突然出手！楼市超级利好来了

地狱到天堂，往往只有一线之隔。

中秋，全国人民都在过节，可地产商却在过“劫”。

不过，这一切突然就发生了逆转。

三大利好聚集

中秋期间，仿佛是开发商和地产行业的至暗时刻。

黑云压城，山雨欲来的即视感呼之欲出。

A股休市，恒大的各种传闻漫天飞舞。

港股重挫，恒大系跌到投资者怀疑人生，地产股暴跌，更有江西地产股闪崩90%。

同时还带崩了与之相关的银行和保险股。

欧美股市也火上浇油，跟随暴跌。

给人的感觉就是地产真的要完了。

很多A股投资者可能在赏月时都忐忑不安。

不过，资本市场的神奇之处就在于，散户认为的，往往都是错的。

节后，地产股不仅没有崩盘，第一个交易日就暴涨，整个板块都在暴涨。

港股开盘后，中国恒大一度暴涨30%，收盘大涨17%，恒大在美上市ADR也大涨33％。

这变脸比变天还快。

刚才还乌云密布，电闪雷鸣，突然就拨云见日，阳光明媚了。

这是为何？

监管出手了！

9月22日，国家税务总局惠州市税务局发布了关于《国家税务总局惠州市税务局关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（征求意见稿）》。

直接点说，就是惠州要降低二手房交易税了。

• 个人（不包括个体工商户）转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%；
• 个人（不包括个体工商户）转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。
• 个人（包括个体工商户）转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

此前，惠州个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率为2%，现在个人住宅类的调整为1%，非住宅类的调整为1.5%。

也就是说，个人住宅的转让费降低了一半，非住宅类的土地增值税也降低了。

惠州之前，大湾区已经先后有珠海、中山、肇庆陆续公示了类似的政策。也就是说，这个城市群已经有4个城市针对二手房降税了。

目的很明确，就是为了活跃市场，增加二手房交易市场的活力。

这对处于调控压力的地产行业和负债旋涡中的开发商可谓是一剂强心针。

资金面也有好消息。

本周逆回购资金，创下近八个月新高。

2021年9月17日，央行时隔15个月重启14天逆回购工具，当天投放14天逆回购500亿元。

9月24日央行发布的公开市场交易公告，一共开展了1200亿元的逆回购操作，全部为14天期限的。

9月22日，9月23日，每天也有1200亿元的逆回购。

也就是说三天总共释放了3600亿元的流动性。

这对严重依赖资金面的地产行业可谓是雪中送炭。

好消息不止于此。

央行网站消息称，日前，人民银行召开电视会议，推动常备借贷便利（SLF）操作方式改革，落实3000亿元支小再贷款政策。

常备借贷便利改革，主要是为中小金融机构拓宽“救急通道”。

这对处于风口浪尖中的开发商同样是利好。

楼市迎来救命稻草

恒大一家企业就负债1.9万亿。

这些利好对整个地产行业可能是杯水车薪。

信心比黄金重要。

为什么要降低二手房交易费？

据媒体报道，今年9月上旬、中旬，也就是9月1日-20日，上海二手房网签量只有3500套，如果此数据属实，那么9月份整个上海二手房交易量将会在5000套左右。

这是什么概念，如果这个数据维持到9月底，则将是上海十年来二手房成交量最低的一个月，没有之一。

全国楼市均价最高的城市，楼市风向标深圳也好不到哪里去。

8月份，深圳二手住宅成交量为2043套，同比暴跌超八成，逼近“1”时代，创下近10年新低。

深圳二手房成交量低于3000套，那已经是2011年8月份的事情了，是1462套。

二手房交易降至冰点，很大程度上与今年2月深圳出台的二手房指导价调控政策有关。

大湾区是全国楼市的热门区域，四城降低二手房交易税，已经有救市的味道。

楼市调控要继续，但楼市不能倒下，开发商不能倒下。

原因很明显，中国家庭资产的70%的配置是房产。

绝大部分买房的人都不是全款，也就是说钱都来自银行。

多米诺骨牌如果倒下，牵涉面太广，甚至会影响整个金融体系的稳定。

楼市调控，也只是为了不让房价过快上涨，从来都不是为了让楼市下跌。

种种迹象表明，楼市和开发商最黑暗的时刻正在过去。

那么问题来了，救市意味浓厚，房价会不会再次大涨？

当然不会，楼市调控还会继续，救急不会救激（激进开发商和炒房客）。

现在是否是买房好时机？

对于刚需来说，现在是否是买房的好时机？

没错，刚需买房宜早不宜迟。

现在开发商资金链紧张，为了回收流动性，卖房往往会有较大折扣和优惠。

马上进入第四季度，年关也将近，很多开发商为了完成全年销售目标，促销力度会更大。

后疫情时代，全球放水，特别是美联储放水将会接近尾声，降息周期将会转变到加息周期，只是时间早晚问题。

现在我国房贷实行LPR浮动政策，LPR利率已经很久没有变动了，但银行的加点却在不断变动。

以广州为例，房价在下跌，广州的房贷利率却在上行。

假设你是首套房，想从银行贷款250万的话，按照30年来计算，5.75%的房贷利率和4.8%的房贷利率，总利息相差53万！每个月的月供，也相差将近1500元。

加息周期，未来LPR利率上行的概率要远远大于下行概率，也就是买房越迟，到时候放贷利率也就越高，即使房价在小幅下行情况下，购房成本依然会比现在高。

疫情最紧张的时候，中国的广义货币M2增速也不过11.1%。现在的困难比那时候小很多，所以不要幻想看到全面的宽松。尤其是不要再次加杠杆炒楼，政策对激进的地产商、炒房客的惩罚仍然会继续，不会有本质的放松。

炒房客依然无处可逃，刚需买房要趁早。

作者：周松涛