上海惊现“零认购”，深圳全面降温，楼市要变天？

文/刘晓博

最近几天，无论上海还是深圳，都传出“打新降温”的消息。

上海还爆出住宅新盘“零认购”的新闻，令人吃惊。

被媒体报道“零认购”的新盘，是奉贤的“光语著”。6月24日，这个盘曾发布了如下的公告，但随即删除。

虽然公告删除了，但仍然被很多媒体关注到了，并保留了截屏。

据报道，这个项目2018年至今共开过三次盘，本次推出的是192套90㎡的小三房，均价3.28万/平。总价大约260万到279万左右，从总价上看是比较好的上车盘。

此外，这个盘的“车位比”比较高，带有近万平方米的会所，是准现房（今年9月左右交房）。

项目缺点是，距离上海中心城区比较远，距离最近的地铁站直线距离超过2公里（百度地图测量）。

上海当地媒体认为，“光语著”出现零认购，跟开发商前期基本没有推广、蓄客期比较短、楼盘配套一般有关系。说明开发商过于自信，对市场降温没有思想准备。

其实大环境的变化，才是更重要的原因。

上图是2020年1月以来，上海新房成交量走势图。去年9月以后到今年1月，市场明显升温，成交量一度破了1.2万套。最近几个月，开始逐步下滑。

不过上海跟北京、深圳一样，都是存量市场。也就是说，二手房成交量远高于新盘。

上图是上海去年1月以来二手房成交套数，5月为2.54万套，是今年比较低的。剔除春节放假因素，4月和5月是最低的两个月。

上海一直是中国二手房成交量和金额的头部城市，即便遇到调控、成交量下跌，二手房仍然达到了2.54万套，是深圳的8倍还多（但深圳总的住户贷款跟上海几乎没有差别，由此可以知道深圳单套房贷款额要高很多）。不过展望未来，上海二手房成交量将逐步回落到每月2万套以内。

在深圳，打新热也出现了降温。

今天上午，就在我写这篇文章的时候，深圳罗湖区的缙山府正在摇号。这个住宅新盘此次推出404套房源，只有490位购房者登记入围，这意味着中签率高达82%。

缙山府虽然不在深圳楼市“火爆”的西部片区，但品质不错，是一个拥有8栋楼、有景观、有小区、双地铁的项目。项目隔壁，就是广东省高考最牛的中学——深圳中学高中部。深圳中学高中部地块的东南角，有一个9年一贯制学校的规划，存在深圳中学办学的可能性（教育部门尚未公布最后信息）。

这个项目一期开盘的时候，当天就卖光了。

此外，在深圳西部——宝安区尖岗山片区，万科都会四季项目日前推出856套房源，1306批客户入围并选房。到选房结束，还剩下300多套房源，这意味着有800多入围客户选择了放弃。

尖岗山是深圳稀缺的豪宅片区，距离宝安中心区、前海都不远。缺点是，片区存在“孤岛效应”，由于密度太低，商业配套不佳、片区没有地铁站。但学位不算差。

“万科都会四季”此次推出了8个户型建面约70-115平方米的3-4房住宅产品。产品均为精装交付，最低单价7.54万元/平方米，最高单价约9.73万元/平方米，总价最低约520万。

最终的销售结果，跟之前越秀“和樾府”类似。

上图：深圳二手房成交量显著降温。

深圳是2月8日出台的二手房成交参考价，这相当于提高了二手房的首付比例，再加上去年恢复了豪宅线，二手房交易成本大幅提升，市场迅速降温。

在二手房降温的同时，新房仍然维持一定差价，所以“打新”一度出现了升温、反弹现象，但这种“热度反弹”只维持了3个月左右，进入6月开始有所降温。

由于深圳面积小、供需矛盾比较尖锐，目前尚未出现上海这种“新盘零认购”的极端情况。

那么，该怎样看待上海、深圳“打新市场”的降温？楼市会全面转冷吗？

北上深是当今中国楼市调控力度最大的三个城市。目前上海也追随深圳，全面实施了“个人销售住房增值税征免年限从2年提高到5年”，这相当于二手房交易全面加税，而且每套加税可能达到数十万元甚至更高。

深圳和上海的二手房降温是必然的。深圳已经正式进入二手房僵持期，上海则正在向僵持期迈进。僵持之后，是价格松动。二手房价格松动、局部出现10%甚至20%下跌之后，新房还会降温。

在一线城市、强二线城市买房，房票非常珍贵。随着市场降温，“打新”的人会越来越珍惜房票。一旦用错，未来几年就很难翻身，连纠错的机会都没有。

更何况，最近到处都是二手房停贷、房贷利率上升的消息，让陷入观望的人越来越多。

所以，配套不好的盘，非政府力捧片区的盘，大家就会犹豫。新盘弃购率上升，购房者变得更加挑剔，是必然的。

还是那句话：今年1到5月全国楼市太火爆了，成交量、成交金额增长都太快了，国家不希望经济对房地产的依赖度继续增加（去年创了新高）。

无论是二手房停贷，还是最近房贷利率上浮，其实是两个目的：第一，让房地产占用的金融资源被控制在一定幅度内；第二，把热钱从楼市过热城市里挤出来，赶往股市或者楼市偏冷的城市。

板块轮动、轮流吃饭，给未来“留口饭”，是调控的主要目标。

对于中国经济来说，大家愿意买房是非常珍贵的动力源之一。对楼市的购买力最好是“细水长流”，这样才健康。如果大家高度一致，一起买、一起抛，那就要出大问题！调控就是要避免这一点。

单兵突进太快的城市，比如深圳，房价适度回调也是调控的重要目标。如果不出意外，深圳楼市会“安静”2年。

上海、广州楼市，还有结构性机会，但整体会有所降温；至于北京楼市，是四大一线城市里空间稍大的一个，可能会有适度补涨。