精装包要卖5000元/㎡，雨花人居森林开局就直指4万/㎡？

高喊4万元/㎡，雨花人居森林到底凭啥？

近期，无论是已经亮相的铂玥江南，还是即将面世的越秀G40，都将雨花人居森林这一新片区的曝光度调至最高，调动了大家对其好奇心，人居森林到底在哪？4万元/㎡的价格值得买吗？新片区的魅力在哪？

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在2020年雨花区的土地推介会上，“一廊两轴四片”的新发展格局首次被提及，其中四片从东到西是东部枢纽提升片、中部三生融合片区、西部滨江转型片、南部工业培育片。随之，与河西南一河之隔的雨花人居森林片区诞生，属于西部滨江转型片。

今年五月份的土拍是雨花人居森林首次亮相，G40、G41两幅地块均触顶成交，虽是新兴片区，但从土拍的结果不难看出市场对其接受度、期待值较高。

◆G40地块：最终通过摇号被越秀竞得，成交总价41.4亿元，楼面地价25189元/㎡，毛坯限价3.3万元/㎡；

◆G41地块：最终通过摇号被华侨城竞得，成交总价18.8亿元，楼面地价25313元/㎡，毛坯限价3.3万元/㎡。

不过，从地理位置来看，雨花人居森林处在河西南、岱山中央科创生活区、板桥雨花经开区三者夹缝处，是雨花重点打造的文旅融合片区，也是推进沿江转型发展的重要项目。也就是在南京拥江发展的格局下，雨花也在推进。

根据规划，雨花人居森林将以龙藏大道为分界线，龙藏大道以东片区，是居住以及生活配套社区；龙藏大道以西片区，以郊野绿地和公园绿地为主，有已经建成的江豚广场。

《地产锐评》主笔马乐乐表示，雨花受制于地形、交通的影响，是比较割裂的，缺乏成片开发，因而切割成比较小的片区。而雨花人居森林是大规模征地后盘活的空地，相对比较完整的、可成片开发的土地。

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不同于南京其他片区的规划，雨花人居森林让人耳目一新的是：TOD复合开发模式。

TOD，我们常见于商业综合体，地铁上盖的商业，直观来说就是将地铁口与商场通道相连接。而雨花人居森林未来也将会采用此种形式，将居住区、办公区、商业楼、基层社区中心等与地铁相连接。

铂玥江南的置业顾问透露：未来铂玥江南小区地下将会有三层架空，直接与地铁S3号线天保站相连通，业主可以不出小区就能到达地铁站。

这一设计旨在将地铁系统、社区中心、住宅、学校等城市空间连为一体，在地下就可以实现多空间互通，不用担心受到地面车行干扰。

显然，该设计的基础是基于雨花人居森林是一个空白区域，没有既有的城市界面，更容易以新型的方式来打造。

在交通上，片区内共规划有4条地铁3个站点，地铁S3号线天保站（已运营）、地铁7号线（在建）、地铁8号线（规划）西善桥站，地铁9号线（规划）1处站点。

车行方面，岱山西路北延、龙藏大道已通车，吉祥路、岱山东路北延、西寇南路、西寇北路等8条道路已开工建设。

在教育上，规划的36班初中、36班小学及18班幼儿园的规划建设工作已启动，计划于2023年6月交付使用。据小道消息，或将引进北京东路小学、琅琊路小学（以官宣为准）。

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由于雨花人居森林的地理位置，难免会被拿来与岱山相比，更有人认为雨花人居森林将会提高岱山的性价比。

从土拍限价来看，雨花人居森林毛坯限价3.3万元/㎡，岱山毛坯限价31200元/㎡，二者有1800元/㎡的差价，并不明显，二者之间的明显差异是在升级装修包的定价上。

我们来看雨花人居森林第一个楼盘铂玥江南的“野心”。

铂玥江南的售楼处设置在华侨城翡翠滨江售楼处，项目打造7栋21-25F高层住宅，建面约99、126、143㎡，毛坯限价3.3万元/㎡，全装修限价3.5万元/㎡。由华侨城、路劲联合开发，路劲操盘，此前路劲曾和中国铁建联合打造了城南赛虹桥的科技豪宅花语江南。

据了解，项目打造的是“六恒”科技住宅，采用金基分控式系统，而科技系统一加持，升级装修包的价格不再是3000元/㎡的中等档次，是要飙升至5000元/㎡的最高档次。

5000元/㎡的升级装修包，目前南京能够卖出或喊出这一价位的不是在河西中，就是在大校场，“小萌新”雨花人居森林的野心可见一斑，毕竟河西南才3500元/㎡……

若铂玥江南的升级装修包的价位最终批在5000元/㎡，整个雨花人居森林的基调将会奠定在4万元/㎡起，开局就是“4字头”，已是其他老前辈走了五六年都没能达到的高度。

据悉，铂玥江南计划将在12月上市，推出4栋楼，项目的样板间暂未公开，届时可以一睹科技住宅的升级装修包，价格背后是价值的体现。

不难看出，在宣传初期雨花人居森林是紧紧抱着河西南的“大腿”，连价格也看向河西南，早已把一旁的岱山抛之脑后。从规划起点和未来预期上，雨花人居森林是明显高于岱山的，未来二者之间差价的博弈才是一个看点。

4万元/㎡的雨花人居森林hold得住吗？