上海房价为什么比北京上涨得更猛烈些？

文｜叶书利

儒家文化的核心是“仁”，而“仁”指的是“以二人关系来定义一人”。

借用“仁”的逻辑，我们可以看到，去年疫情后，北京房价很猛，上海更猛些。

国家统计局5月公布的70城房价数据显示：

5月上海二手房同比上涨9.4%；

5月北京二手房同比上涨9.3%。

国家统计局的数据，没有具体参考价值，但有趋势参考价值。

市场普遍认为，5月，上海房价同比上涨幅度在25%-30%左右，而北京则是15%-20%左右。

与北京相比，2020年疫情后的上海楼市，为什么这么生猛？

在壹书生看来，主要由六大原因助推。

赤膊抢人，助涨房价

21世纪最贵的是什么？

是“人”，不仅仅是“人才”。

目前的中国，只剩下两个城市不抢人了，那就是北京和北京边上的环京城市廊坊，之前有三个，只是2020年，上海憋不住了，亲自“下海”捞人了，不陪了。

上海“失陪”的原因，或许可以在全国第七次人口普查数据中找到答案。

2020年末，上海的人口结构非常不正常：

0-14岁的比例仅9.80%，低于竞争对手北京的11.84%和深圳的15.11%，也远远地低于全国平均水平的17.95%，说明上海已经出现了严重的少子化现象，这也为上海未来劳动力供应带来巨大的隐患；

60岁及以上人口比例高达23.38%，高于竞争对手的北京和深圳，也高于全国平均水平，说明上海出现了严重的老龄化现象。15-59岁的劳动力人口占比为66.82%，虽然高于全国平均水平，但低于竞争对手的北京和深圳。

因此，上海的人口结构，与作为对手的北京和深圳相比，出现了“两头大，中间小”的结构性危机。

人无远虑，必有近忧。因此上海不等了，也等不起了。在落户层面，对于留学海归和优质大学应届生，松绑抢人了。

据统计，2020年，约2.2万名海外留学归国人才落户上海。此外，同样在2020年，约2万大学应届生落户上海。

除了抢优秀的大学生和海归人才外，普通的常住人口，上海的抢人同样效果显著。

2020年，上海常住人口上涨59万，作为对比，北京2020年常住人口增长量为35.7万。

统计数据显示，今年前4月上海人才引进和居转户数量分别较2020年增长了202%和172%，当下上海抢人之决心，可见一二。

涌入的人口，便成为上海楼市潜在的新增购房需求。

此外，疫情之下导致不少国际学校的生源，转向国内就读，这些普遍财富值较高的家庭，也增加了上海楼市的需求量。

旧改造富，助燃房价

旧城改造成了这一波上海楼市热浪背后不可忽视的助攻力量。

房地产一直是中国经济的支柱产业，所以在背后，政府一直在制造“支柱”，以维持房地产的热度。2020年前是“去库存”，主要针对对象是80%的非价值三四五线城市，而从2020年开始，替代“去库存”的政策便是“旧城改造”，主要针对20%的头部城市。因为这些头部城市，则是“先富起来的那批老城”，因此在市场层面有大量的旧城需要改造，以完成城市更新。

2019年全国完成“旧改”小区仅1.9万个，2020年“旧改”规模提升到了3.9万个。根据央府的规划，2021年全国完成“旧改”的任务是不得小于5.3万个。

旧改正成为这一轮头部城市楼市上涨的幕后真凶之一。

以上海为例，2020年后，便掀起了旧城改造热。

据悉，2020年，上海共完成旧改75.3万平米，完成原目标的137%，涉及受益居民3.5万户。2021年，上海已定下完成70万平米的旧改目标，涉及居民约3.4万户。

也就是说，去年与今年，仅旧改就为上海楼市制造了近7万新购房者。这些旧改中的受益居民，基本上手握几百万现金，成为上海楼市中一批有钱的抢购者。

还记得2020年前三四五线城市去库存助涨房价的游戏吗？这样熟悉的情景游戏，现在正在上海楼市重演着。

面粉猛涨，面包不得不逼涨

在市场经济下，供求关系才是价格的最后定义者。

2020年开始，上海疯狂抢人和大规模旧改，从而让上海楼市的需求者猛增，那么，2020年的上海楼市，楼市供应端是怎样的呢？

以二句话来形容：

供应减少；

地价翻倍。

近10年上海市区居住用地成交情况

壹书生汇总上表数据后发现，一方面，2020年，上海居住用地供应量为208万平米，相较于2018年的219万平米和2019年的217万平米，有所下降；另一方面，更为恐怖的是，2020年上海供应的居住用地楼面价为26069/平，相较于2018年的12820/平和2019年13465/平，直接翻倍。

