通州楼市调查：房价为什么还没有上涨？

文｜叶书利

在一片激情澎湃的北京房价之下，身负北京城市副中心利好的通州，二手房却仍然在跌。

为什么通州二手房还未吃到这一波北京房价的上涨红利？

目前的通州二手房是否已在适合上车的底部？

通州楼市还有没有投资价值？

什么时候，通州才会迎来自身楼市的真正爆发期？背后的决定力量又是哪些？

如果在通州购房，哪些板块更具升值空间？

本文尽力以壹书生的视角，试图回答上述相关疑问。

北京房价为什么骚动？

3月，国家统计局的数据显示，北京二手房房价以1.4%的环比涨幅领跑70个大中城市。

这只是当下北京楼市整体面的写真，扒开整体面往里看，北京楼市的内层已经非常分化，这种分化主要体现在下述三点：

A,涨幅非常分化，有地已上涨了近半，有地仅上涨10%左右；

B,涨跌分化，有地在涨，有地还在跌；

C,上涨的时间非常分化，有地先涨，有地后涨。

2020年12月北京各区的房价同比涨幅表现，便充分地诠释了这些分化。

也就是说，根据我爱这家研究院的统计数据显示，2020年12月，北京各区的二手房涨跌中，只有东西海朝的房价为同比上涨，而其余的各区，皆为同比下跌，北京房价的内部表现极为分化。

进一步来说，截止目前，北京各地房价的分化，概括起来主要有两大特点：

A,去年8月前后以来，北京房价开始骚动，而富人越多的区域，上涨越早，且涨幅越大；涨幅大的区域，本轮行情下已有50-60%的涨幅，而不少地方还在下跌。

B,年后，尤其春节后，北京房价上涨开始向次价值区域蔓延。

（数据来源：中房数据研究院）

为什么北京房价会呈现出如此的分化式骚动？在壹书生看来，主要驱动力或原因如下：

A,北京这波房价的骚动时间点是从2020年8月前后开始。

之所以时间点是在去年8月前后，因为去年6月中下旬，北京发生了又一波疫情，导致城市进入了暂停键，一切都被暂停了，包括楼市。到了7月中下旬开始，北京这座城市才重新按下启动键。

B,北京这波房价的上涨，先从高端学区房开始，且涨幅最大。

学区房的房价相对来说，在同区域内是更高的，反而涨幅还更大，之所以出现这种情况，主要原因在于供求紧张所致。背后有三股主要力量在加剧学区房的供求紧张。

首先，疫情之下，中国的国际形势日益紧张，在此背景下，大量原计划出国留学的孩子，大量重新转回国内高考。

目前尚找不到近一年来北京国际学校生源的流失率数据，但据壹书生了解，北京某知名国际学校，去年下半年开学时，六年级某班的生源流失率竟高达40%，且这流失的40%生涯，主要流向了国内就学。

北京国际学校的家长，相对来说是一批高财富人群，当这些孩子转回国内教育体系时，必催生了大量的学区房刚性需求，助涨了北京学区房的抢夺紧张度。

其次，2014年2月，北京市“单独二孩”政策在北京市人大常委会第九次会议通过，北京“单独二孩”政策正式出台。在2016年全面两孩政策实施，而二胎政策后出生的这批人，开始逐渐催生一些学区房需求了，从而增加了学区房的需求量。

切记，北京家长抢学区房，一般在小孩小学就学前三年左右开始抢。去年刚好是一个重要时间节点。

第三,放水之下，大量的钱流入了更具投资价值的学区房。

壹书生比较赞同4月17日中泰证券首席经济学家李迅雷对于去年中国社会有无放水的理解：“去年我国央行很谨慎，几乎没有扩表，增长了4%，相对来说，美国增加了76.8%。但中国的商业银行新增的信贷增长了18%，是美国的两倍。虽然央行很谨慎，但我们的水量比较大。”

中国商业银行放出来的水，绝大部分流入了富人的手里，而不是中低层。加上疫情下实体经济不振，富人手里的不少钱，拐了几个弯后便流进了富人房，而当学区房的金融属性越来越强的时候，便越来越更具投资价值，自然地，也越来越受到不少富人的投资青睐。

此外，本作为给学区房降温的“六年一学位”等政策，到了现实层面，可能反而“减少”了学区房的供应能力，间接加大了其供求紧张关系。

正因为是学区房领涨，所以北京楼市的这波行情，最先上涨的区域是东城、西城和海淀。

C,产业IP紧跟学区IP。

如今的北京楼市，地段论基础上的环线论已渐次退场,以学区、产业、规划等为代表的IP论逐渐占据了楼市的定价权。

在学区房开始上涨后，以产业中心为圈层的产业房开始接捧上涨，如望京、中关村、上地等，之所以如此，主要原因有二：

首先，在调控的各种围追阻截下，北京楼市的需求端，逐渐回归刚需化和去投机化。而产业中心周边聚集了更多的就业性购房刚需人群。

这个时候，自住式的刚需者越多的地方，需求量越大。而产业中心，如中关村、上地、望京等，因为庞大的就业能力和聚集起来的一批码农，既有需求，又手握人民币，且还有更高智商下的预判能力，所以在高端人群抢夺学区房的时候，便相对更早地反应过来，于是，产业房的需求被接捧激发了。

