举例
首先我们看一下房地产企业都是怎么玩杠杆的。举一个项目的例子，这样更直观些，为了直观明了，例子做了简单化处理，首先我们假设项目：
- 土地款6块
- 成本4块（施工费和材料费）
- 费用1块（主要是借款利息、员工工资、佣金）
- 销售收入14块
- 这样计算出毛利率22%，净利率12%，净利润1.68块，基本上是正常的市场水平
我们来看看高杠杆企业是怎么玩的：
- 自己有1块钱，从信托、基金借2块钱，现在就有3块钱
- 拿钱买6块钱的地，先付50%，一年后再付50%
- 拿到地就开始盖房子，施工企业垫资施工、材料供应商赊账，都不用付现金
- 房子拿到施工证后就可以办理开发贷，从银行借回来6块钱
- 房子拿到销售许可后就可以卖，或者没拿到也可以变相销售，销售回款14块
- 现在手里有钱了就可以缴纳剩余土地款3块、偿还信托基金2块、施工材料款4块、支付费用1块，银行借款先不用还，现在手里就有10块
- 继续拿这10块去干十个类似的项目
利润和杠杆分析
- 项目净利率看似低，但是恒大投入1块，就能赚到1.68块，这就是说为什么地价高涨的时候，房地产为什么还是暴利行业。在更早的时候，房地产的利润是不可想象的。
- 手上有10块现金，就马上可以用同样的方法复制10个项目出来，这就是杠杆的力量。
为什么现在这种方式转不起来了
- 国家宏观调控，政策收紧，再想从信托、基金借2块钱买地，基本不可能
- 三条红线下，这些高负债企业，再想从银行借款6块，也基本不可能
- 三四线城市的房价下跌，房子想卖14块，也基本不可能，不赔钱就不错了，就按照11块算吧
- 现在要用11块钱，去解决施工材料款4块+土地款5块+费用1块，就略显费劲。
- 但是恒大和许家印用这11块钱干什么了呢，给自己分红，造车、卖水、搞足球、搞慈善大把花钱，当然就没有钱付土地款、还银行、付货款、兑理财、付工资了。
- 只要一个项目玩不转，就要拆东墙补西墙，然后所有项目都完蛋，这就是高杠杆的杀伤性。
- 后面就只能通过卖理财、民间借贷、员工集资这些高成本融资，越弄窟窿越大。
结论
- 如果造车、卖水、搞足球这些算是正常经营，没有转移资产的话，亏了也就亏了，最多说经营不善，但是这种经营模式下，给社会造成了这么大的影响，还把分红捂在自己手里，就太XX了。
- 所以说做任何事情都要有敬畏之心，不能赌上了其他人所有身家就为了博自己的名利，最后自己却毫发无损，你想国家会允许这样的情况发生吗？
