潘石屹“逃顶”，带来什么启示？

文/刘晓博

潘石屹还是“跑了”。

这是潘石屹第二次从房地产领域“精准逃顶”，其中的经验值得我们研究、学习。2021年6月16日，在香港上市的SOHO中国（00410）发布公告称：黑石集团拟以现金要约收购公司全部股份，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元。

SOHO中国，是潘石屹及其妻子张欣创立，并控股的企业。在这次交易之前，他们通过家族信托持有SOHO中国63.93%的股权；交易完成之后，潘石屹家族将只保留9%的股权，为第二大股东。黑石集团将持有总计52亿股权的91%。 我们可以大致算出：潘石屹家族在这次交易中，可以套现142.8亿港元（税前）。

潘石屹1963年出生于甘肃天水，大学毕业后被分配到廊坊石油管道研究室工作，1987年开始先在深圳，后在海南开始了房地产生涯。

上图：2020年报里潘石屹夫妻持股的信息披露。

他的第一桶金，是在海南建省、建特区之后，那一轮超级房地产泡沫中挣得的。

我不知道潘石屹和他几个朋友发财的详情，但我知道那个时代海口最经典的场面：有人在豪华酒楼里同时开两个包房，在甲包房跟卖家达成一块土地的转让协议，购入地皮；然后在乙包房就把这块土地卖出，中间的差价可能就是数百万元。

当时的海南房地产市场，就这么疯狂。

潘石屹和他的几个朋友——王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪，也就是“万通六君子”，通过高利贷借来的钱，在海南那波房地产狂潮中“半年挣了1000万”。当时是1993年。

1993年，中国的广义货币M2规模只有3.5万亿，而今天是227.6万亿。如果按照这个比例放大，那么当年的1000万相当于今天的6.5亿元。

在房地产泡沫中能挣到钱不难，能逃顶、套现才是真本领。

根据潘石屹多年之后的回忆，他们炒作一个楼盘的时候，王功权提醒说：应该查查我们接手的这个盘有没有土地证、房产证，否则上当了都不知道。

于是潘石屹到了海口市规划局，申请要查这个楼盘的土地证、房产证等资料，但工作人员拒绝了他的申请。后来，他在朋友点拨下，送了5斤橘子和2条三五烟，获得了海口房地产市场整体情况的资料。

不看不知道，一看吓一跳，潘石屹后来回忆说：

我把海口市规划批了的面积，也就是市政配套费都递交了的，加起来，除了一下海口的人口，我记得数字是四十九平方米。当时北京的人均住房面积是七点四平方米，而海南刚刚建省，在海口这样一个不富裕的地方，电都没有，一个红绿灯都没有的地方，建房子要接近五十平方米，北京才七平方米多。这就是房地产泡沫啊，跑的越早越好。

正是因为获得了海口房地产市场的真实数据，万通六君子才得以在泡沫破裂前夕成功逃顶，守住了暴利。随后，他们返回内地，各自开创了自己的事业。

1994年，海南房地产泡沫造就的31岁的年轻富豪潘石屹，成功迎娶了从剑桥大学毕业，在高盛等投行工作过的美女张欣，开始着手打造SOHO中国。

然而遗憾的是，潘石屹没有选对赛道。如果继续投资房地产，他不应该选“赛道最窄”的写字楼，而应该选住宅。

但没有办法，上帝不可能把所有的机会都给他。

SOHO中国刚开始的日子，顺风顺水。因为1994年的中国，无论是高档写字楼、大商场还是住宅，都统统稀缺。相比之下，在北京这样的首善之区开发高档写字楼，利润还要高一些。

SOHO中国非常重视产品设计，舍得花巨资邀请国际一流设计公司，所以产品基本上都带有地标性质。潘石屹夫妇后来之所以在微博上有那么高的人气，跟他们产品非同寻常的品位有着密切的关系。

但很快，写字楼就开始过剩了。这很容易理解，中国的新增建设用地都来自政府，而地方政府更愿意建设高档写字楼，而不是住宅。因为住宅不可能产生持续的税收，只有交易的时候才有税收。写字楼不同，里面的企业会持续纳税。而且写字楼光鲜、上档次，容易给城市树立新形象。

其结果，是各地的写字楼早早就饱和了。

2018年5月，一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》曾在网上流传，里面提供的数据显示，在湖南不少县市“非住宅”（包括写字楼等）的去化周期竟然大于240个月。也就是说，这些市县20年不建写字楼、商场，才能把库存消化了。

