作者：张奥

二手房参考价后，成都又放大招！

6月7日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》，即日起试行，试行期为一年。

办法明确，同踩“三道红线”的开发企业、发生严重失信情形的开发企业，均将被纳入竞买资格限制名单。

市公共资源交易中心将报名参与的竞买主体与各市级相关部门推送至云平台的竞买资格限制名单进行比对，进入名单的开发企业不得参与报名。

成都市住建局相关负责人表示，该办法目的是为从源头上防范房地产领域风险、维护购房群众利益，促进成都市房地产平稳健康和高质量发展，切实遏制商品房延期交付、工程质量低劣、停工烂尾等问题的出现。

具体来看，房地产企业出现哪些情况，买地将会受到限制？

这些情况，买地将受限制

首先，同踩“三道红线”的开发企业将被纳入竞买资格限制名单。即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，现金短债比小于1倍的开发企业。

同时，发生严重失信情形的开发企业，也将被纳入竞买资格限制名单。例如：根据最高人民法院“中国执行信息公开网”公布的失信被执行人信息，被纳入失信被执行人的开发企业；未按时缴纳土地价款且经催收仍未履行缴款义务的开发企业；造成工程停工烂尾未复工或未处置完毕的原发企业；未按规定拨付工程款，导致农民工工资拖欠的开发企业等。

试行办法明确表示，只要出现上述情况之一的房地产开发企业，都会被纳入竞买资格限制名单，而被纳入名单，意味着在解决问题之前，企业就丧失了拍地拿地的资格。

对于房地产企业来说，土地是最重要的生产资料，当前集中供地大背景下，我们能看到房地价差越来越小，但各大房企依旧疯狂抢地，很多人对此局面感到不解，其实道理很简单，即房地产行业高杠杆性质。其中比较重要的杠杆有两个：

第一个是“预售杠杆”，就是按规定，企业在拿完地、取得四证后就可以对外销售，除了地价款的投入外，企业前期只需再投入几千万就可以开始预售，然后拿预售所得的资金继续盖楼，或者开始下一个项目筹备，而预售所得的资金，实际上就是企业对购房者的负债，相当于借购房者的钱完成项目。

第二个是财务杠杆，就是使用融资，降低自有资金占用，获得更高回报，几乎所有房地产项目都会用。

那么，为什么拿地利润率很低甚至负利润，也有很多企业也愿意“抢破头”就很好理解了，房地产行业中最重要的不是项目利润有多少，关键在于现金流有多少。

假设房地产开发商的资金已经全部收回来了，但是交房是在2-3年后，工程现阶段投入可能只有40%-60%，这意味着开发商手中有大量“将来要支出”且“不属于自己”的资金，这部分资金开发商往往可以无息使用2-3年，如果项目多了，这部分资金量会非常大，也是房地产企业盈利的根本。

但是这所有的一切，都要建立在能不能拿到地的基础上，如果没有地，就没有现金流，也就拿不到融资，开发不了新项目，甚至对一些负债率高的企业来说，资金链可能会断裂，导致破产。

这样的企业多了，势必造成大量的银行坏账，最终受到威胁的就是国家金融安全。因此，如何平稳、有效地筛选掉这样的房地产企业就很重要，去年央行和住建部为限制地产开发商融资设置了“三道红线”，之后又针对房地产贷款新规给银行设置了“两条红线”，意义也正是如此。

政策围堵，危险融资刹车

所谓“三道红线”，是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。

如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

“三道红线”政策出台，给各大房企猛踩了“一脚刹车”，一时间，“降负债”成为了不少房企面临的最大挑战。

王健林曾说过这样一句话：清华北大不如胆子大，胆大就有发展机遇。这样的理念在“三道红线”之后明显不再适用，那个依靠高杠杆野蛮扩张，撑死胆大的，饿死胆小的时代已经过去了。

“第二脚刹车”，来自央行联合银保监会针对房地产贷款新规，给银行设置的“两条红线”。

第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这意味着，无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限。之前三道红线针对是高负债的开发商，这次二道红线针对是信贷的银行机构，而信贷是楼市的7寸，这次出招也是正中七寸。

随着两脚刹车的踩下，房地产融资趋于安全、平稳已成定局。而此次成都新规，“红档”房企将被限制土地竞买资格，信号味道很浓，有可能成为房企融资的“第三脚刹车”出现在大众面前。

“第三脚刹车”，降负债加速

成都新政的亮点就在于：从拿地这个房地产经营的源头上，对企业财务结构做出了要求。

如果企业本身就踩线，属于危险融资那一档，在解决自身问题之前就直接丧失了拿地资格，对于企业来说，降负债的速度就得上去。

据贝壳研究院报告显示，2021年1月境内外债券融资到期债务规模约1447亿元，同比增加118.9%；2021年房企到期债务规模将达12448亿元，同比增长36%，

房企债券融资发行周期集中在3-5年，而从2020年9月开始，出现了新增发债规模不能覆盖当期到期债务规模的情况，并在年末差额拉大，因此2021年房企偿还债务的压力将达到高峰。

前两脚刹车的影响下，房企融资活动略有回暖，据亿翰智库监测数据显示：2021年4月，房企信用债融资规模851.7亿元，环比小幅回落1.9%。4月偿债规模为617.1亿元，净融资额为234.6亿元，这也是自2020年8月份以来净融资额首次转正。

而这“第三脚刹车”，对降负债的速度又有了新的要求。毕竟如果短期内负债降不下来，不能拿地，偿债压力就会更大。

总的来说，划线之后有一批房企将被挤出土地拍卖，未来土拍可能就没那么激进了，土地溢价也能在一定程度得到控制，有利于保持楼市平稳。当然反过来，新政也等于保护了这些企业，规避越来越大的经营风险，避免大起大落。国家频繁降温，可以预见，今年楼市会更加趋向平稳。