空置房一律“停收物业费”？已明确：今年起新规下统统“这样”交

记得上半年的时候，苏州某小区换掉老物业，引进日本物业的做法引起了广泛争议。有网友认为这样的做法不妥，因为当前国内还是有比较好的物业的，没有必要引进日本物业。也有网友认为这种做法可以理解，因为当前大多数物业确实存在问题，许多小区物业经历了一轮又一轮的更换，最终还是质量堪忧，因此引进外国物业也是无可厚非。大部分网友还是能够理性看待这件事，因为有竞争才能有进步，不应用爱国的名义来遮挡粗陋的服务。

事实上，如果不是该小区物业实在表现太差的话，并且也没有合适的替代物业的情况下，小区业主也不愿意引进外来物业，尽管日本物业服务质量好，但是其价格也会更高一些。也就是说，业主宁愿花更多的钱招进好的物业，提升自己的生活品质，而不是像国内某些物业一样“花钱打水漂”。如果仔细计算一下，不难发现国内物业收费同样不低，假设一个小区有1000户家庭，那么每户每月物业费200元，一月物业费入账就20万元，此外还有车位、停车费、电梯的广告费用等，其收益还是比较可观的，有足够收益的情况下却没有匹配的服务，这是让很多业主头疼的地方。

随着越来越多的物业出现问题，群众对于物业的好感度也在直线下降，以至于近些年不断有“取消物业”的呼声出现，“物业服务质量”也逐渐成为人们买房时重要的衡量标准。2020年中旬，某家网站发起了对于当前物业服务满意度的调查问卷，在回收的两万余份问卷中，对于自身小区物业服务满意与认为小区物业服务水平差强人意占比仅为14%，也就是说有86%的人不满意所在小区的物业服务，占比非常高。

那么物业是否能如大家所愿“全面取消”呢？答案是否定的，原因很简单，当前没有更合适的替代品。过去小区能够自主管理主要是小区住户不多，一般只有几百户，并且邻里之间都相互认识。但如今都是高层住宅小区，一个小区里面可能有数千户家庭，并且大家相互之间也很陌生，因此管理起来十分不方便，也容易出现利益纠纷。此外，当前也并非所有的物业都存在问题吗，同样也有表现非常出色的物业，因此不该“一刀切”。

不过，对于业主来说，今年起物业也迎来了全新的“标准”，在年初正式生效的《民法典》增加了有关物业的新规，第二百八十四条明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。投票要求也很简单，需要66.7%以上的住户参与，且同意更换当前物业的人数超过一半即可。

不仅如此，7月21日，住房和城乡建设部等八部门近日联合印发通知，要力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题，其中“物业服务”包含以下5个重点方面：

1、未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；2、未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；3、超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；4、擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；5、物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

也就是说，未来3年物业将会受到全方面的整治，一些住户常见的问题也能够得到解决。回到许多住户关注的问题上：空置房到底该不该收取物业费用？对于这个问题，反对空置房收取物业费的人认为：物业服务就像搭乘公交车，就算车子没有坐满一样会按时发车，总不可能等到满人了再发车，因此空置房不应该收取物业费。而支持空置房收取物业费的人则表示：尽管你的房子没有住人，但相应的物业服务也享受到了，比如清扫楼道的清洁工，也没有单独留下空置房，因此就算是空置的房屋同样要收取物业费。

对于这个问题，实际上也有了答案，上文提到的《民法典》第九百四十四条明确指出：

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

为何空置房也需要收取物业费用呢？其实也很好理解，事实上许多空置房都是炒房客所持有的，在“空置税”具体出台之前，对空置房收取物业费也能够增加炒房客的持房成本，假设一个炒房客持有5套房，总计面积600平米，按照每平米2.5元的物业费来计算的话，每年也需要近两万元的物业费用，也是一笔不小的额外开支。部分刚需家庭持有两套房，可能是为了将来的子女准备的房子，因此可以在用不上的时候简单装修一下，当作一个临时居所。

最近几年，楼市中也一直存在对于空置房征收费用的呼声，国外对空置房大都实施严厉的高压政策。比如荷兰，法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房；丹麦会对闲置6周以上的空置房进行罚款处罚；德国对于空置率超过10%的城市，还会将空置房推倒。目前来看，我国空置税难点主要在于如何区分炒房客以及真正的刚需。对于空置房该不该收取物业费用的问题，你有什么看法？