽然增多，而购房人群在减少，这时候为了尽快回笼资金，就会有很多人降价销售，高价房是很难支撑的。

第三，限制二手房贷款，一手房受影响销量下降

当前很多三四线城市限制二手房贷款，一是银行规避风险，二是有的地方为了多卖新房，多拍卖土地。但是，现在的新房在未来3-5年的时间就会以二手房在市场销售，这种情况下，很多人看到惨淡的二手房市场，也增加购买一手房的忧虑和担心，销售受到很大的影响。当前三四线销售的期房，主要以学区房为噱头，把房价推高。这些购买学区房的人，更多的是以炒房为主，未来的行情和销售情况对他们很重要，所以，现在不敢追高。

当前三四线房价仍然居高不下，新房、学区房炒作严重，二手房有价无市锁在高位，导致房价均价的上涨。那些希望购买新房，然后转手卖出赚取差价的炒房者，在未来的二手房市场能否卖出也是未知数。

01，富裕家庭已经满足居住要求，未来的高价房谁接盘？

当前的三四线楼市，在新市区购买学区房的富裕家庭，基本上满足居住需求，即使他们的孙子辈也能有宽敞的住房。那么在未来的5-10年，城市会有新的富裕阶层产生吗？已经固化的差距会越来越大，高价的二手房只能在少数富裕人群中流动。如果出现大量的房源，到时候没有这么多人接盘，当前有价无市的二手房市场就说明这点。

02，三孩政策让农民回归田园，房价或许要回到棚改前

很多人以为三孩政策会让人口出现增长，一二线城市生活和工作的压力，只有少数高收入的人群愿意生三孩，其他工薪阶层基本上一胎化居多。那么，三四线城市生活压力也很大，相对而言，农村家庭喜欢生三孩的较多。城市的居住和就业压力，会迫使他们宁愿带孩子回到农村享受天伦之乐，也没有能力在城里为孩子们买楼。很多棚改户就会回到乡下享受田园生活，房价或许会回到棚改前。

03，学区房改革箭在弦上，逐渐失去炒作的优势

三四线上涨的领头羊就是学区房，那么学区房的概念纯粹是开发商和中介炒作的词汇。这几年学区房把三四线楼市搅翻，房价在学区房的带动下一路上涨。高层已经发现学区房存在对房价的影响，所以，出台很多措施弱化学区房的概念。2021年之后，学区房在新政下会失去光环，回到居住功能。一旦实行“多校区划分”“教师轮流制”等措施，家长们也不会高价购买学区房，就会逐渐失去优势，房价出现下跌。