作为面粉价的土地楼面价翻倍，背后可能与土地的供应结构或土地的质量有极大的关系，但不可否认的是，面粉价格的如此猛涨，必然会引发上海楼市的情绪性恐慌。

于是，2020年的上海楼市供求关系是这样的：

需求端，因为抢人、旧改等原因，购房者数量大增；

供应端，土地供应量减少，且地价翻倍。

正因为严重的供小于求，上海易居研究院发布的库存报告内容显示，在承前启后的2021年1月，在全国楼市中，上海二手房去化周期最短，仅为1.7 个月。

所以，房价的上涨便不可避免了。甚至可以说，如此之下，房价的上涨，难道不是一场有形之手有意引导的结果吗？

贫富分化下，楼市的茅台效应显现

2020年以来，包括北京、上海、广州、深圳、杭州等中国20%头部城市的房价上涨，也是贫富分化下茅台效应的缩影。

茅台效应背后有两个主因：

A,任何一个成熟的行业，都会慢慢地出现“第一名吃肉,第二名喝汤,第三名啃骨头,没有第四名”的贫富分化情形。比如中国手机行业，除了小米、华为、OV后，只有其他厂商了；电商行业，除了阿里巴巴、京东和拼多多后，苏宁易购、国美等，都在难受中。

股票市场的市值上，表现得更为明显：家电行业，美的市值已经是格力的两倍；白酒行业，只有茅台和其他白酒等两种白酒；建筑机械行业，三一重工一骑绝尘；银行业领域，招商银行、宁波银行估值持续提升，其他银行则痛苦地趴在地上大口喘息着。

B,当下的资产市场，富人资产通胀，穷人资产通缩，愈发明显了。比如这一波的北京楼市或上海楼市，越贵的学区房，上涨越多；越便宜的刚需盘，上涨更少。甚至在北京楼市，不少地方的房价不但未涨，还在阴跌中。

放到中国城市链的角度来说，上海或北京等头部城市，便是中国城市圈中的头部城市或茅台式城市，自然受到更多资本的追捧，所以也成为了这波茅台效应的受益城市。

楼市中的茅台效应，接下来还会表现得更鲜明。在世界上，也是如此。

疫情后伴随美国等世界各国的大放水，世界各国的大城市房价同样猛涨。比如近期，亚洲最大房地产科技集团居外IQI（Juwai IQI）发布的《2021年一季度全球房价报告》显示，今年一季度，近九成公布数据的国家和地区的房价上涨。

但是在这些20%城市猛涨背后，也有着沉默化的80%的城市。比如在当下的欧洲，如法国、意大利等地，一套房仅卖一欧元的情况，并 不少见。

城市转型上，上海远远地摔开了北京

这次的上海房价上涨，从上涨覆盖的城市广度和上涨幅度来说，上海皆明显胜于北京。

上涨幅度上，北京弱于上海。上涨覆盖的城市区域上，目前为止，北京的这波上涨中，不少区域不但未涨，而且还在阴跌中。

之所以出现这种情况，除了上述已讲的相关原因外，可能也缘于北京在为梁陈方案买单。

1950年2月，在北京的城市框架设计中，梁思成和陈占祥共同提出《关于中央人民政府行政中心区位置的建设》，史称“梁陈方案”。 “梁陈方案”的逻辑简单地说就是，保护内城的古城，在内城外再建一个北京城，从而既保护了内城，又拉开了城市架构。

众所周知的是，这个方案被否了，于是北京的城市发展走上了“中心化路线”，导致了今天北京城的大城市病：内城过于拥挤，外城未得到充分的发展，所以限制了北京的发展空间。

2015年的通州副中心方案，相当于重新回到了“梁陈方案”。于是出现了，2020年北京内城的城六区人口下降2.2%。

但是今天的北京却不得不为迟到的梁陈方案买单：内城被强行疏解，伤筋动骨，而以副中心为代表的外城新城，因为发展时间有限，所以还无法上位为引领北京发展的顶梁柱。于是，当下的北京陷入了城市转型阵痛期。

作为对比，上海早在上世纪九十年代便开始发展副中心的浦东。2020年的浦东，GDP已达1.3万亿，相当于整个上海GDP的三分之一。

1.3万亿是个什么恐怖概念呢？在2020年全国城市GDP排名中，如果把浦东当成一个城市参赛的话，可以排在全国第12名，排在1.4万亿的天津后面，在浦东之后，则是青岛、长沙、无锡、宁波、郑州等1.2万亿级别的城市。

而北京的副中心通州，2020年GDP只有1100亿，约等于浦东的十二分之一。

当下的浦东已成为引领上海发展的领导者。更为重要的是，浦东的成功，为上海这座城市拉开了更大、更具想像力的发展空间。也正因为如此，上海这座城市在共同富裕方面，或者说更均衡化的发展方面，远超北京。这或许便是这波楼市上涨中，上海房价上涨覆盖的城市面更广的隐性原因吧。相反，因为北京的城市发展更不均衡，所以房价上涨方面，也逐渐得不均衡化。

在多中心化发展方面，与上海相比，北京确实落后了一个时代。因为通州副中心的城市建设才刚刚开始，而浦东已进入发展的引领期。接下来，超大城市之间的竞争则是城市群或都市圈式的平台化竞争。

北京会继续甘拜下风还是奋起逆袭？

从这个角度来说，通州副中心的成与败，不仅关乎着北京的城市未来，也是南北经济分化下北方掀起的城市反攻战。