江宁禄口4盘聚齐，报团取暖还是各自为战？

疫情后，禄口2家新盘的首开略显低迷，本就属于远郊的禄口接下来该何去何从？

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早在2019年，禄口就多“厮杀”，超十家楼盘在这一片区展开了战线颇长的“禄战”，禄口更是一度站上了2万元/㎡的价格线，高价地楼盘盘踞。

时至今日，当初的那十几家楼盘有的已经收官，如中骏合景柏景湾、奥园金基天著尚居；有的仍在续销中，如恒大林溪郡、如意郡、中海云麓公馆，乘着此前楼市两波热度，禄口也悄悄去化了不少。

同时在土拍市场，禄口也是由低潮走向了热度。

2019年底，禄口拍出了5幅底价成交的地块，后统一交给初进南京的珠江负责开发；2020年底，禄口土拍迎来一波热度，2幅地块触顶摇号成交，分别被碧桂园、中国铁建摘得；2021年2月，禄口土拍延续了此前热度，2幅地块依旧触顶摇号，分别被下关城开、碧桂园摘得。

显然，禄口时间点把握的恰到好处，在南京楼市两个热度点上推出地块，一来片区内新房多数卖完，二来片区亟需新活力，禄口还有大片空地待开发。

今年下半年起，新出让的地块陆续亮相，而此时的禄口正面临着一个胶着期，疫情的“后遗症”+整个南京楼市的“低迷”。

上周日（10.10），江宁禄口新盘银城蓝湖郡公开售楼处，自此禄口4家新盘包括碧桂园星语海、珠江四季悦城、银城蓝湖郡、中国铁建栖云府皆以亮相，直面禄口地处偏远、多库存、去化难的现状。

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跟很多远郊片区一样，禄口一直分为禄口老镇、禄口空港新城两个部分，相较于老镇来说，空港新城的楼盘热度会高一些，4家新盘皆位于空港新城内，且距离较近。

银城蓝湖郡由银城、下关城开联合开发，将建设7栋9-11F住宅产品及700㎡底商，容积率约1.5，建面约78、89、110㎡，三房起步。

据悉，项目预计本月底首开3、5号楼，建面约89㎡，毛坯限价17500元/㎡，全装修均价约19800元/㎡，另有800元/㎡升级装修包可供选择。

建面约89㎡的三房两厅一卫↓↓

值得一提的是，项目最小户型为78㎡，也做到了三房两厅一卫，因为是小高层产品，得房率相对于高层来说会高一些，约82%。而将小户型的空间利用率发挥到极致，是禄口楼盘的常态，禄口已经基本放弃大户型了。

建面约99㎡的四房两厅两卫↓↓

禄口某楼盘负责人曾表示，禄口吸引的就是刚需，而刚需是需要花最少的钱买到更多实用空间，多个房间即是小也比没有好。

除了银城蓝湖郡之外，其他3家楼盘已经上市，不过去化情况并不乐观。（数据来源南京网上房地产，时间10月11日17:00）

碧桂园星语海：目前在售2、3号楼，建面约89㎡，销许均价约18861元/㎡。项目推出共144套房源，认购+成交共计66套，去化约0.46。

珠江四季悦城：目前在售3、5、6号楼，建面约85㎡、99㎡，销许均价约19980元/㎡，没有升级装修包。项目推出共154套房源，认购+成交共计34套，去化约0.22。

中国铁建栖云府：目前在售2、5号楼，建面约89、97㎡，销许均价约18831元/㎡。项目推出共144套房源，认购+成交共计22套，去化约0.15。

从去化数据来看，率先上市的碧桂园星语海去化较多，9月首开的珠江四季悦城、中国铁建栖云府可能存在数据上传滞后的情况，房源去化较少。

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禄口一个颇为敏感的神经就是总价，相较于其他板块来说，禄口新房总价基本在150-200万元左右，对于刚需来说确实特别友好。

不过，现阶段的禄口正在面临严重的价格“内卷”。

禄口某楼盘负责人透露，禄口一直都是分销，最早是3个点给到分销，中介会带着买房人几家楼盘都走一圈，到手提成差距并不大，比较平均。后来有楼盘给到了4个点，现在甚至已经达到了7个点，彻底破坏了此前的“和谐”，中介会更有偏向的带看。

此外，有中介表示，禄口有楼盘会给予成交的客户装修包优惠，买房送装修包也是有的。

当然，这不仅仅是禄口一个片区存在的现象，今年三季度末，南京楼市乃至全国楼市降温明显，作为远郊板块，禄口肯定是最先感受到凉意的。

除了新房市场外，9月的第二轮集中土拍，禄口的地块也被终止出让了，其背后或许是没有开发商报名的尴尬。

而新形成的4盘相争局面，或许最先要抵抗的就是禄口市场的低迷，抱团取暖后再各自为战，“蓝湖郡没有公开之前，每个楼盘都有自己的小九九”，禄口某楼盘负责人如是说。