01

你好，我是杨颖。是西安的一名律师，执业11年了。

11年间做了许多的诉讼案件，承接了许多的法律顾问工作，现在也有了自己的团队。

小郭家里是农村的，还有一个妹妹，妹妹在村里嫁了人，而小郭呢在西安卖酒水。

刚开始在一个公司做销售，后来由于小郭工作努力攒了些钱，就自己开了个店，小郭很有生意头脑而且工作也拼命，不几年生意就越做越大。

小郭刚到西安的时候买了一套60多平米的小房子，后来生意好了，孩子也四五岁了，他就又买了一套一百多平米的三室，一家人过得开开心心的。

后来小郭看周围的朋友纷纷买房投资，自己觉得钱闲在手里不如拿去生钱，就盘算着再买一套房屋，可是小郭已经有两套房子了，不符合限购政策，所以不能再买房了。

就有人给小郭出主意说，可以买在别人名下，这叫“代持”，写个《房屋代持协议》就可以了。小郭听了一拍大腿，就赶紧回家商量，把房子买在了妹妹的名下。

房子买到手，小郭每个月收着两千多的房租，看着房价一天天涨，觉得自己真是英明神武。

妹妹的日子就没有小郭的这么舒服了，由于老公天天喝酒，喝多了回去就家暴，好不容易怀了个孩子，还被老公打流产了，妹妹就离了婚。

一直住在娘家也不合适啊，小郭就把妹妹带到西安，在自己的烟酒店里工作，一个月给3500块的工资，算是能够养活自己。

妹妹其实也是个好姑娘，干活利索人也好，不久就开始谈恋爱，又结了婚，还生了个儿子。

02

可是正是这个孩子带来了家里的纠纷。有了孩子之后，小郭的妹夫一门心思想要买套房子，让老婆孩子过上好日子，这也无可厚非。

问题也就来了，他没有西安市户口，小郭的妹妹因为当年小郭买房子的时候给妹妹在西安市落户了，所以妹妹有买房子的资格。

可是名下有一套房，这就不算首套房了，那就不能享受首套房的贷款优惠政策首付30%。

而变成了二套房首付比例60%，而且利息也没了优惠，一套房子得多出几十万。

妹夫本来也是一个普普通通的工薪族，30%的首付都还要借钱更不要说60%了。

于是就跟小郭提出，让小郭把这房子从妹妹名下转出去，小郭呢也答应着要转，但是一时半会也找不到合适的人。

问题是房价不等人，一天一个价，这眼看着借的钱都不够付首付的，跟房子越来越远，妹夫的心里也越来越着急。

可是小郭收着房租，也觉得自己签了协议，十拿九稳的，房价天天涨小郭心里只有高兴，就完全无法体会到妹夫的心焦了。

03

有一年过年，妹妹和妹夫去给小郭拜年，小郭又提起这个话题，开心地说自己都三套房子了，这房价涨的收益比做生意还好。

说者无心，听者有意，妹夫当场就不高兴了，两个人吵了起来，小郭还拿出协议说：“签了协议的，你跟我说不着！”气得妹夫当场摔门走人，妹妹抱着孩子就剩下哭了。

这么闹了一场，妹夫彻底对小郭死心了，觉得跟他商量是没有用的，不如自己想办法。

妹夫思来想去，觉得既然房子写的是妹妹的名字，干脆豁出去把房子一卖，自己买新房子，反正过户也不用小郭去，等他知道了再说吧。

妹妹开始当然是不同意的，但是自己本来就是二婚，除了房子的事情自己平时跟老公也挺和睦的，孩子又小。

如果不这么做再离一次婚，自己也不知道还能不能再组建家庭了，也就只好同意了。

刚好租户到期搬出去，新租户没找到，这两个人配了钥匙把房子挂到中介，当时西安的房子涨势疯狂，一天一个价，这房子很快就卖了出去。

04

小郭知道了这个消息气疯了，跑来找我咨询，说他有合同要告妹妹和妹夫。

我跟他说，房屋是没有“代持”这个说法的，因为违反法律规定的合同是无效合同，所以他们的《房屋代持协议》根本就没有任何约束力。

