楼市回暖脚步再次放缓，后市主要受货币政策左右

全球大放水，从长期看，资产价格上涨是毫无疑问的。但从短期看，最近的楼市似乎有点突然降温的意思。

近期全国楼市形势概览

1、市场已经恢复疫情前的常态，多数城市，多数房企成交额和去年同期无异，部分甚至已经超过去年同期；

2、一线城市继续走强，除了慢慢跟上的广州，其他三个城市已经算是量价齐涨了，“小阳春”已经到来。价格方面，由于深圳太突出，所以调整也存在不确定性。

3、“水”退去，展现了三四线城市大部分都在“裸泳”，市场稳步下行态势已经确立。就算中央再放“水”，估计也无助于扭转这类城市的根本问题。

4、二线城市出现明显分化。粗略概括，长三角、珠三角的二线城市比较强，区域中心的二线城市较弱；经济强劲也有题材的区域中心强，经济弱且有问题的城市（如武汉）偏弱。

5、房企普遍获得大量新增融资，且利息不高。所以土地市场火热将持续，而一手房打折情况将有所减少。

6月份，大湾区突然出现萎缩

但进入六月份以后，珠三角9市几乎同时出现了成交量下滑的情况。环比上月，多数城市普遍下滑了10%—20%左右。楼市5月的强势似乎在进入6月份以后立即戛然而止。可能以下几个原因：

1、价格出现了上涨。前阶段楼市持续回暖，多数一二线城市都出现了量价齐涨的局面。业内因此普遍对后市有较高的预期，而且土地市场已经有明显的升温。所以不少楼盘近期的优惠力度减少，部分城市房价上涨明显。价格上涨过快，导致买家出现了观望情绪；

2、房地产复苏过快，购买力可能跟不上。楼市几乎是受疫情影响后复苏速度最快的行业之一。但疫情对经济的冲击是明显的，在过去两个月消化了一批积压的需求后（包括一季度半停滞的市场，还有各地宽松户籍政策带来的新增需求），市场开始面临收入降低导致的购买力不足的问题。而购买力不足，很可能是制约今年楼市的重要因素之一。

3、期望国内进一步的宽松货币政策并没有落地。M2增速虽然持续加快，但进一步的宽松货币政策引发了不同意见，目前似乎已经稳定在11%左右。已经在4月底表态要实施的降息，降准，抗疫债，特别债等工具迟迟没有跟进。

4、糟糕天气的影响。最近两周，整个华南地区都在持续降雨，造成了看房的不便，楼盘到访量也出现了下降；

5、六七月份也是楼市的传统淡季。这个传统的形成，一是房企新货供应不多，这是因为多数房企习惯把目标档期定在金九银十这个档期；二是6、7月份因为学生考试，企业年中结算等多种原因转移了市场的注意力。另外受疫情影响，多数楼盘前期施工进度更是明显滞后于往年，导致了后续供货跟不上前期的销售速度。

综述及建议：

黄奇帆近期表示：贫富分化或因疫情而激化。其论据和我之前对楼市的判断是一致的。即：经济差，收入低VS货币多，投资热。结果是：穷的买不起，甚至要卖房；有钱的着急买房保值。房价逆经济下行而上涨的情况很可能出现。在时间上，预计三季度仍受困于购买力不足，四季度才会逐渐转入热钱主导市场的局面。

就卖方而言，目前并不能急于涨价。涨价快成交就困难。必须等待更多的资金进入楼市，尤其是要等待传导过程所需的时间。就买方而言，底部可能仍会持续，不过由于全球大放水，离涨的时间也不远了，要抓紧。