大城市需不需要“租金指导价”？

现如今的房地产市场新房有限价，二手房有指导价，那么租房市场的租金是不是也有必要适度管制一下呢？

住建部在8月31日发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明确提出城市住房租金年涨幅不得超过5%。虽然这还算不上是真正意义上的租金管控，但至少说明目前城市租金的涨幅问题已经不是个小问题了。要不要“管一下”，如何“管一下”，已经是摆在了眼面前的事了。

全世界目前对于城市租金管理最有效最严格的是哪个国家？地球仪转一圈，恐怕非德国莫属！德国对于租金管控方面有两个重要措施，“租金价格指标”和“租金刹车机制”。而且都是明确上升到法律制度层面的措施。

这样的措施让德国的租房市场维持了相当长时间的整体性有序和稳定，虽然有说近几年也出现了一些问题，但毕竟瑕不掩瑜。

现如今，我们的一些大城市的租金年年涨，动不动还大涨，有没有必要也被“指导”一下？

关于这个问题，答案相信一定还会是“屁股决定脑袋”，立场不同，结论一定是南辕北辙的。今天的文章，柯南就来跟大家聊聊对于这个问题的一点个人思考和感受。

问题一：城市租金年年涨的根源是什么？

租金年年大概率要涨，一不小心就可能会大涨，这几乎已经是近些年来，大城市租房市场的“标准动作”了。为什么会这样？

有说是持续通胀造成的。通胀不假，可是衣食住行这四个关乎老百姓基本生存的领域里，衣食行这三个领域，年年都在涨吗？涨得都很凶猛吗？就算是涨，那三个领域的涨价对老百姓的冲击力和“住”这个领域能同日而语吗？

还有很多用供求矛盾论来解释的，这似乎是目前最主流的说法，也是被许多吃瓜群众认可的说法。

大城市租房市场供求不平衡的确是房租不断上涨的最基础原因。可是，这种供求不平衡是不是到了足以造成租金必须年年涨，动不动还大涨的程度呢？至少我认为是“未必”！

大城市租房市场即活跃且利润巨大，因此参与其中的“食利”者亦是众多。二房东的贪婪，中介的翘边，房东的不再“佛系”，使得整个租房市场持续性地水涨船高。

如果说供求不平衡是大城市租金上涨的基础原因，那么众多以此市场“食利”者的不断共同推波助澜就是大城市租金日涨夜涨，时不时畸形猛涨的现实根源。

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。这是商业社会亘古不变的法则，指望完全靠市场机制来稳定大城市的租金问题，现实吗？

问题二：增加供应量和管控租金矛盾吗？

一提到解决大城市租房难，租房贵的问题，许多房地产专家或是媒体大V必定拿出增加供应量来说事。

北京再建十个回龙观或许能一时间缓解一下租房难，租房贵的问题，但能不能持久真不好说。北京不需要实施租金指导或是管制，这样的观点是不是太武断不好说，但至少有点片面吧？

增加城市租房供应量是解决问题“疏”的一面，实施合理符合市场现实情况的租金控制制度是解决问题“堵”的一面。

只“疏”不“堵”，再建二三十个回龙观，北京租房的难题还是未必能解决得让老百姓满意；只“堵”不“疏”，短时间的“成绩”或许会亮眼，但长久的副作用也或将难以承受。北京是如此，上海，深圳，广州，以及其他那些存在明显租房难租房贵问题的城市亦是如此。

需要特别指出的是，增加城市租房供应量是个循序渐进的过程，国家队入场直接建设，政策鼓励社会力量参与改建，转型土地及房屋用途都不是一蹴而就的事。在这个不算短的过程中，如果任由租金涨得“飞上了天”，那么即便是最终供应量上去了，效果还会如同设想的那么好吗？

在增加供应量的同时适度地，合理地管控一下租金是有一定必要的，那种担心管控会造成短时间租房供应量明显减少的说法，完全是杞人忧天。

出租房屋在我们这是纯获利的生意，涨幅被控制或是租金有一定的上限标准，让二房东变少了或是有可能的，但房东们因此就空管房屋不出租了？那不是在扯淡吗？

问题三：如何正确理解住建部的表态

“城市住房租金年涨幅不得超过5%”，这是住建部的态度并且是形成了书面文字的表态。

首先这样的官宣表态，说明城市住房租金问题，尤其是大城市的租金问题应该已经不是一个小问题了，所以到了必须拿到台面上来找办法解决的时候了。

其次是给涨幅设定了一个限度，允许涨，但幅度被控制了。这样的涨幅算不算大呢？

静态角度看不算大，但如果只有这样一个规定而无其他相配套的约束机制，动态或者说是长时间看，恐怕也还是有点值得忧虑的。

每年可以涨不超过5%的租金，如果合同一年一签，年年都涨，几年下来的涨幅小吗？上有政策，下有对策，这年头，会钻政策漏洞的人少吗？所以管控租金，光有控制年租金涨幅一定是不够的，或者说是有漏洞可被钻的。

