二手房市场观望情绪浓厚，学区房要靠降价议价来成交？

近期，二手房市场买房人观望情绪正浓，成交量也跌入冰点，在“靴子”未落地前，市场的表现很值得揣摩。

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在9月份，南京二手房市场总结概括就是提前“入冬”了，二手房市场的成交创下了近五年以来的新低。提醒各位买房人的是，尽管我们看到了一些二手房网签数据是处于上升，但是其实二手房交易过程存在一定滞后，中间会存在两个月的时间差，并不代表当下市场真实的情况。

目前，整个二手房的成交情况基本是与此前南京疫情期间是持平的，市场复苏极为缓慢。其中学区房的成交与二手房的整体态势基本相当，买房人的观望情绪浓厚，处于议价博弈的阶段。

从9月份成交的统计数据来看，呈现出一个特征：过去几年涨幅较大的学区房板块成交量下降的特别明显，一线学区房（如琅力拉+二十九中）的成交量还没有超过两位数二线学区房（如游小、双汇文）多以业主降价或议价的方式成交；而此前涨幅较小或单学区的板块（如芳小、长江路小学）成交量有所提升；科利华、钟英等初中学区房则也是依靠降价或议价的方式成交。

显然，本轮市场调整中学区房市场有一个新规律，之前涨幅较大的板块或学区，价格需要一定回调才能成交，涨幅较小的板块或学区，当下反而能呈现出价格和交易量都比较稳定且向上的状态。

在市场交易量明显减少的同时，9月市场新的挂牌量减少了，相较于8月部分房源下架了，这也就表明部分业主在政策、市场的双重压力下，会选择暂停出售房屋。在南京二手房指导价尚未落地前，买卖双方的博弈正在拉锯，也给成交量带来很大影响。

在10月假期期间，整体二手房市场的成交未见好转，买房人对市场的信心尚未恢复，观望情绪浓厚，不过随着部分城市利率的下降、房贷放款速度的加快，部分城市托市政策的出台，市场的情况会有所好转。

不同于其他房屋交易，学区房一直是二手房市场特殊的存在，因为其对落户时间有严格的要求，接下来四季度的学区房咨询量、带看量将会以市场上这部分有实际需求且两年内将入学的家庭为主。

建议：对于2023年需要入学的家庭来说，如果有实际需求存在，不妨多走多看多比较，在现在议价空间有商有量的情况下，是个可以进行价格谈判的好时机。

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02

近日，杭州萧山发布公告，注销60所民办学校的教育资质，将不再具备办学资格。

目前，南京尚未有民办学校被注销教育资格，但杭州的情况也给我们提了个醒，南京的民办学校未来可能会有三个方向：①可能会压缩民办学校的教育规模，根据江苏的相关规定，从事教育的民办学校招收总量不得超过5%；②不符合政策的民办学校会注销；③可能会将民办学校转为公办学校，但优质的民办学校转变成公办学校之后学区的划定是棘手问题，可能性较小。

从义务教育的趋势来看，公办学校会成为主流，民办学校会被压缩，这一基调不会改变，它是教育公平的核心。

为了推进教育公平，两点是尤为重要，一是减少城乡差距，“双减”政策就是一个表现；二是实行公民同招，推行民办学校与公办学校之间的公平，规定民办学校的招生占比，民办转公办都能体现。

对于偏向于民办学校的家长而言，可适当考虑一下未来民办学校的发展方向，可能会出现重大转变。