4万套二手房只卖出4套！深圳的炒房客惨遭关门打狗

深圳二手房市场坠入冰河

最近几天，一则令人震惊的消息在深圳地产圈流传。今年国庆长假期间，深圳全市的二手住宅成交量仅为4套。

试想一下，偌大一个深圳，拥有2000万人口和200万套存量住宅，但是国庆黄金周的成交量却只有可怜的4套，这几乎等于丧失了流动性！

那正常年份的国庆长假期间，深圳全市的二手住宅成交量能有多少呢？

湾叔查询了下，2018年的时候是226套、2019年的时候是307套，2020年的时候是163套。

是深圳的业主们都不舍得卖房子吗？

显然不是，因为目前贝壳找房上深圳全市挂盘在售的房源多达46800多套。即便扣除掉公寓和商铺，二手住宅的挂盘量也不下4万套。

那么究竟是什么原因，造成深圳二手房市场如此低迷，以至于濒临死亡？

这一切，都要从2月8日那份通知说起。

指导价下的二手房市场

今年2月8日，深圳市住房和建设局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制。

与此同时，深圳住建局还发布了全市3595个小区的指导价，高于指导价的房子不能在中介挂盘，同时银行对房产进行评估时也不能高于指导价。

最要命的是，深圳住建局公布的指导价格，远远低于当前市场上的二手房市场价格，所以对于二手房的买卖双方来说，都带来了极大的冲击。

对于卖方而言，如果按照指导价卖房要吃大亏，如果不想吃亏又无法在中介挂盘，所以现在房产中介网站上大多数房源都是没有价格的。

这样一来，不仅有意向的客户了解房源信息不方便，而且业主的房子要成交的难度也提高了不少。

而对于买方而言，由于银行评估价格不能高于指导价格，指导价格有远远低于市场价格，所以意味着能够从银行拿到的按揭贷款少了许多。

举个例子，假如我看中了龙岗一套总价500万元的二手房，按照以往来说我只需要准备150万首付，剩下的350万元可以向银行申请按揭。

但是现在根据政府的指导价格，这套房子最高只能评估到300万元，所以我按照按揭七成的比例，我最多只能够从银行贷到210万元。

但是房东仍然要500万元才肯卖给我，所以我除了210万按揭贷款外，还得准备到290万现金才能买下这套房子，几乎相当于原先首付款的两倍。

试想一下，作为一个普通的年轻打工人，准备150万现金已经几乎掏空了我全家六个钱包，现在还要我再准备140万现金，我得再去哪里找六个钱包？

所以自从指导价的政策出炉后，深圳的二手住宅成交量短期回暖后就大幅下跌，并且一路跌到了过去十几年来的最低水平。

根据9月份最新的数据，当月深圳全市的二手住宅成交量为1765套，仅为年初时候的四分之一左右，为去年高峰期的八分之一左右。

东莞跟进、惠州停贷

继深圳和广州之后，东莞也对二手房市场重拳出击了！

10月8日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，正式开始实施二手房指导价政策。

该政策要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的挂牌价格。

与此同时，东莞住建局还公布了全市首批218个二手住宅小区的指导价，总体来说，政府给出的指导价仅为市场行情价的60%到80%。

总的来说，东莞这份政策与深圳年初的政策如出一辙。所以根据深圳的经验来看，大家闭着眼睛都能猜出结果：东莞的二手房市场也要凉了！

相信未来几个月，东莞的二手房成交量还将持续萎缩，最后大部分挂牌的二手房源都失去流动性，等于变相被锁死无法出手。

在深圳和东莞相继推出指导价后，深圳周边只剩下惠州还没有推出指导价。但是这并不意味着惠州的二手房市场就有多乐观。

相信有留意惠州楼市的朋友都会发现，目前惠州房地产中介网站上面挂盘的二手房单价普遍要比周边的新盘底3000元左右，一套房子算下来总价就要低30多万元。

是不是觉得很好奇呢？

原因就在于惠州的各大银行基本对二手房停贷了，也就是说想买惠州的二手房基本上只能全款，否则就无法上车。

虽然惠州的二手房比新房要便宜，但是一套100平方米的房子算下来总价也要120万元左右，对于普通刚需来说仍然是一个难以承受的负担。

毕竟会去惠州买房的人，主要就是因为买不起深圳、东莞的房子，要是能够一下子拿出100多万现金，干脆就在深圳东莞当首付了，何必跑去惠州上车呢？

所以现在惠州的二手房市场其实也是非常萧条，能全款得起的不会去哪边买，没办法全款的只能硬着头皮去买高价的一手房。

总而言之，现在政策的意图非常明显，就是要通过金融手段限制二手房交易，把炒房客都封死在里面，不让他们卖出变现。从而起到杀鸡儆猴，以儆效尤的效果。

但是这项政策能否达到目的，最重要的在于持续性，若是只搞几年就放开，届时炒房客们照样获利离场，那么不仅政策的目的无法达到，反而还白白伤害了刚需族。

作者 | 湾叔