作者：张奥

这几天，楼市又出了一个大新闻。

日前，成都市住建局正式发布《成都市住房和城乡建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，成了第二个“吃螃蟹”的城市。

据数据统计，仅2021年上半年，全国各省市房地产调控就已经超过了215次，并且为实现房价的维稳，相关部门进行了多次针对房价的调控，其中最“狠”的，当属今年2月深圳首发的“二手住房成交参考价格机制”。

第一个“吃螃蟹”的城市，深圳二手房新政降温效果明显。

据深圳市住建局6月1日发布数据显示，5月全市二手商品住宅成交面积为27.61万㎡，成交套数为3027套，同比大幅减少60.98%，这也是近一年来深圳二手住宅成交量的最低点。

作为第二个发布手住房成交参考价格发布机制的城市——成都，未来表现会如何呢？

二手房“房价”梦回两年前

其实，对于二手房参考价，成都早已开始了提前布局。今年3月，成都调控升级就提出：要借鉴深圳，建立二手住房成交参考价格发布机制；5月中旬，成都市面上所有的高价房源被全部下架。

紧接着，成都二手住房成交参考价格发布机制正式出炉，对主城区的201个小区发布了参考价格。

同时，成都市住建局表示：后续会根据市场情况适时调整、增加，并及时发布参考价格，而且参考价每半年更新一次。

目前从201个小区分区来看，高新区有28个、天府新区8个、锦江区22个、青羊区22个、金牛区36个、武侯区34个、成华区51个。

天府新区和高新区基本上是降了1万左右，之前金融城挂牌4万左右，现在全部在3万左右。

之前中海九号公馆和城南一号等好几个金融城的豪宅盘都是挂牌5万以上，现在全部在3.8万左右，算下来打了七八折。

而天府新区由于二手房大部分还没有过三年限售期，所以上榜的不多，其余的大部分降价范围在4000-10000的区间。

而这个价格，大概是成都两年前的价格。

问题来了：我们都知道实际交易过程中，参考价是一回事儿，成交价又是另一回事儿，成都出台“参考价”会让二手房降价吗？

真能降下来吗？

参考深圳的经验来看，二手房市场肯定会降温，至于会不会降价，首先房价回到两年前可能有些困难；其次，降价的问题，应该分成两部分来看。

受二手房参考机制影响最大的是什么？——贷款评估。银行一旦开始按照参考价来评估贷款，就意味着首付增加了。

举个例子，就拿高新区中海九号公馆来说，按照之前的市场价格5w出头一平米，150平的房子总价750w左右，首付三成250w，能贷款500w。依照现在的参考价来算，总价是582万，那就只能贷款388w，换句话说首付就是750-388=362万，比之前高了362-250=112万。

对于刚需来说，3成首付变成4-5成，更难上车了；对于旧宅置换来说，杠杆还得继续降，换房门槛更高了。

而且这种现象，越贵的楼盘越明显，越被限价的区域越严重，最终导致部分高价楼盘报价下跌,，这种现象在深圳就很明显。

所以，关于房价会不会下降，要分开看：高价楼盘，尤其是那些近两年“疯涨”的楼盘，大概率会下跌；

而其他区域总价较低的房源，受到的影响小，可能会微降，甚至说未来价值比较高的区域还会补涨。

为什么会这么说？

高盘降温，低盘补涨

从第七次全国人口普查数据可以看出，跟10年前的六普相比，成都人口大增了582万人，晋升中国人口城市排名第4，同时在全国人口增长最好的城市增量排名中，仅次于深圳广州，排名第3。

成都也是四川人口增长最好的城市，作为一个人口超级大省，人口流出大省，成都的表现应该说是一个奇迹。

对楼市来说，人口增长可以说是评判房价潜力的一个重要指标。人口带来住房需求，供求矛盾引发楼价上涨，这是经久不衰的发展规律。

另外，从2021一季度各省市自治区资金总量中，我们可以发现：四川省仅次于山东排名第7，增长率11.19%，也是位列前茅。

综合来说，四川省的发展正处于一个明显的上升期，而作为省会城市的成都，自然就是享受红利的风口。

而随着成都楼市调控的进一步升级，二手房参考价格机制落地，原本汇聚大量资金的中心片区“沦陷”，而一边享受人口红利、发展红利，一边政策波及“较轻”的片区，就会迎来一波“热钱”流入，得到补涨的机会。

当然，买房还得跟着政策走。

在《2021年成都市政府工作报告》中关于城市发展布局提到：要深入贯彻落实“一干多支、五区协同”战略，坚定实施主体功能区战略，持续推进“东进、南拓、西控、北改、中优”，加快形成优势互补的高质量发展布局。

“中优”是现在核心区域（青羊、高新、武侯、金牛、成华等区），也是政策调控的重点区域，“南拓、北改、西控”临近中心城区的部分（天府新区、新都、郫都、温江等区），是未来很有补涨机会的区域。

尤其是天府新区南区，未来补涨的机会很大。

《成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提到，以天府总部商务区为载体，建设面向世界的中央商务区，打造成都未来城市新中心。

从城市定位上看，天府新区是未来成都的城市中心，也是南拓战略的核心发展区域，而天府新区南区目前普遍房价和中心还有一定差距，4月天府新区南区链家参考均价8584元/㎡，当然这个价格有水分，但天府公园、兴隆湖附近的价格普遍在2-3w元左右，还有一定的补涨空间。

最后，二手房限价对成都楼市降温肯定是有效的，“稳”字当头的楼市大背景下，大涨肯定是没啥机会了，当然大跌也不太现实。近十年来成都的发展全国人民有目共睹，人们对于成都的印象也从最初的“安心恬荡”到如今的“发展新城”，有句古话叫：“少不入川，老不出蜀。”如今也不适用了，希望成都越来越好吧！