潘石屹肯定早就发现问题不对了。所以从2012年开始，SOHO中国就开始向着“包租婆”方向转型。到2015年，SOHO中国已没有地产销售收入，成为纯收租的公司。

上图是SOHO中国最近几年的盈利情况，2020年下滑到了5.4亿元，2017年的时候还高达47.9亿元。在历史上，SOHO中国的利润还达到过100亿元左右。

可以这样说：潘石屹早就对房地产开发意兴阑珊了。到了最近几年，连包租婆的生活都不想过了。2014年以后，SOHO中国一直在抛售资产，下面是一家媒体整理的抛售清单：

2014年，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股；

同年9月，SOHO中国将上海凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。

2015年，SOHO中国将上海外滩国际金融中心地块，以84.93亿元价格出售。

2016年，SOHO中国又将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险，总价32.2亿元。

2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

2019年， SOHO中国先后出售了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。

上图是2020年报里披露的，SOHO中国仍然持有的物业，只剩下了北京和上海的9个项目。

我稍微加了一下，可租面积不到83万平方米。至于公司公告的最新披露是，持有130万平方米的物业。估计其中相当一部分未出租，一部分是自用的，还有些是公用面积。

我们可以粗略算一下账：按照此次收购要约，52亿股、每股价值5港币，公司总市值为260亿港币，折合人民币214.3亿元。

130万平方米的、上海北京最核心位置、最新潮设计的商办类物业，总价值才214.3亿人民币，平均每平方米才1.65万元人民币！

去年的时候，黑石曾出价40亿美元（购买股权比例不详，假设还是91%），当时没有成交（当时汇率是7）。我们可以推算出来，当时的叫价折合每平方米是2.37万元。

交易拖延了一年，最终价格便宜了30%，相当于打了7折。

算完这笔账，你会觉得惊心动魄：北京、上海比较好位置的甲级写字楼，最终打包出售的时候，竟然是这个价格！

其实，由于双方交易的是股权，而不是9个具体项目，避免了天价的土地增值税。再加上是在香港交易，税费更低。此外，在香港套现的资金来去自由，可以顺利汇往全世界大多数地方。

过去这些年，潘石屹家族在抛售中国内地不动产的同时，在美国进行了大量收购和投资。所以有媒体认为，潘石屹不是不投资，而是转到美国投资了。

那么，该怎样评价潘石屹的第二次逃顶？

我的看法是：每个人有每个人的选择，只要不违法、不违心就好。中国有句古话——“有人辞官归故里,有人漏夜赶科场”，很难说选择谁对谁错，只有对谁合适。

作为一个商人，潘石屹显然是成功的；作为一个中国人，他是非常幸运的。中国40多年的改革红利，他都遇到了。包括获得高考资格，能到国企工作，能有机会闯深圳、海南并发财。这里面有他个人智商高的因素，也有时代的大机遇。

网上有句话比较流行——“不要把靠运气赚到的钱，靠实力给亏掉了”。月满则亏，水满则溢，福祸相依。财务自由了，就想办法守住它，这是明智的。

房地产领域，获得成功之后主动退出，潘石屹不是首例。在内地有绿城的宋卫平，在香港有“超人”李嘉诚。在科技圈里，有拼多多创始人黄峥，还有黄峥的老师段永平。

潘石屹误入了赛道狭窄的写字楼领域，如果他创立SOHO中国的时候进入的是住宅领域，或许他可以做得更大而不用退出。

但世事难料，以潘石屹夫妻的个性，如果搞住宅可能会走高端路线，在严格限价的今天，走高端小众路线的开发商倒下的比比皆是。

潘石屹虽然没有能力让企业彻底转型，但他早早实现在香港上市，建立了家族信托，为今天的撤离建好了跑道。而且最终拿在手里的9大项目，品质都还不错，还有黑石这样的大企业愿意接盘，应该说已经非常不容易。

一个时代有一个时代的商人。未来的中国，需要更多科技创新类的企业家，他们将是未来的“网红”。

房地产的大时代，正在过去。这个行业正被剥去金融属性，越来越像制造业了。

潘石屹的选择，对于我们普通人来说没有模仿的价值。因为财富差异太大，逻辑完全不同。普通人需要做的，是找到适合自己的长期抗通胀工具，安全第一、稳健第一。

从这个意义上说，大城市的优质不动产，尤其是片区好、配套好的住宅，仍然有长线价值。

但普通人也要有逃顶意识，比如当一个片区见顶之后，你需要换一个新的区域投资。如果你在人口流失的三四线城市，需要逃顶到大城市、高级别城市投资。楼龄太长的高层建筑，也需要逃顶，否则会坐困愁城。