人口普查背后：未来10年，中国楼市的接盘侠在哪里？

文｜叶书利

人口普查数据背后，也揭示了未来十年中国楼市接盘侠之问的答案。

A,未来10年，还有近1.5亿新市民进城。

本次人口普查数据显示，目前中国常住人口城镇化率为63.89%，过去十年增加了14.21个百分点，不过相较于当下美国的81%左右和日本的91%左右的城镇化率，中国的城镇化率还有较大的增长空间。

如果以目前每年近一个百分点的城镇化率计算，未来十年，即2030年时，中国的城镇化率将在75%左右。这也意味着未来十年，中国还有近1.5亿的新市民进城，而这些新进城的新市民，便是中国楼市最大的接盘侠，也是未来十年中国楼市继续向前发展的基本盘。

B,家庭小型化，将进一步分裂出更多的住房需求。

本次人口普查数据显示，伴随离婚率上升、人口流动加大、不婚主义兴起、年轻人婚后独居等原因的叠加，当下中国平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人。

民政部的数据显示，2018年时中国单身成年中，约7700万为独居状态，而到了今年，这个数据可能会上升到约1亿。

翻开历史可以发现，中国的平均家庭户人口数一直呈下降趋势，1949年后最高的数据为1964年时的4.43,与此相比，目前的平均家庭户人口数已下降了约41%。

值得注意的是，家庭小型化，也是一种世界性趋势，而伴随家庭小型化的是，即使在人口不变的背景下，此举也会催生更多的住房需求。

C,流动人口背后的置换需求和增加都市圈化的住房需求。

目前中国的流动人口量高达3.76亿，比2010年时增加了约1.5亿，增长69.73%。

流动人口的增加，也意味着在中国楼市内部，正在催生越来越多的从一个城市到另一个城市之间的置换性住房需求，如一个人从A城去B城，中间可能会伴生着把A城的住房卖了，而在B城买房的需求。

目前的人口流动趋势显示，长三角、粤港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈成了流动人口的主要去向，而这会让这些区域增加更多的住房接盘侠。

D,改善性需求比例正在增加。

可以初步判断，未来十年，35-60岁年龄段城镇人口比例将增加约5%，而这个年龄段的人群正是改善性住房的主要需求者，此举意味着未来十年，中国楼市的需求端，改善性需求的接盘客将进一步增加。

事实上，目前在上海、北京等城市，改善性需求已成为本轮楼市向上前行的主要助推力。

E,人口东南飞化，也正在深刻地改变着中国楼市需求端。

2010-2020年的十年间，中国人口的东南飞趋势越来越明显。

首先，本次人口普查数据显示，东部地区人口占39.93%，中部地区占25.83%，西部地区占27.12%，东北地区占6.98%。与2010年相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区下降0.79个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区下降1.20个百分点。人口向经济发达区域、城市群进一步集聚。

需要提醒的是，这里说的东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南等10省市。

人口东南飞趋势正在加剧。

其次，2010-2020年的十年间，南方正在全面开花，而北方正在全面衰落。

值得注意的是，2000-2010年的十年间，中国人口流出最严重的四个省，皆来自南方，分别是减少了49万人的贵州、减少了166万人的重庆、减少了193万人的四川和减少了227万人的湖北。而在2010年2020年的十年间，中国人口流出最严重的六个省，皆来自北方，分别是减少了55万人的甘肃、减少了65万人的内蒙古、减少了79万人的山西、减少了115万人的辽宁、减少了337万人的吉林、减少了646万人的黑龙江。

可以看出，除了已经沦陷的东三省，北方的山西和内蒙古，正在加剧沦陷，成为华北的“北二省”。

第三,从2020年的人口流动来看，北方同样惨不忍睹。

最新的2020年来看，南方的广东、浙江、江苏，人口增加遥遥领先。而北方则是一片绿油油，就是北京边上的天津和河北，也分别减少175万和131万。不过，作为对比，近几年来一直以人口流失而闻名于江湖的北京，去年人口则增加35万，主要原因是去年，北京突然开始做加法了，拥抱经济发展了。

（数据来源：智谷趋势）

F,城市旧改将催生大量的改善性住房需求。

不出意外的话，接下来，旧改将成为一线、强二线等城市楼市的主要推动力之一。

以上海为例，2020年，上海完成旧区改造75万平方米，涉及居民3.5万户。今年，上海还将计划完成70万平方米的旧改、涉及居民3.4万户。而这些居民，基本上都是手握现金冲进楼市的住房需求改善者。