二手房核验价已出，数据背后的真相，你真的看懂了吗？

7月19日起，上海正式开始执行二手房备案挂牌价格核验制度。最近几天里关于价格核验的新闻和消息也是此起彼伏。

许多房地产媒体热衷于“统计学”，在最短的时间里把上海大量小区的核验价标准统计成表，曝光给大家看，极致的还开发了小程序供大家查询。相信大家在这些天里，类似的媒体报道已经看了不少了。

除了那些被整理出来的数据外，估计大家看到最频繁的报道和评论，无外乎是某网红区域二手房“全军覆没”；要不就是某些网红楼盘核验后打了“骨折”价；再就是某皮中介房源大量下架。

说真的，上述这些个报道和评论也就是简单地就事论事，对于大家看清楚事情的本质真相意义不大。今天柯南根据几天来，自己对各种数据以及已经出现的一些情况的思考，跟大家仔细聊聊核验价数据背后反映出来的几点关键真相。

真相一：核验价标准宽严程度不一

仔细看过已经统计出来的各类型住宅小区核验价后，懂行的人就会发现，在不同区域，不同类型小区之间，核验价的宽严程度似存在着肉眼可见的差异。

即便是外行人，也可能会发现一些自己熟悉的小区的核验价比较严，而有些却比较宽松。

这样的宽严度“不一”大致表现在以下几个方面：

① 红与不红区域存在“不一”

无论是看已经发布的核验价统计表，还是看媒体已发的各类报道，大家都可以发现，那些位于被重点关注的区域或网上热门的区域内的小区的核验价比原来的挂牌均价要低了不少，折扣打的比较狠。其中不乏“全军覆没”的小区。例如：翠湖，瑞虹。

② 有在售新房和没有的区域存在“不一”

如果该区域内有新房在售或是刚刚预售结束，而且之前的预售又是一房难求的话，那么该区域内的次新小区核验价也限得紧。例如：前滩，徐汇滨江。

据说之前几乎全部是满分才能入围的复兴，目前核验价试到现在依然处于“难产”状态中。

③ 热门学区和非热门学区存在“不一”

这点许多报道也都叙述过，一些重点学校所在区域的学区房，尤其是小面积多的小区。

这些房源被限价得相当严，虽然限价后看上去的价格依然不菲，但不限之前，那可是大有“翔”出天际之势啊！

④ 房龄老和房龄不老的区域存在“不一”

从核验价目前的标准看，那些老小区，多层小区的核验价比之原来变化不算特别大。

有少部分甚至出现现有核验价的上限不低反而高出原来不少房源已有挂牌价或是实际真实成交均价的情况。这种情况在某些房龄较老，但有电梯的塔楼房小区也有所可见。

那些房龄新的次新小区以及房龄不算太老的商品房小区的核验价就被限制的比较严格了。

柯南比较熟悉的曹杨武宁板块这个特点就非常明显，20年以上房龄的多层小区普遍核验价限制在7到8万，而几个房龄在十来年的商品房小区的核验价上限则多不能超过10万，甚至还出现同样是多层小区，九几年竣工的比八几年竣工的核验价还低的状况。

核验价目前呈现出的这种宽严程度看似不一的状况有其合理性，但也存在一些不合理性，或许之后会有所调整。

真相二：管理层的态度可见端倪

若是细品一下目前可以看到的各小区核验价的整体情况，或许你能从中看出管理层看待当下二手房市场的一些端倪。

首先，无论管理层出于何种目的或是考量需要，对于自去年最后一季度开始至今的二手房明显的整体较快涨幅，估计其应该是持不怎么认可的态度的。关于这一点，从绝大部分小区的核验价的数据就能看出奥妙。

目前绝大多数小区的核验价都还是低于该小区不少原来挂牌的房源的挂牌价的，而就之前几个月的市场情况分析，但凡成交的房源，挂牌价和成交价之间的议价空间大多小于5%。结合大量房源被下架的事实，管理层的基本态度不是很明显了吗？

不认可既往涨幅但也未必代表就要不允许有涨幅，目前的核验价对于大部分的小区还是保持相对宽容的态度的，这和深圳指导价的操作有着很大差别。

这种宽容具体表现在绝大部分小区的核验价标准比去年同期该小区的实际价格仍是要高的，这种状态至少可以说明并非不允许有涨幅，涨点或是跌点应该都是被允许的，但过了度就要被“毙掉”。

