面粉比面包贵——深圳地王六年的泪水

不知道还有多少朋友记得几年前深圳那场轰动全国的地王竞拍。

时至今日，当年泰禾集团董事长亲自坐镇竞拍挥斥方遒的豪气还历历在目，已然成为一个传说萦绕在地产圈里。

然而，这块宗地时隔近6年，到今天还没建好开盘，究竟是被什么困难拌住了脚？

风光一时，然后销声匿迹

2015年12月25日，坐落在深圳福田红荔西路的土地房产交易大厦3楼内，正在紧锣密鼓的筹备着一轮土地竞拍。

最终结束的时候，这间屋子里传出了彼时轰动全国地产圈的新闻——A122-0345号宗地以溢价率177.61%，楼面地价7.99万，总价27.4亿元的价格成交了！

图片来源：深圳市土地房产交易中心

宗地位置示意图：

图片来源：奥维地图

在竞拍成功后，泰禾地产董事长助理丁毓坤说道：“非常看好深圳市场，预计明年年底（2016年年底）产品就会入市。”但同时，他也表示：“要说贵也贵，说不贵也不贵，毕竟深圳楼市均价才4万元，这次楼面价都到8万元了。”

消息一出，各界专家学者就开始了一大波分析，社会反应也大致分为两派——一部分人认为，“不幸站在高地价历史大顶”、“泰禾出价这么高，看他怎么开盘”。但更多的人认为，“深圳地产被广泛看好，虹吸效应益发明显”、“深圳房地产，接下来是钻石十年！”

虽然这些文章都写得头头是道，有理有据，但却有一个共同的疏忽——对未来政策的预计。

泰禾集团拿到地后，便立刻开启了一系列开发措施，在将院子产品引入深圳的开发理念下，不仅全公司如火如荼得开展着业务，社会各方也将目光盯准了这片金子做成的土地。

可惜人算不如“天算”，地刚拿到，深圳就在2016年初开启了一系列调控措施。紧跟着，就是中央提出了“房住不炒”的理念，广东和深圳两层级也出台连环政策控制房地产市场。

泰禾稍微观望了一下，还没来得及应对，就迎来了更大的打击——限价，开盘价不得高于周边市场价，这个举措像一盆冷水彻底浇灭了地王的气焰。

在那时，这块宗地周边的房屋单价没有超过10万的，但这个价格是在楼面地价1-4万的情况下定价的，如果泰禾也卖10万，那么必然亏的血本无归。

想卖高价呢，又受到限制。开工时间一拖再拖，甚至交了好几次违约金来保住这片地王。

他们也想过从规划文件上做文章。据悉，泰禾曾多次请求更改规划，提高容积率，但很不幸的是，这片土地属于机场的限高区内，就是想钻个空子，也钻不出来。

就这样，地王的传说从昔日的风光无限，一下子成为了隐匿在市场之后的影子。

从这个表可以看出，自限价政策出台以来，深圳房屋价格被严格遏制在一个低水平上，这个现象在近期甚至引发了价格倒挂的怪现象。

然而冷淡的二手房市场和火爆的新房市场又衍生出了新问题——新房价格被限价，会不会让投机者趁虚而入，白白占了便宜呢？这，多少有点跟政策初衷背道而驰的样子。

两难处境

给大家简单地算一笔账：

粗略来讲，房价=楼面地价+建安成本+税费+平均运营成本+利润。

楼面地价：7.99万

建安成本：按照深圳其他的豪宅项目大致推算，约为9000元

税费：契税+营业税+城建税+教育附加费+印花税+土地增值税+房产税+企业

所得税+各类服务费、测量费、咨询费……，姑且少算一些，记20%。

平均运营成本：指开发项目流程中的工资、福利、办公费、水电费、折旧费、额外费用等等，一般不超过10%。

利润：暂不计算。

这样算下来，这片宗地的房屋，均价至少是11万+才能达到收支平衡，远远超过那时的限价区间。

这意味着什么？不盖房，交违约金，盖房，巨亏。前后都难做，里外不是人。

这还没算利润，毕竟开发商是企业，不是慈善家。可这笔账算下来，怎么也不像还能塞进去一丁点利润的样子。算来算去，地王再也控制不了难过的情绪，眼泪一下子散落在豪宅市场的每个角落。

