二手房停贷背后：有人还在冲顶，有人已在捡漏

文｜叶书利

二手房停贷是一场楼市地震，也正式标志着这波南方的不少热点城市楼市行情，结束了。

全国楼市二手房都停贷了？

不是，只是在这波楼市行情中，部分热点城市出现了二手房停贷情况，不是全国所有城市的二手房出现了停贷。这些热点城市主要包括合肥、深圳、广州、南京、武汉、西安等，而且即使在这些热点城市，也只是部分银行出现了二手房停止放贷。

此外，出现二手房停止放贷的银行，也只是目前这个阶段暂时停止了二手房房贷业务，并不是说以后永远都停止二手房放贷。

为什么这些城市的二手房开始出现停贷？

主要原因有二：

首先，因为这些热点城市，上半年楼市太热，因此从调控的角度来说，需要冷一下，以维稳楼市，而二手房停贷便是调控的方式之一。

CRIC数据统计显示，全国100个典型城市2021年前5月商品住宅成交面积合计23642万平方米，同比增长过半，相较于2019年同期增长27%。

其次，银行的两道红线管控所致。

1月1日起，房地产贷款集中度管理制度开始落地。

房地产贷款集中度管理制度为一个银行的房贷发放定了两条政策上限：

红线一：房地产贷款在目标银行贷款发放总额中的占比。比如大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

红线二：个人住房贷款占比。比如大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

上半年，广州、西安、南京、合肥等城市楼市成交量太热，因此不少银行的个人住房贷款发放空间已所剩不多了，因此不得已之下，只能停贷二手房了。

为什么个人住房贷款空间不大的银行，选择的停贷对象是二手房，而不是一手房，因为一手房的个人住房贷款是“批发业务”，而二手房的个人住房贷款是“零售业务”，“批发业务”的成本更低，而“零售业务”的成本更高。因此在逐利的经济人逻辑之下，银行更倾向于停贷二手房，而不是一手房。

正因为是今年的个人住房贷款发放空间余下不多而停贷，因此目前的这种停贷，并不是永久性的，而是阶段性的。

但是也不能因此而否定，因为政府为银行的个人住房贷款发放设置了上限，因此未来的个人住房贷款发放，已有了“空间限制”，所以，未来，类似的停贷情况，以后的年份，肯定还可能再次出现，尤其在具体城市楼市火热时，相应城市发生停贷的概率便更大，频率便更高。

停贷=楼市结束了？

在坊间，有一个观点较为普遍。这种观点误把二手房停贷当成是全国所有城市皆如此，且是永远性停贷，因此这种观点据此认为，因为全国性二手房停贷了，所以二手房就渐渐地成了“不动”的消费品。当二手房成了“不动”“产”，因此楼市投资已无价值，毕竟每一个投资房产的人，基本上都需要通过二手房转让来实现投资性退出。

上述这种逻辑是一个美丽的误会。

首先，一些热点城市的二手房停贷，是因为这些城市的楼市太火了，所以银行手握的今年个人住房放贷空间已差不多提前用完了，因此不得不停贷，否则便会触碰政府的调控红线。

切记，停贷是因为楼市太火。

其次，这次的停贷，只是发生在少量上半年楼市卖得太火的城市，不是全国楼市都停贷二手房房贷了。即使在发生二手房停贷的这些少量城市，也不是所有二手房都停贷了，只是少量银行发生了停贷。

第三，在少量城市已经进行二手房停贷的银行，只是因为今年的房贷发放额提前被花光了，所以不得不阶段性停贷，不是以后都停贷，不是永久性的。

所以简单地认为，全国楼市以后都会二手房停贷，所以二手房成了不动的消费品，这种逻辑完全是一种误读，不是事实。

说到这里，壹书生也想提点题外话：楼市调控的目标是什么？

切记，楼市调控的核心目标实际上是成交量正常运行，而房价微型上涨。

为什么这一波的北京楼市，政府没有出手去强行调控呢？因为符合上述的这个调控目标：

一方面，这一波楼市中，北京整体的房价上涨比较正常。

另一方面，2017年317后，北京房价一直在跌，如今经过这一波上涨，北京多数区域的房价只是回到2017年的高位处，甚至一些地方房价还在跌，当然少量地方的房价已超过2017年高位处。

所以从2017年3月到如今的近四年时间段来看，北京房价并没有什么上涨，这便是这一波行情中，即使成交量上涨较快，但政府仍然没有出重手调控北京楼市的原因所在。

相反，政府为什么出重拳打击深圳房价？因为上涨太多了，超过了政府需要的“微涨”的调控目标。

明白了这个调控目标，对于一些楼市调控措施，就可以少些两极化的判断，比如一遇到什么调控，就得出“楼市结束了”、“中国楼市已无投资价值”等偏激化结论。

停贷的影响有哪些？

目前二手房停贷的城市，可以框架性地概括为“西安+部分热点城市”。因为上半年这些城市楼市成交火热，因此部分银行发生了二手房停贷。即使在北京，目前也基本上没有二手房停贷情况，不过放贷时间可能延长了。

在壹书生看来，这波一些热点城市的二手房停贷，最大的直接性影响便是这些城市楼市即将进入新一轮的楼市拐点处。

比如6月广州二手房成交量仅1943宗，这个量完全可以说是“被打倒在地了”，因为今年1月，广州二手住宅成交量为15724宗。

南方另一个龙头城市深圳，6月二手住宅成交量不到2500套，而正常量应该在8000套以上。

伴随广州、深圳等两大龙头城市楼市的冰冻，珠海、佛山、东莞等珠三角楼市一夜入冬。

可以预计的是，伴随珠三角楼市的降温，南方热点城市的这一波楼市，已进入新一轮拐点处，只是早晚而已，但结论已难更改。

接下来，中国楼市可能出现三波行情走向：

A,疫情后上涨过一波的楼市，将慢慢降温，现在入市者，极易冲顶；因此，这些城市大概率将迎来新一波楼市调整期。

B,此前以去库存为主的舞龙式调控，处于中国楼市链最末端、库存量最高的一些区域，如唐山等，伴随2020年去库存的结束和一段楼市僵持期后，以后会开启新一轮楼市降价潮。

特别提一句，唐山楼市的真实下跌情况，已远远超过统计数据上呈现出来的情景。近日壹书生去唐山楼市后发现，唐山房价最贵的凤凰新城区域，在此前一片3万+的口号声中，目前在该区域核心区，已有名企楼盘高层已降至15000元，且还卖不动。

C,2017年调控后降价，但这一波楼市上涨期基本没怎么上涨的价值区域，如北京通州和北三县、廊永固等真环京区域，以后会渐渐地迎来新一波价值重估期，一些聪明的捡漏者正在择机逢低入场捡漏。

所以当下的中国楼市，已全面分化，有人在羊群效应下冲高，有人在买涨不买跌的群体效应中不正常地捡漏，有人正在为昨天的冲动而迎来降价潮。