作者：张奥

学区房、学位房都不让说了？！

近日，昆明市盘龙区市场监督局约谈了一批房地产开发商，要求：“禁止利用学区房、学位房对项目进行炒作”；“禁止使用时间表示距离”；若今日提醒后再犯，将对企业进行顶格罚款100万元/次。

昆明其他区虽然尚未听说约谈开发商，但已经有楼盘因为宣传配套名校而被要求撤下广告。

众所周知，学区房一直被称为楼市风向标。明令禁止房地产项目宣传学区房、学位房，而且违反规定还将重罚，这在昆明楼市史上还是头一次。

昆明突然开始严打学区房宣传，是不是意味着昆明楼市风向将变？昆明楼市还有投资空间吗？

我们先来看看昆明楼市最近的表现。

新房领涨，土拍引爆行情

据国家统计局最新统计数据显示：2021年4月，昆明新建商品房销售价格指数环比3月份上涨1%，同比去年4月份上涨7.5%，环涨涨幅全国第三。

同时，昆明二手房市场继续保持上涨态势。数据显示：昆明4月份存量二手房销售价格指数环比3月份上涨0.5%，同比去年4月份上涨4.2%。

很明显，无论是从新房还是二手房的角度来看，最近几个月昆明楼市都是比较火热的，尤其是新房，不仅涨，还是领涨。

现在的全国楼市是什么情况：不怕涨，就怕领涨；不怕火热，就怕过热。因为领涨、过热就要“挨打”。

不过据昆明本地中介表示：今年的楼市行情相对往年来说，还是有些冷清的，虽然房价在涨，但是受到金融政策收紧的影响，成交量有所下滑。

昆明房价上涨的原因，主要还是今年土拍少了。房价的涨跌从很大程度来讲是跟供需关系有很大的关系，房源货包少，开发商就会猛抬房价。

另外从昆明市人民政府2021年《政府工作报告》中，我们可以发现：

目前昆明市的工作重点，主要还是放在城市更新，城中村改造之上。

因此，只要昆明楼市只要不出现猛涨、疯涨，继续保持良性增长的态势，应该不会出现大的调控政策。

就目前来看，昆明对学区房宣传的警告，具有一定的针对性，从整体政策层面来讲，昆明楼市还处在一个良性区间内，还有上涨空间。

那么，昆明楼市还有投资空间吗？

昆明的价值，来源于居住价值

说起昆明房产的价值，人们的第一印象肯定是居住价值，而不是投资价值。其实这也不能怪昆明，而是整个云南省在地产圈的评价都是：居住价值高，投资价值低。

虽然这种说法比较片面，但是也不是没有道理。

从2021年一季度省级GDP排名中不难看出，云南省位居17，在全国31个省市自治区中属于中下游水平。

另外从2021年一季度各省市自治区资金总量来看，云南省位居20，也是处于比较靠后的位置。

这两个数据，前者是GDP，代表着现阶段经济产出能力，后者是资金总量（金融机构本外币存款余额）是一个城市经济社会运行的总结果，也是未来发展的基础。

这两个指标靠后，说明一个问题：投资价值不高。

但不高不能代表没有投资价值，尤其是在这个“板块轮动，轮流吃饭”的时代。

往往一些看起来指标漂亮，投资价值超高的城市，越是政策集中，投资困难；而一些在某一方面优势突出的城市，越容易吸引投资，从而拉高投资价值。就比如云南。

云南最大的优势就是居住价值突出，尤其是养老价值。

当然这个时候会有人说了：不对啊，中国养老最好的地方不是海南吗？什么时候轮到云南了？

说法没错，但是海南限购啊，买房太难了，尤其是外地人。这时候，云南就作为海南的最优替补之一站出来了 。

风景优美，气候宜人，最关键的是：楼市政策松，不限购！

这时候云南的投资价值、投资空间就通过其突出的居住价值体现出来了。同时从这个角度来看，投资云南就有几个比较好的选择了：比如昆明、西双版纳、大理这些居住价值高的城市。

其中，最好的肯定是昆明。

首先，昆明是云南首府，省政府所在地，城市能级高，所能享受到的政策支持多，投资价值和投资空间相比于其他云南城市更高。

其次，昆明的基础设施建设明显优于省内其他城市，无论是从交通，医疗，教育还是产业来看，城市能级带来的优势都很明显。

最后，从第七次人口普查数据的角度来看，昆明是云南省人口增长最好的城市。

人口增量多，一方面说明城市吸引力大，另一方面意味着楼市中存在的供求矛盾也会加剧，房价上涨的空间大，投资空间相应也会更加充足。

总结一下，昆明作为云南省首府，楼市的投资空间是有的，但其投资价值主要来源于居住价值，以及云南省内片区的比较价值。

如果你的投资目标是抗通胀，或者说想一边投资，一边还能来这里享受优质的居住环境，那昆明绝对是一个优质的选择。如果你把昆明当做主要投资方向，那显然你就得承担更大的风险。

如果投资昆明，最好选择在哪？

投资昆明，最好的区域在哪？

想要找到昆明最好的投资区域，首先得了解昆明最新的各县（市）区功能定位。

上图是昆明市人民政府印发的《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中关于昆明最新的各县（市）区功能定位。

其中有几个描述非常重要：历史文化名城核心区、科教创新先行区、现代服务业引领区，以及对官渡区的定位：昆明城市新中心、综合枢纽重要承载区、开放发展引领区。

这些定位代表了什么？

首先是省政府所在的五华区，也是目前昆明市中心区，功能定位为：历史文化名城核心区、科教创新先行区、现代服务业引领区。这三个定位都很有代表性，都是作为老城市中心应该有东西，历史底蕴、教育、商业服务业。

对标深圳的话，五华区就像是福田区，老核心、生活功能成熟、基建完备、现有价值极高。但对于投资来说，老核心区肯定不是最优的选择，一来是房价高，新房少，买入成本高，二来呢，片区发展空间有限，制约了升值空间。就像福田对比南山，肯定是南山的投资价值更高。

那么昆明的“南山区”在哪？答案也很明显：官渡区。

官渡区的定位是：昆明城市新中心、综合枢纽重要承载区、开放发展引领区。位置上，官渡区靠近五华区，可以享受老核心区成熟的城市功能，比如交通、教育、医疗等等。

发展前景上，定位新城市中心就很说明问题了，未来官渡区肯定会享受更多的政策红利，人口红利，房价也会随之水涨船高，从投资空间上看，肯定不是老区能够比拟的。

另外，从昆明市人民政府2021年《政府工作报告》中可以发现：

昆明市未来的发展，要在“量水发展，以水定城”的基础上，转变“环湖造城、环湖布局”的发展格局。

那是不是说环湖就不行了？恰恰相反，这样的发展方向赋予了环湖资源另一种投资价值——稀缺性。

注意重点是要在“量水发展，以水定城”的基础上，向外衍生发展，基础很重要，它代表着：首先要把环湖发展好，然后用环湖的优势辐射其他区域的发展，那么环湖资源就那么多，又是决定发展的基础性片区，稀缺性就体现出来了。

所以，结合区域定位、发展方向来看，官渡区环湖部分一定是未来投资昆明最有价值的区域，比如：昆明滇池国际会展中心辐射的这块区域，滇池西贡码头辐射的区域等，这些片区相对于昆明其他片区来讲，投资价值，投资空间相会更优。

最后是昆明22大板块5月房价地图，仅供参考。

提醒一句，投资须谨慎，如果你的投资方向是：投资＋自住，那么昆明一定是一个优质的选择。