错配的上海楼市，混沌的购房者

2020年已经过半了，今年的上海楼市非常值得和大家聊聊。

我第一次试图去回顾今年上海楼市的时候，没有太多思考，脑海里瞬间闪过了印象最深的三个词：前滩、错配、混乱。

前滩热就不用说了，12.2万的三湘印象，打破了中环的定价逻辑，最后还收获了7:1的认筹率。

至于错配、混乱，是今年上半年上海新房市场，已开88个盘供应的超2万套房源，带给我的最大感受。

下半年，还有将近140个新房项目入市、加推。

短暂的中场休息后，热闹的上海新房市场，底部却已经在开始大混战。

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关于错配混乱的补充，有几个现象可以描述：

错配一、在上海市区供应越来越稀缺的低密住宅，今年却大量的供应给偏远的远郊。

越来越多的开发商，跑到偏远的地方去造豪宅，比如周浦的保利首创颂，宝山顾村的上城院子，罗店的金色宝坻。

甚至开始跑到崇明这个超远郊区。

内中环新房改善无处安放，郊环超远郊“豪宅”热闹不断。

错配二、同一小区，不同的面积尺度，让户型拉开的价差极大，一个户型就成为另外一个户型的炮灰。

之前火热的西郊金茂府90-99平的洋房开盘秒光，但125-100大户型叠墅很难卖，并不是产品不行，也不是开发商不行。

就是因为区域的客户画像对户型段的选择。

不光是远郊如此，就连炙手可热的徐汇滨江，也在发生这种现象。

即将入市的百汇园三期，户型段的价差整整拉开了中外环一套房。

9万的均价，户型段有96平一房，120平两房，200平三房，差异化非常突出。

错配三、在传统的中心地段，去造不符合地段的产品。

往近了说，最近饱受争议的中兴路壹号，其实地段并不差，产品也不弱，但无奈扎堆在一众老破小中，而且时髦地创造了大一室和极大的窗地比，买房人可以无障碍俯瞰老破小。

品质感挺良心的，万科也在亏本造口碑，但奈何市场不认可。

还有中鹰黑森林，硬生生靠着品质，在大华这个总价不搭的地段上，造出了一个现象级楼盘。

只可惜，大华很难配得上这个总价。

错配四、偏远地方造小户型也不见得好卖。

这里有个典型，是映虹桥这个项目的弯道超车，选择在赵巷这个别墅板块，做出了叠墅产品，虽然户型和总价段更低。

但无奈，周边的别墅客户总不能降级改善，这里看的不是总价，是身份。

而重视地铁通勤和配套的刚改，也不会选择这个高不成低不就的产品。

在这么一个不合适的地段推了一个不合适的产品，结果也毋庸置疑：开盘去化34%。

看完了上面这些，其实买房人应该心里有个概念。开发商并不傻，什么样的地段，用户喜欢什么样的产品，没有人比这些操盘的人还要心知肚明。

但无奈的是，卖的好的产品不一定能复制，也可能因为不敢复制，因为地块有要求，成本利率有要求，还有开发商的实力也不尽相同。

这种错配现象，在未来很可能也不会停歇。为什么会这样？

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其实现在买房人很聪明，我们曾经写过一篇《上海的购房者，让我心生敬畏》。

当下上海的购房者已经彻底进化，有完整清晰的逻辑，知道自己想要什么，也是一群装备房企操盘思维的个人专家。

几个内外部的原因，共同造就了现在上海新房市场上的错配现象。

1、刚需、改善客户总价购买力的限制跟不上房价的上涨。

上海新房正在打破环线定价的限价逻辑，房价的上涨、项目的变化，与购房用户的心理预期开始产生波动摩擦。

2、客户开始变得越来越聪明，住过商品房也知道想要什么，经过十几年房价的波动洗礼和自媒体的发展，非常懂房产，现如今单纯用一个概念是打不穿他们的。

3、客户市场变得越来越细分。

喜欢改善别墅，偏爱外环居住宽敞大面积的，是绝对不会碰内环的。

内环的客户只在内环转，是万万不会碰外环的，内环里面还分上只角和下只角，买房选择变得非常垂直，从地域从产品从购房周期各个维度切割的支离破碎。

所以当下上海新房市场最好卖的项目到底是什么样的，也开始变得清晰。

那样能够让需求精准匹配客群的项目，产品、户型、面积段也能够匹配地段的项目，会卖的越来越好。

要知道，开发商现在错配的问题，很大可能就是未来五年后二手房到市场上的问题。

还有能够把功能性做的好，哪怕同等区域的面积段多一个房间、多一个收纳、多半个阳台，都是赶超周边一手次新的重要因素。

买房人要分清楚超前和错配的概念区别，有些概念是超前的，而这种超前是不会犯错的，功能性做的好、房间做的多、户型做的强、产品力做的棒，甚至外立面做的漂亮能够历久弥新，也是超前的。

就像香港六十几平可以做三房一样，未来也不排除上海会出现这种可能性，同等情况下多个卫生间也是有价值的。

这是永恒不变的顶层需求，总有一天，时代会跟上这个改变。

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上海今年的新房供应足够，而作为买房人，看到百家争鸣将近220个新盘的供应，购房者更应该仔细考虑买房子的需求，不用太过焦虑，今年是确认难得的新房供应大年。

我们当下能做的，就是耐心在错配层出的市场里选不错配的楼盘。

所以几个建议给到正在选盘的购房者：

1、购房者要有竞品思维，但不是建立在同等时间内的新房思维。

竞品思维不是把大虹桥几个新盘串起来，就叫竞品思维，要同时把握一手二手的竞品，多去周边看二手，知道一手什么情况，二手什么情况。

知道房子的稀缺点，让自己在市场里保持超前思维

2、上海内部的成交，都说改善当道，但今年新房500万以上的刚改、改善占比仍旧很低，无论新房二手房刚需客户仍然占大头。

只不过改善的需求，被压制的多得多，有很多都释放给了二手房。

所以当下无论买新房还是二手房，都要想到改善的那一步，想到未来接盘侠的心理预期。

3、上海房票稀缺，要想清楚什么是核心需求，并且预判到未来的需求，未来的主流产品力。

毫不犹豫的抛弃掉那些华而不实的伪需求，比如说电器、装修这些在新房市场中很重要的因素，到了二手市场反而成了赠送品。

一定要坚定的选择产品力出众，可以是品质，可以是漂亮的外立面，可以是物业，可以是环境配套，也可以是房间数等等。

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项目越推越多，楼盘的产品力越来越强，买房人也越来越专业，所以当下的购房者更要擦亮眼睛，躲开错配，抓住超前。

等所有人吃惯了山珍海味，你端出来一盘糟糠面包，一定会被市场毫不留情的淘汰。

当现在留给买房人的选择空间越来越多的时候，也意味着以后留给我们的犯错成本，只会越来越高。