作者：张奥

曾经风光无限的前海写字楼，顶不住了？

有消息称：原价10万—12万/平的某前海顶级写字楼降价了，打了六折不止，如今仅售6.5万/平，且只卖50楼以上高层！

咨询相关中介人员表示，目前该写字楼市场均价是8.5万-9万/平，本月18号会举行特价清盘活动，均是50楼以上的高层，活动价格预期会是6.5万/平，已经有一批客户交了意向金，预计当天清盘。

在贝壳找房上查询可以发现：该写字楼挂牌均显示65000/平，更有甚者挂到了5万/平，不过挂牌中介表示，5万/平的是6·18活动，5万元起拍，价高者得。

随后通过其他中介机构了解到，本次降价大概均价在7.5万左右，没有网传的6.5万那么夸张，不过这么看来，降价清盘的消息八九不离十是真的。

“泥潭”中的顶级写字楼

房价猛如虎，商办跌成熊。

从深圳一手房源公示信息中可以发现：同样坐镇前海的周大福金融大厦，挂牌拟售价格65987.38元/平。

对比前海一手住宅参考均价114464元/平，一个天上，一个地下。而且这还是和住宅参考均价相比而已，要是论起涨幅，那就更没可比性了。3年前，前海一手住宅均价7.5万，写字楼比现在还高些，8万-9万。

这样的情况在深圳比比皆是，除了南山前海，福田、罗湖等甲级写字楼聚焦区，“受灾”情况也很突出。

国贸大厦、卓越世纪、地王大厦......哪一个不是当时的顶流，现如今卓越7.5万，三年前也是这个价；地王大厦3.8万，2010年价格就已经1.5万左右了，如今堪堪涨了2倍多，如果当时买了附近的住宅，至少翻10倍。

曾经的深圳地标，创造“深圳速度”的国贸大厦，现在均价也不过2万出头，深圳顶级写字楼仿佛集体陷入了“泥潭”，不仅售价“打折”租金也不断下跌。

据第一太平戴维斯监测数据显示，深圳一季度写字楼全市租金下滑了0.5%，同比下降了5.2%，这已经是深圳写字楼连降的第九个季度了。

当然，这些现象和深圳写字楼高空置率脱不了干系。

据第一太平戴维斯数据，2021年，深圳第一季度写字楼空置率环比上升0.1个百分点，录得28.0%，而南山区的写字楼空置率更达到34.42%

深圳的高空置率也早已不是什么新鲜事，四大一线城市中，深圳写字楼空置率位列首位。

问题来了，深圳的写字楼空置率为什么这么高？

供大于求，矛盾的市场

深圳之所以处于空置率高位，最主要的原因还是供求问题。

从供给来看，深圳写字楼长期处于供过于求的状态。据戴德梁行数据，追溯到2006年，深圳写字楼市场仅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出现过供不应求的局面，其他年份均未供过于求。

并且，这种情况并没有及时得到改善。

2021年一季度，深圳甲级写字楼新增供应量16.48万平方米，全市甲级写字楼总存量上升至645.1万平方米。二季度，根据项目建设进度，预计全市可入伙的甲级写字楼体量约41万平方米。

戴德梁行数据披露，今年深圳甲级写字楼计划实际供应将在100万㎡左右，未来五年预计供应约800万㎡，以近5年的296万㎡的吸纳量来推算未来5年的吸纳量，届时将有732万㎡的写字楼空置，空置率为45%，也就是说，5年后深圳可能有近一半的写字楼将处于空置状态。

同时，随着多中心发展格局不断推进，深圳CBD的数量也在日益增加：除了原有的罗湖CBD、福田CBD外，南山后海CBD、前海CBD、深圳湾超级总部CBD都陆续建成，而多中心CBD也意味着未来更多新写字楼的供应。

从需求端来看，虽然一季度深圳甲级办公楼净吸纳量至近四年的高点，但受制于供给量增加，空置率依旧升了0.1%。

受疫情，以及近些年轰轰烈烈的企业外迁的影响，深圳本地企业对写字楼市场需求下行，据天眼数据显示，2015—2019年，深圳企业注销/吊销的数量从，2015年14766家到2017年陡然增到89800家，2019年更是达到228765家，相比2015年增加了14.5倍。

尽管深圳近些年写字楼吸纳量有所上升，但是库存以及新增供应量处于高位，供大于求的局面还是存在，顶级写字楼也面临相同的问题，售价、租金下行的情况不难理解。

冰火两重天，住宅供应不足

与写字楼供大于求截然相反，深圳的住宅用地却面临着严重不足的窘境。

数据显示，2017年至2020年，深圳的住宅用地供应量分别仅占当年建设用地供应总量的16%、9%、14%和24.43%，与国际上通行的40—50%的居住用地占比还有一段差距。

这一点从近些年的火热的打新市场也能看出端倪。不过随着中央提出“住房不炒”深圳“稳住房”改革的进行，居住用地市场的矛盾有望解决。

《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》的蓝图构想中提到，至2035年，深圳常住人口人均住房建筑面积达40平方米以上。同时，2021年深圳计划居住用地占比已达32.1%。

另外，6月11日公布的深圳市空间规划草案中划出了两条人口“上限”：1、常住人口规模达1900万人；2、实际服务管理人口规模2300万人。一抓供给，二控需求，深圳住宅用地的供求矛盾正在朝向好的方面发展。

从这个角度来看，住宅供给增长，为深圳写字楼市场带来了长线上的生机。

一方面，商用土地的供应量会受到挤压，存在于写字楼中的供求矛盾会日趋缓解；另一方面，安居意味着能更好的乐业，良好的居住政策能够留住更多的人才，相应的也会增加写字楼的需求。当然，要出现这样的情况还需把眼光放至长线。

世邦魏理仕大湾区及香港研究部主管陈锦平表示：

“目前看起来深圳的写字楼空置率好像高了一点，但反过来看，如果没有足够额写字楼供应，企业需求得不到满足，并且租金快速上涨，这会损伤城市的竞争力和吸引力。从当前的各种规划来看，深圳未来还有非常大的发展空间。短期来看，写字楼业主会有压力，但长期来看，不必担心。”