其次，2017年317调控以来，截止2020年国庆前后，北京楼市已经历了近三年半的下跌，也导致大量的产业就业者的购房需求被压抑和延后，伴随学区房的领跑，大量被积压的产业就业者的购房需求被迅速点燃。

D,年后，次价值区域房价开始补涨。

年后至今，5-6环内的临铁房、次新房等开始补涨，之所以是延后式的补涨，主要原因还是源于需求端需求被延后激发所致。

一方面，这些房源的购买者主要是普通刚需族和普通投资者，这些人相对来说，对市场的敏感度更低些，所以行动也更慢些。另一方面，这些购房者，很多人缺少提前入场的果敢和预判能力，更多的人是在看到房价上涨后才敢入场，所以需求的释放更具延后性。

通州房价为什么拖后腿？

在北京的海东西朝等地房价高歌猛进之际，通州的房价却表现得有点阳痿。

有数据统计显示，在3月22日-4月21日的一个月内，通州二手房均价为45335元/㎡，环比微降0.97%。

当然看到这里，肯定有人会反驳称：瞎说，明明自己看的某盘，最近在涨。

这是正常的，因为这是两个概念：一个指的是整体均价，一个讲的是具体个案。

与这个统计数据相呼应的是，我爱我家研究院的统计显示，2020年12月，相较于一年前的2019年12月，通州房价以同比下跌5.3%的降幅领跑北京楼市同比跌幅榜。

也许统计数据的问题，有人会不同意，但上述两个统计数据至少可以说明一个问题：目前为止，在这波北京楼市行情里，通州房价的表现并不好。

目前为止的这波北京楼市行情里，通州房价为什么表现不佳？或许北京楼市这波行情背后的驱动力原因，恰好给出了答案。

A,这波北京楼市行情的最大驱动力是学区房，而通州没有强学区房概念。

目前通州已落地的名校包括人大附中通州校区、人大附中通州学校（已更名为北京学校）、黄城根小学通州校区等，但切记，学区房形成背后的学区，需要时间沉淀，背后沉淀的核心包括两点：

首先，师资的沉淀。

一个学区形成背后的学校，师资是关键，但师资需要时间积累。

其次，生源是最重要的学区支撑点。

一个好的学校，除了师资外，生源最重要，且某种角度来说，生源比师资更重要。

西城的金融街片区、德胜门片区、海淀的万柳片区、中关村、上地、东城的和平里片区等北京知名的学区房背后的学区概念，除了相应片区沉淀了大量的优秀师资外，最重要的是，这些片区背后聚集了大量的高知家庭和相应的优秀生源。

高知家庭+优秀生源+优秀师资，三者合力，才形成了强学区，以及相应的学区房。

城市副中心建设才刚刚开始，“高知家庭+优秀生源+优秀师资”的学区链条还未打造完成，所以当下的通州，严格意义上说，还未形成强学区概念。这就导致在本波北京房价向上行情中，通州房价在第一条起跑线上便落后了。

B,产业是本轮北京房价向上行情的第二大驱动力，而通州副中心的产业建设也才刚刚开始。

副中心的产业发展才刚刚起步，最典型的缩影便是运河商务区，目前该区内林立的写字楼，基本上还处于运营前的状态。而环球影城也处于准备运营中；此外，台马板块的产业发展，基本上处于规划-落地的转换阶段。

总之一句话，当下的通州的产业发展，正处于规划-落地的转换阶段，根本尚未形成“产业-人流”的正循环阶段，所以这也让通州房价在本轮北京楼市行情中，没有站上第二起跑线。

C,此前上涨过快，导致通州房价在去年出现了一定的消化不良。

2015年7月，北京政府宣布东迁后，副中心的概念利好一个接一个，相应地，通州房价一路上涨不断。

有统计数据显示，2015-2019年的五年时间里，通州房价以90.64%的涨幅，排名北京第一。

过快的房价上涨，让通州房价出现了一定的消化不良。当概念的潮水逐渐退却，通州房价出现了理性化的回归，这种现实化回归，让通州房价在本轮北京房价行情中表现迟缓些。

D,在北京楼市里更严的调控政策，也让通州房价在短期内更内敛些。

在北京楼市里，不管北京户口还是外籍人士，通州皆实行更严的调控政策，这也让本轮行情中，通州房价表现更刚需化些，更少些投资化助推。

下一篇将主要讨论通州楼市还有没有投资价值和如果购房，最推荐哪些板块。