这点柯南能看到，管理层不会看不到。住建部的官宣更多的应该是一种态度的表明，如果真要实质性管控或是指导租金的话，应该会有更加具体的执行措施。

最后要指出的是，住建部的《通知》，最多属于一个部门规章的范畴。其在法律体系中的效力是较低的。

对于涉及行政职能部门的管控力度或许会较大，但对于市场交易尤其是个体行为的约束和管控或不那么得强。

“城市住房租金年涨幅不得超过5%”这条对于公租房或是经租企业的效力或比较有用，对于个体出租者的效力似乎不见得会太大，想要真正有实效，德国的模式恐怕还是要借鉴一下的。

问题四：什么才是持续有效的“租金指导”长效机制？

最近看过一篇文章说世界上许多大城市都有过租金管制的历史，但没有成功的案例，负面效果还长期并持久。

柯南不了解那些城市实施租金管制的具体细节，不成功的原因，以及开始就无效还是执行执行着走向的负面。但个人认为如果仅仅是单看最终结果就推定租金管控不必要，没好处似乎也有并不合适。

城市发展过程中，如果不适时合理地“堵”一下租金的话，恐怕也是不行的吧？问题不是要不要“管一下”而是如何“管一下”，如何让管的效力更持久，更适应市场变化。

实际上，以我们的制度和体制，在“管”租金的问题上，比其他国家更有优势，更能快起效，但能不能长时间有效且负面效应尽可能少，则是件需要“大智慧”的事。

个人窃以为长效机制的形成或应循这九个字：意志强，顺形势，接地气。

住建部的官宣可以看做是中央管理层面的态度，但是各个城市的问题归根到底还是要各个城市层面的管理层去实际解决。

各个大城市情况不同，中央层面的方针虽不会被违背，但实际操作层面若无强烈的认同意识和执行的意志，效力或必会大打折扣也不会长久。

任何一种机制从初始制定到持续执行的过程中，若是一尘不变，那么后期的效果多半会不好甚者是转向负面。

市场形势不会是一尘不变的，如同使用抗生素一样，市场也会产生耐药性，所以好的机制一定是会顺应形势变化，而做出适度和及时地调整的。尤其是及时性相当重要。

如何做到及时性，关键在于要“接地气”。不全面地，及时地了解清楚真实一线的实际情况，如何做到在关键节点的时刻做出符合形势的适度调整？

我们在制定或是变更制度的时候，往往都要走座谈会和调研的流程，这些流程是不是每次都真正做到完完全全地“接地气”了呢？座谈会或是被调研的代表们是不是人人都完完全全能“代表”了呢？

“治大国，若烹小鲜”。小鱼要烹得好，鱼身不能总不翻，也不能频繁翻；不能用力翻，只能轻轻翻。

国家治理的政策亦是如此，不能不顺应形势长期不变，也不能总是来回变；变起来也不能动不动就颠覆性地变，而是要适度地顺势而变。

城市租房市场的管理也当如“烹小鲜”一般，做好的核心应该是“从民众中来，到民众中去。”是真正“做得好”而不是总是“说得好”！

问题五：如何对待二房东？

对于当下以及未来相当长一段时间而言，管理城市的租房市场，管控城市的租金问题，一定绕不开二房东的问题。

网上彻底“消灭”二房东的呼声不可谓不高。彻底让二房东销声匿迹有可能吗？市场机制恐怕短时间办不到，除非是一纸法令或是行政令才能办到，而目前显然也不会。

就二房东的整个群体而言，对于城市租金上涨尤其是阶段性快速上涨的推手作用是板上钉钉的事。而目前各大城市对于二房东的管理和监督似乎都很弱。

蛋壳的倒闭，证明大规模的机构型二房东的路很难走通，或许有能走通的，但必定是凤毛菱角。凤毛菱角的机构二房东或许容易管理，而城市中大量的职业个体二房东就不容易监控了。

如今二房东已经俨然发展成为了一种“职业”，在不能粗暴地用一纸命令明令禁止的情况下，尊重这样的存在，有效地监督和管控其行为或是城市当下比较实际该有的对待策略。

大城市里适度合理的管控租金整体水平以及涨幅，从某种程度上就是抑制二房东无序扩张，搅弄市场的有效手段。

关于二房东的问题，最后想说句客观的公道话：二房东群体虽然整体口碑很差，但二房东个体并非人人都生来就“不善”。是巨大的利益空间让其变得贪婪，是监管不够到位和不够严厉让其为恶。打掉巨大的寻利空间，监管好整个群体的市场行为，这或许才是治本之策。

增加各大城市的住房供应量需要过程和时间；管理层面作出了要管一下租金的表态，但也需要时间和过程去完善可执行的具体措施；各城市的反应以及执行也会有时间上以及程度上的差别。对于每个在大城市需要租房的个体而言，现阶段唯有“自救”才是最现实的事情。

如何“自救”？柯南上篇文章—《上海租金涨得这么“猛”，到底是哪里出问题了？》的结尾给到了几点建议，放之上海以外的其他大城市亦有借鉴之用。

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友。如果觉得柯南的文章还有些看头，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我或是私信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！