10余盘聚集供应足竞争大，大厂有盘喊价2.3万/㎡能否消化？

对于江北大厂，有人是这样评价的，南不及高新区的“吸力”，北拼不过六合的“自销”，2.2万元/㎡的大厂卖得动嘛！

从去年年底开始，大厂在几轮土拍中表现不俗，片区内地块多触顶成交，不仅仅吸引了像弘阳、正荣、金地、建发这些在南京耳熟能详的开发商，还有像厦门大唐、宿州万成、长春君地新进南京的开发商。

目前，片区内已经聚集10余家楼盘，颇为低调的大厂即将迎来片区内最大一波新房供应，市场真实情况又是如何呢？

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大厂属于江北新区直管区，以江北达到快速路为界，可划分成大厂老镇、葛塘新城两个小片区作为区分，目前大厂共计10余家楼盘在售/待售，其中大厂老镇有6家，葛塘新城有5家。

葛塘新城在正荣、建发进驻之前，仅有一家项目文苑居在售，精装均价19699元/㎡，而正荣润禾府、建发和著今年6月份上市之后，均价+升级装修包的配置直接将大厂房价提升至2.2万元/㎡。

一波房价冲击之后，从南京网上房地产的官方数据来看，无论是正荣润禾府还是建发和著，整体房源去化约50%。

建发和著已经领取1、2、5、8、9、10、12、13、15、16、17、18号楼销许，建面约89、106、123㎡，销许均价20674元/㎡，另有1500元/㎡升级装修包可供选择，预计2023年5月底交付。而一路之隔的建发和章预计明年上市。

据了解，项目首开的1、2、5、8、9号楼仅剩底跃、顶楼房源未售，16、17、18号楼所剩房源较多。

建发和著置业顾问透露，项目有部分房源已经打包出售给渠道中介，还有部分工抵房，售楼处目前没有任何优惠且所剩房源较少。

正荣润禾府、建发和著周边规划有学校、商业等配套，但由于是新城，目前片区仍在开发中，商业、教育资源主要还是依赖于大厂老镇。

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与葛塘新城相距约3公里就是大厂老镇，大厂的“新街口”，聚集了MS慕斯荟、永利购物中心、江北人民医院、南化四小等，颇为繁华。

时代芳华、大唐铭望府、宿州万成G05、亚东G16，4家楼盘的位置相对集中，据了解是此前老小区厂房拆迁后的空地，地块被分割成多个部分，导致项目体量较小，如宿州万成G05仅有3栋住宅楼。

时代芳华是大厂老镇最先一批上市的项目，规划建设4栋25-26层的高层住宅，项目于10月18日领到最新一批销许，推出1、3、4号楼，共计308套房源，建面约89、105、113㎡，销许均价21578元/㎡，另有1500元/㎡的升级装修包可供选择。

在9月份，时代芳华首推2号楼，共计100套房源，建面约89、105㎡，销许均价20878元/㎡，另有1500元/㎡升级装修包可供选择。项目最终以平推的形式开盘，也就意味着报名人数未达到100组。

我们注意到，此次新领销许，时代芳华的均价相较之前有了约700元/㎡的提升，加上1500元/㎡的升级装修包，均价已经突破2.3万元/㎡，也为即将上市的新盘大唐铭望府、弘阳云玥美著埋下了伏笔。

此外，时代芳华的置业顾问透露，项目目前是有促销优惠，不同房源优惠力度会有差别。

与时代芳华一路之隔的就是亚东G16，在今年9月的土拍中亚东以总价5.95亿元摇号摘得，成交楼面价10344元/㎡，毛坯限价19520元/㎡，相较于之前毛坯限价有了100元/㎡的提升，地块面积也略大了些。

同一块地诞生的还有大唐铭望府，体量较小，仅有4栋22-23层高层住宅，由厦门大唐、辰景、海伦堡三家联合开发，项目展厅已经在慕斯荟开放，售楼处预计本月底公开，11月上市。

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03

如果用地铁站来判断距离，那对于葛塘新城和以时代芳华为集群的楼盘来说，它们并不是大厂目前最靠近地铁的，直线距离约有1.5公里。相比较而言，弘阳云玥美著距离地铁S8号线大厂站略近。

弘阳云玥美著规划建设4栋20-26层高层住宅，建面约98-118㎡，毛坯限价19420元/㎡，项目售楼处已经公开，近期将公开样板间，预计10月底上市，放风含包2.2-2.3万元/㎡。

从目前各个项目已知的信息来看，弘阳云玥美著的户型起步是片区内最大的，也就意味着项目的置业门槛最高，置业顾问表示，弘阳云玥美著是面向片区内偏改善的买房人，弘阳品牌号召力是较强的。

纵观大厂已经亮相的5楼盘，产品类型相似度较高直指刚需，配套相当，价格相当，对于大厂的买房人而言更多的差别将会集中在“软性细节”上。

比如，建发和著、正荣润禾府89㎡是三房两厅两卫的设计，而时代芳华、大唐铭望府的89㎡均是三房两厅一卫，不过是双阳台设计。此外，建发和著、大唐铭望府均是新中式设计，其他项目更偏于现代化。

大唐89㎡↓↓

10余家楼盘聚集大厂，对门相争，分销进场大厂难免一场混战，是对大厂购买力的巨大考验。而在没有更多产业的支撑下，仅靠大厂内部消化并不简单。若吸引外来客群，2.2万元/㎡的大厂和更靠近市区的桥北二手房哪个会更受刚需青睐呢？