恒大危机证明，中国楼市开始内卷化和平庸化了

文｜叶书利

14日，中国恒大在港交所发布的最新公告称，“9月通常是中国房地产行业物业合约销售高峰，然而由于对本集团的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心，本公司预期9月销售持续大幅下降，导致本集团销售回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力。”

目前的恒大，不知是处于黎明前的黑暗，还是沉沦前的黑暗。不管怎么说，可以确定的是，现在的恒大正处于“黑暗期”。而这段黑暗期过后的恒大长什么样，已成为一个疑问。

对于目前的恒大危机，壹书生有三点直接的感触。

A,在楼市拆雷之下，类似的地产类爆雷，已不鲜见，恒大并不是个案。万达的去房产、SOHO中国的逃跑未果、泰禾和华夏幸福的爆雷、河南建业的求救信等，皆是代表。

B,恒大也不会是最后一个，未来的中国楼市，也许正如三年前黄奇帆所言，目前市面上差不多70%的房企会逐渐地退出这个行业，只是退出的方式各不一样，如破产清算、卖身自救等。所以说，接下来的中国楼市，爆雷声只会越来越多，而不是越来越少。

C,回头来看，李嘉诚已成“仙”，不得不膜拜；王健林已脱离苦海，让人不得不佩服“姜还是老的辣”；万科已在坐看风云，不得不让人感慨2018年那句“活下去”背后的高瞻远瞩。

除了上述的三大感触外，恒大危机背后，或许正折射出当下中国楼市的四大走向性趋势，不得不引起大家的警惕，早作防范。

趋势一：

楼市正在去金融化

2004年3月，当时的国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该通知要求从2004年8月31日起，全国所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。自此，中国楼市进入了土地财政时代。

相应地，中国楼市一路高歌猛进。之所以能如此，背后的主要推动力之一便是金融化。

一个在中国银行界和楼市圈广为传播的经典营销故事，便是中国楼市金融化的现实写照：一位中国老太太，60岁时终于挣够了钱买了一套自己的房子；一位美国老太太，60岁时终于还清了购房货款，已经在自己的房子里面住了30年。

以这个故事作为助推，作为买房的购房者，房贷金额越贷越大，家庭负债率越来越高。

据央行发布的权威数据显示，我国的居民住房贷款余额已逼近30万亿。与此相对应的是，我国的家庭平均负债率从1996年的3%上涨到现在的50%。

伴随中国人贷款购房热情的高涨，作为放贷方的银行，房贷日益成为各大银行最优质且最重要的放贷对象。

在购房热情的助推下，作为建房卖房的房企，也不断趁机负债式扩张，因此负债率不断走高。

房价不断上涨背后，作为土地拥有方的地方政府，通过出售土地，获得了越来越庞大且稳定的土地财政收入。目前，土地财政收入已成为不少地方政府最重要的收入来源。在刚过去的2020年，已有大量的城市的土地财政依赖度高于100%，其中包括佛山的180%、长春的155%、南京的153%、武汉的150%、广州的150%等。

土地政府的土地财政依赖度的不断高企，便是土地的日益金融化的最有力佐证。

在楼市去泡沫背景下，中国楼市也正在由此前的金融化渐渐地变成去金融化，恒大们今天的痛苦，便是去金融化的见证。

趋势二：

楼市正在反炒房

楼市的金融化助推着炒房化，而炒房化则进一步推动了中国楼市的金融化，因此炒房与金融化是一对孪生兄弟，相伴相随，且相互促进。

目前楼市调控的核心逻辑便是反炒房，这在楼市的主要四大利益方，包括银行端、房企端、购房端和政府端，皆体现得越来越明显。

在银行端，通过房贷集中度管理，控制银行的放贷上限，从而强迫银行放贷的逐渐“减房产化”和反炒房化。

在房企端，通过三道红线，以设置房企的融资天花板，强迫房企降杠杆，去金融化。

在购房端，通过二手房指导价、限购、限售等方式，强行去金融化和反炒房。

在政府端，通过在集中供地中设置“15%”的地价涨幅上限和楼市问责制的落地等，以控制地方政府炒地的内在冲动。

在金融化的时代，“负债”是一种能力的体现，而在去金融化和反炒房的楼市新时代，不管是房企还是购房者，“负债”正在成为现实的成长负担，恒大危机和此前华夏幸福们的爆雷，以及市场上出现的“零元送房”等，便是赤裸裸的例证。

那些还想着高杠杆炒房的人，该转换一下自己的楼市逻辑了。而那些背着高杠杆正在炒房的人，也该停下自己的脚步，思考一下是不是应该重新整理一下自己的房产清单了。

趋势三：

楼市正在平庸化

当反炒房正在成为主基调时，楼市在中国社会注定会变得越来越平庸化，主要体现如下：

A,房企的利润率会越来越平庸化，去暴利化，且逐渐向社会平均利润率靠近。

B,房价上涨速度会越来越平庸化，且逐渐向GDP增长速度靠近。

C,伴随房企利润的平庸化和房价上涨速度的平庸化，中国楼市的吸引力会逐渐地平庸化，比如房企在招聘市场会越来越不那么吸引人了，楼市在人们的投资理财组合中的投入占比会越来越减少，直至正常化配置。

在现在的欧美日等发达国家，楼市早已平庸化，中国正在步他们的后尘，这是不可更改的趋势，因为中国的人口负增长正在到来，老龄化越来越高和中国GDP增速正在中速化等。

前人路过后留下的脚印，不要轻言去评价。

趋势四：

楼市正在内卷化

中国社会正在吹起的内卷化，正在逐渐蔓延到楼市。

在壹书生看来，中国楼市的内卷化，主要会体现在下述一些方面。

A,在未来的二三年，三道红线压力下，越来越多的房企，迫于资金压力，会在全国不少地方，不时会与同行展开降价比赛，以抢夺客户，抢收现金流。

B,在反炒房的去泡沫时代，越来越多的三四五线城市，在供大于求的压力下，限跌令会此起彼伏，因为限跌令的背后，便是供大于求的供应量，通过降价来争夺市场上越来越少的客户。

C,在一个城市内部，反炒房下，刚需、刚改会逐渐成为支撑当地楼市的主角，因此需求端会越来越内卷化，而在需求端，刚需刚改外的炒房客，会越来越少。相应地，未来一个城市房价的涨跌，主要由当地刚需刚改客的数量和购买力决定。

D,在内卷化时代，越来越多的三四五线城市，因为人口越来越负增长和老龄化率越来越高，当地刚需不足，政府卖地会越来越难，当地财政会逐渐崩溃。

E,伴随楼市的逐渐内卷化，越来越多的中国城市楼市，从趋势的角度来说，已经开始崩盘。只是在现实层面，因为政府控盘和市场的“楼市偏好”惯性，崩盘尚未明现出来，而是会在以后的日子里，市场流动性会慢慢地收缩化，直至僵尸化。

今天恒大的危机，或许只是当下中国楼市危机的一个缩影而已。不同的人，从恒大危机中，都可以多多少少看到点自己的影子。