所幸，2019年年中，这两块宗地附近的几块地也拍了出去。这次拍卖，是土地不多的深圳许久以来的一次大拍卖，因此，这场拍卖会也洋溢着腥风血雨。

果不其然，一块与老地王相隔一街的宗地拍出了高达6.4万的实际楼面地价，虽然远不及7.99万，但也算是给泰禾集团打了一针强心剂。有其他开发商来到这里，就说明目前的限价范围有望提高了。

图片来源：深圳市土地房产交易中心

而且，时隔多年，这片地王周边的房价也水涨船高。泰禾，终于开始动工了。虽然截至目前为止，这个项目尚未正式开盘，但终归是有了一点盼头。

举步维艰的“公平”之路

作为中国特色社会主义先行示范区，深圳历来保持着将方针政策贯彻到底的好习惯。尤其在近些年调控房市的大环境下，深圳首先迈入了一个房市的“衰退期”。

拿限价来说，这是一个遏制房价的强力措施，可以有效控制房价飞涨的势头。但是，既然房价限高，为什么土地拍卖时却能溢价将近两倍呢。

控制房价，维护了刚需群体的公平，但公平不应该只关注弱势群体。对于房企来说，刚拿了高价地就被限价，无异于釜底抽薪。

这就好比，卖面粉的人高价把面粉卖出去了。等面包烤好之后，卖面粉的人一边数着钱一边说，你这些面包太贵了，不许拿到市场上去卖。

深圳作为土地财政依赖度最低的城市，2020年的依赖度仅为27%，比第二名的北京还少将近1/3，土地收入占财政收入比例仅为17%。明明不怎么依靠卖地赚钱，反应到开发商角度却成了高不可攀的土地成本。

除房价外，深圳各项保障性举措也一直是领军全国——上调最低工资水平和公积金标准、各种补贴政策、各项政务简化，凡此种种，不胜枚举。因此，深圳常年是全国净流入人口比例最高的城市。

但是反过来想，这一系列政策也使得卖方成本节节攀升，利润空间被一再压缩。初到深圳的人感到无比幸福和公平，体量庞大的企业却苦起了脸。

高昂的土地出让金和不断压缩的限价额度，已经带来了一个不祥的征兆——原定于8月9日进行的第二批集中供地被中止。小道消息称，此次中止是因为房企参与度不高。

这几乎是可以预见的既定事实，前有狼后有虎的开发环境必然会让每个企业都畏手畏脚，毕竟，“老地王”的教训还历历在目。照这样下去，“中止”变成“终止”甚至都是有可能的。

当然，我们不应该站在现在的角度妄加评论过去的事。“以史为镜，可以知兴替”，现在能做的，是从中发现疏漏，防止未来出现重复的问题。

目前来看，深圳高房价的根本原因之一是市场的供不应求。深圳的面积不足两千平方公里，却容纳了近两千万人口，人口密度稳居大陆第一。如此巨大的人口量带来的自然是庞大的住房需求，价格的上涨也算是市场的正常反映。

限价，表面上阻止了房价飞涨，但紧随起来的就是企业开发意愿的降低，市场也因此更加供不应求，到那时候，又该怎么办呢？

共同富裕是每一个中国人的愿望，但是采取的措施应当深思熟虑。毕竟，短期的调控虽然效果显著，却只能解决近渴。与其把价格一刀切，倒不如出让土地的时候，让开发商竞争一下安居房的配置。这样，经济能力强的人可以安心买房，手头拮据的人也能有所保障，开发商也有钱可赚，一举多得，岂不美哉？

作者 | 湾叔