也就是说，这个协议签了和没签没有任何的区别，最多能够配合付款凭证说明这个房子是小郭自己出钱买的，并不能证明房子是他的。

从法律上来讲，房本登记的是妹妹的名字，那就是妹妹的房子了，妹妹有处置权，至于房款怎么分那是另一回事。

小郭说我们签了协议呀，那白纸黑字写清楚的还能没用？真的没用！签协议的目的是钻“限购政策”的空子。

但是如果法律这么容易就让普通人钻了空子，那制定法律还有什么意义？协议并不是说你签了就有用的，它得合法才有用。

而妹妹和其他人签的这份《房屋买卖合同》却是有效的，因为买房子的人在民法上叫“善意第三人”，就是买房子的人是出于善意，他并不知道这个房子背后的纠纷。

他合法地付了房款，房子还过户了，他当然拥有房子的所有权，不能因为小郭和妹妹的协议让他受到损失，他又没什么错。

我跟小郭说，你只能起诉妹夫要钱了，房子肯定是要不回来了。结果小郭生气地说，妹夫同意把钱给他的，但是房价涨得好，要钱有什么用？

我劝他说你告不赢的，既然已经同意把钱给你了，又是一家人，这个事情就这样结束了吧。

毕竟是小郭占了妹妹的购房指标，还收了这么多年的房租，妹妹也同意把钱给他，官司又赢不了，何必这样闹一场？最后连仅留的一点颜面都剩不下。

但是他不信我说的话，又找了别的律师咨询，总是觉得自己的房子凭什么没了？

房价涨得这么好，后来硬是告到法院，要求法院撤销妹妹和其他人的这个《房屋买卖合同》，理由是房子是他的，他没同意妹妹不能卖。

最后不出所料，法院当然是判决小郭败诉，人家买房子的人又没什么错，怎么能今天说卖房，明天说卖房不算数的。

05

小郭又来找我，说妹夫把房款给了他，但是他心里还是憋屈，房子涨得好，问能不能向妹夫要后几年房子涨价的损失。

我说第一，这肯定不行，未来几年谁能知道房子是涨是跌？

第二，妹夫也是按市价卖的，房款也同意都给他了，其实并没有什么不合理。

第三，这个妹妹你以后还打不打算认了？

他问我，如果是你，这个事情怎么处理？我说如果是我，早在他们想买房子的时候就处理了。

我跟他说：“这个问题在于你没看到妹妹当时的难处。”如果是我的话，他们无非是想要一套自己的房子，问题就在首付上。

就算没法把这套房子转走，也可以协商解决他们多付的30%首付，借给他们，他们的困难解决了就不会非要卖这套房子了，也不至于弄到现在这样难看。

其实小郭还算幸运的，因为妹夫把卖房款都给了他，如果妹夫翻脸不认账，那小郭还得起诉妹夫索要这笔款项，又是几年官司打，那场面就更难堪了。

小郭觉得如果不是自己把妹妹带出来，妹妹怎么可能有现在的日子？他眼里看到的都是房屋涨价自己可能得到的利益，但是完全没有想过这个利益是妹妹牺牲了自己的权益帮他得到的。

而妹妹由于是二婚了，牺牲的这个权益，可能会对自己的人生产生不可估量的影响。他完全没有看到妹妹因为帮助他面临的巨大困境。

或者也可以说，在房价的疯涨面前，他看不到任何其他的事情，所以有句话叫“利欲熏心”。

而且小郭自信地认为自己签了协议，没有任何问题，这个红利他拿稳了，利字当头就忘记了《琅琊榜》里的那句话“谁和谁还不是骨肉呢？”

最后房子没有了，和妹妹的关系也闹僵了，其实也并没有拿到他想要的利益。

生活中有多少教训穿着幸运的外衣，能够识别的人大概才能成为生活的幸存者。

*作者：杨颖，律师，自2009年入行至今，每年办理很多各种类型的案件，积累了大量的经验。想要通过普法告诉大家，法律人也是有温度的。