一线城市房贷全面收紧，想买房？明年吧

一觉醒来，房地产市场骤变，这次搅动市场的是房贷！

一线城市房贷收紧

8月30日上午，有关一线城市房贷市场收紧、个别银行暂停二手房贷款的消息冲上了热搜。

中国证券报报道称，北京某国有大行网点经理表示，目前房贷时间和等待时间不确定，因为指标紧张，可放的钱比较少，年初的时候两三个月就能放款，但现在需要更长时间排队等候。

上海一家国有大行放贷中心人士也表示，如果这个时候申请，放贷时间差不多要到明年2月份或3月份，且还款方式要求是等额本金，新房虽然优先放贷，但等待的时间也差不多。

深圳某股份行支行客户经理直言，现在各大银行房贷都在收紧，放款没那么快了，最快的也要等6至8个月。年初额度比较充裕，放款速度会快些。

以北上广深四个一线城市为首，房贷市场的降温似有愈演愈烈的趋势，放贷额度告急、贷款周期拉长、对首付资金来源和资质审批也更严格。

广州方面有银行人士表示，银行对于首付款的来源也是严查状态，即便是父母给钱买房也要查来源，如果是信贷资金，则过不了审查。

房贷的全面收紧，最受伤的莫过于刚需群体了，既要面临着严格的资金来源审查，更要面临着冗长的放贷时间，购房成本大大上升，买房更是难上加难

上一次传出房贷收紧、二手房停贷，已经是7月份左右。上一次传出后，银行对于传言的回应基本都是“没有停贷，二手房贷款业务是正常办理的，只是房贷时间不确定”。

然而，这一次银行人士就直接表示，没有额度、时间最快也要等到明年；上海则直接表示，目前二手房贷款暂不受理。

对于上海、北京、深圳这样的一线城市来说，房地产市场早已进入了存量市场，一手房在房产交易中所占比重并不大，主要是在开发中的新区，二手房交易才是最重要的。

一旦二手房停贷，交易就会极其受限，那么整个房地产市场就会急剧降温，成交量会暴跌。

这一轮房贷的收紧，对于所有一线城市的房地产而言，都将带来较大的震动。

从6月份开始的房贷收紧，为何仍在持续加剧呢？

房贷五分档威力显现

这一次房贷收紧的原因，可以归结为三个方面。

其一，行业周期决定。按照过往经验，银行下半年的房贷额度一般都比上半年紧张，放款比上半年慢，到来年新的额度释放出来，放款速度才会加快。

其二，是受房地产贷款集中度新规影响。新规对银行给出了房贷额度的限制，对于楼市火爆、需求十分旺盛的地区，放宽速度会比较缓慢。

其三，便是上半年国内楼市的火爆了。

贝壳研究院数据显示，上半年中国房地产市场整体保持快速增长，二手房市场交易量比去年下半年增长12%，新房交易额则创下2016年以来同期最高。其中，一线城市新房成交21万套，累计增长77.4%，成交面积2255万平方米，累计增长79.1%。

直白的说，在房贷额度被新规限制的情况下，上半年的楼市依然十分火爆，成交量大增，导致部分银行提前用完了全年的房贷额度，下半年有可能面临没有额度的情况。

这便是此轮房贷收紧的原因，这种情况有可能还会持续到明年，对刚需群体是一个较大的利空。但是，刚需群体购买一手房的话，房贷会较为优先发放。

事实上，这一轮的房贷收紧，对于整个银行业来说是预料之中的，但是影响却超乎想象。

2020年的最后一天，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）》，启动对银行差别化的房贷“五分档”控制模式。

房贷五分档的实施，是对银行在房地产贷款比、个人住房贷款比上采取额度占比双管控，越大型的银行，高限越高。

工农中建交邮储地产贷款占比、个人住房贷款占比，最高限为40％和32.5％；中型股份行占比为27.5％和20％；城商行、县域银行占比限制则为22.05%和17.5%。

从2020年半年报的数据来看，银行业的整体压力不大，但是个别银行超出红线范围很严重。

以六大行作参考，只有建设银行和邮储银行在个人住房贷款上的占比有所超出，但总体依然可控。

这项制度真正的用意在于限制银行肆无忌惮的向房地产市场发放贷款，有了额度的限制，银行在放贷上会进行更审慎的选择。

另外，地方政府面对经济下行的较大压力，在五分档实施后。不少地方政府都选择让银行优先发放一手房贷款，因为一手房交易可以最直接、最快速的拉动经济发展。

既有额度限制、又有地方政府的导向，再遇上上半年火爆异常的楼市，银行手中的贷款额度大量消耗便不足为奇，尤其是北上广深等一线城市。

业内人士预测，未来房贷还会持续收紧，审核会更加严格，刚需们的购房成本还将进一步上升，购房难度加大。

刚需的出路

除了房贷收紧以外，另一项变动也在牵动着所有购房者的心，那就是房贷利率的变动。

8月20日，新一期的贷款市场报价利率(LPR)公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，这是LPR连续16个月“原地踏步”。尽管LPR按兵不动，但一线城市的房贷利率却有上涨的趋势。

此前消息称，8月中旬广州首套房贷利率全面上浮，大部分按照5.85%执行，这已经是广州2021年第五次上调首套房贷利率。

目前，广州地区主流首二套房贷利率分别为5.85%以上和6.05%以上。

另外，上海也已经将首套房贷的利率从4.65%提高至5%，一线城市的首套房贷利率普遍上升。

房贷利率的上升，最直接的便是购房者月供的上升，月供的增加，对于老百姓而言是更大的负担，买房要付出更大的代价。

但是，从当前的房贷收紧来看，主要领域都是集中在二手房交易上，一手房是属于优先级的，而且一手房的交易流程远比二手房交易流程更为简单。

政府的导向很重要，是积极引导刚需们选择一手房，尤其是四大一线城市，选择一手房在手续、贷款发放上都更为简单。

将刚需群体引导至购买一手房，无论对于经济还是对于购房者本人而言，都是更有利的，是一次双赢，这也是当前房贷全面收紧之下刚需们最大的出路。

如果执意选择购买二手房，那就基本上踩中了政府严打炒房客的雷，光是贷款发放，恐怕也要等到明年了！

作者 | 宋辉