北京中心城区去年人口下降2.2%，而房价为什么还在飞涨？

文｜叶书利

今天的话题，从下面这张空荡荡的地铁图开始吧。

看到上面这张地铁图，你首先会想到哪里？

如果壹书生告诉你：这是一个正常工作日晚上7：15左右，下班高峰期的北京二环2号线地铁的真实情景，你会不会觉得不可思议？

这个不可思议之事是真的：这是5月25日，一个正常的周二晚上7：15左右，北京二环2号线地铁的现场照片。

此前，上下班晚高峰期，北京内城地铁给人的印象一直是“人挤人”，如下图般：

然而现在，北京二环，下班晚高峰期，2号线地铁上，竟然还有大量的空位。

在壹书生看来，这张空荡荡的北京二环2号线地铁图，或许正是北京城六区人口负增长现状的缩影吧。

人口正增长，给人的印象是“烦心”，而人口负增长给人的印象则是“恐慌”。

这场恐慌的缘由在于，北京内城正在“被抽空化”。

北京的内城，正在被一点一点地“抽”空。

人口流动数据给出了最确凿的证据。

七普数据显示，2020年北京常住人口为2189.3万人，与2010年的1961.2万人相比，10年间增加228.1万人，平均每年增加22.8万人。与此形成鲜明对比的是，北京内城的城六区，即东城、西城、海淀、朝阳、丰台和石景山，2020年常住人口为1098.8万人，与2010年相比，减少72.8万人，年均减少7.28万人。

具体到2020年，这样的趋势仍在继续：2020年，北京常住人口增加了35.7万，但北京中心城区的城六区人口继续减少，海淀、东城、西城、朝阳、丰台和石景山，分别减少了10.4万、8.5万、3.1万、2.1万、0.5万和0.2万。

逃离北京内城的群体用脚投票行动中，壹书生发现，北京中心城区的人口逃离出现了“逆天安门”现象，即离天安门越近的地方，基本上逃离的人口量越多，因此过去的十年间，东城、西城、海淀、朝阳、丰台等距离天安门最近的区，人口流失量越大。城六区内离天安门较远的石景山区，人口流失量反而最少。

为什么北京内城的人口流动出现了这种“逆天安门化”，或者说“逆中心化”现象呢？

在壹书生看来，主要缘于行政的有形之手和市场的无形之手双向夹击而成。

A,以目前北京的城市发展逻辑，北京中心城区的城六区，不管是人口还是产业，皆已进入“限制发展阶段”。人口控制的目标是“疏解”，而不是“集聚”。

在此目标导引下，城六区大量的人口和产业已经被疏解，且还会继续疏解，相应地，城六区的人口量，应该还会进一步下降。比如北京核心区的东西城，目前人口量已从2010年时的216.2万人，下降至2020年时的181.5万人。未来可能还会进一步下降至150万左右。而文前空荡荡的北京地铁2号线，主要就位于东西城所在的北京二环。

B,北京已进入都市圈时代，因此人口开始逃离中心区。

纵观世界上的大城市发展，如东京、伦敦、首尔、纽约等，城市发展的第一阶段是中心化阶段。在这个阶段，中心区不断地向周边区域吸引进来人口，然后不断地膨胀、不断地拥堵。慢慢地，其城市发展便进入了另一个阶段“都市圈化”阶段。在这个阶段，鉴于交通拥堵、高房价挤压等原因，人口开始从城市中心不断地向城市的郊区，甚至卫星城集聚，相应地，中心区的人口集聚出现了逆中心化现象。

当北京内城正在被抽空化时，内城的房价，却在继续香港化。

一般来说，人口负增长之下，房价上涨压力开始减退，下降压力逐渐加大，而北京的城六区，人口大幅下降之下，本轮北京楼市行情中，不但成为房价上涨的领头羊，而且还成为房价上涨幅度最大的地方，这有点不讲武德呀!

不讲武德的背后，实际上缘于北京城六区房价上涨逻辑已悄然转变，由之前的人口数量式助推转向了人口质量式推动。主要包括三种质量化逻辑推动。

首先，强学区助推。

主要代表有金融街学区、德胜学区、中关村学区、人朝学区等。

其次，强产业助推。

主要代表有中关村、金融街、CBD、望京等。

第三，强购买力助推。

在北京城六区，人口质量更高，集聚了更多更高学历、更高财富人群，相应地，这些人的购买力也更强。

以本轮北京楼市行情中上涨幅度最大的海淀区为例。

2020年，海淀常住人口减少了10.4万人，成为北京人口下降最多的区域，但在本轮行情中，却是北京房价上涨最猛的地方。背后的主要原因是更质量化的“强学区+强产业+强购买力”。

中关村学区和中关村的IT产业，让海淀的房价有了基本的支撑，而相应地，强学区和强产业，也让海淀聚集了更多高学历的人才，相应地，更多高学历的人才，背后意味着更强的购买力。

七普数据显示，2020年，海淀区每10万拥有大学文化程度的人数高达56451人，远高于北京全市的41980人，差不多相当于全国平均水平的近3.65倍，也相当于深圳、广州和成都的近两倍。

除了“强学区+强产业+强购买力”等三种质量化助推因素外，本轮北京内城房价领涨北京房价涨幅榜，背后可能也与“富人通胀，穷人通缩”的社会因素有关。

A,伴随北京五环内城六区房价基本6万+化，这些区域楼市的玩家逐渐“富人化”，慢慢地与中低收入者之间的关联越来越弱，而北京城六区的人口疏解，被疏解的人，目前主要是中低收入者为主，所以这些人的被疏解和相应涉及到的人口总量的被下降，基本上不会影响到这些区域楼市玩家群体的基本盘。所以，北京城六区人口的下降，并没有影响到这些区域房价的上涨。

B,大印钞之下，富人通胀，而穷人通缩，这股趋势已越来越明显。而北京城六区楼市的玩家群体，主要是富人。所以通胀下的富人，助推了这一波北京城六区房价的上涨。

目前当北京城市正在经历阵痛式转型时，内城的城六区房价已率先实现了高质量发展，这样的盛景，不知到底是喜还是忧？