这个度是多少呢？柯南从数据中初步分析出的结果是整体性的上限或应该在同比上浮（和去年同期相比）20%上下。

未来是不是会收紧幅度或是保持不变，亦或是出后手，这还真要看市场是“买账”呢？还是“头皮硬”？

真相三：中介有意抬高房价的行为是真实存在的

这个其实内行都知道，尤其是那些所谓大中介公司，出于利益的诉求，这样的事其实没少干，可是普通群众或许有听说，但未必真了解，碰到自己身上更是未必都能感知到。

这次链家已经下架了一万多套房源，而中原下架的房源听说更多。在大部分小区的核验价并不算非常严格的情况下，下架几乎一半的房源，这些大中介不就是在用实际行动坦白自己确有抬价的行为吗？

没有那些大中介有意无意地诱导，房东哪里来的挂高价的底气和可以挂高价的信息？

抬价是为了自身利益，同样为了自身利益一样可以变招，尤其是在形势变化危及到成交量甚至是生存的时刻。

接下来，那些大中介们不出意外必会集体出招，而且针对房东方出招的概率会更大。至于招数有多少，招数是啥样的，有兴趣可以私信柯南单聊。

真相四：房地产市场调控从此进入“深水区”

过去十几年，调控从来就没有停止过，有过限制买卖的政策，有过限制信贷的政策，但是直接对价格进行限制的政策还是最近两三年的事。

要动用限制价格，这样的非市场化，非金融化政策来调节市场，说明之前反复被使用的市场化或是金融化的政策对于市场调控已经彻底“力不从心”了。

同样也说明限制交易，那样的浅层次，威力较轻的非市场化调节政策的作用也越来越弱了。

房地产市场毕竟还是商品化的市场，到了要动用限价这样的非市场化政策来管控，而且是不光一手房限价，连复杂程度更高，牵涉面更广的二手房市场也要对价格进行指导的份上，可见整个房地产市场累积至今的积弊已经变得多么难改，按照既有的思路进行调控貌似也是越来越难了。

不知道相关管理层有没有想过换个思路走走看？最近看了不少报道称美国近期房价涨了不少，当然这样的涨幅和我们比起来，似乎算是“小巫”了。

不管怎样，最近美国房价的涨速算得上是创纪录了（注意是美国记录），可也没见美国出台啥抑制政策，为何？除了制度因素外，或许还有思路的因素吧？

无论房价如何变化，守住持有必须付出一定比例成本的底线，以此来制约无成本纯获利的长期持有，房价涨时不刻意压制，房价跌时也不全力去保，这样的思路是不是更有助于市场参与者敬畏市场呢？有了对市场的整体性敬畏，市场或许才会处于比较长时间的理性和稳定状态吧？

我们这十几年来的房地产市场动不动就不消停，难道只是因为通胀持续？难道只是由于调控政策被“免疫”了？

今天柯南跟大家剖析了这么多，目的只有一个，希望大家稍稍搞懂一些藏在核验价格数据背后的东西。

这些数据背后的东西，柯南可以比较肯定地讲，不是特别专业的是看不清楚的。看清楚这些无论对于买房者还是卖房者都是大有裨益的。文章最后还是老规矩，给买房者以及卖房者一点建议：

建议一：紧盯主要矛盾

无论是买房还是卖房，什么是主要矛盾，或者说是核心关键？买房卖房的核心问题是抓住“时间窗口”。

买房亦或是卖房，操作于时间窗口期，事情多半会即顺利又获利；反之，错过了时间窗口期操作，事情多半就会磕磕绊绊又可能要吃亏。

不过，买房者和卖房者的时间窗口期正好是相反的，如何才能看的比较准，而不是选反了呢？且看建议二。

建议二：积极接触各种类型的中介

多和不同类型中介聊市场动态，重点是观察和感受他们对你态度的变化和话术的转变，这些变化是最隐蔽且最能预示“时间窗口”是不是来临的前奏。

至于能不能察觉和看透中介的那些细微变化，就全凭个人的人生阅历和天赋了。

虽然判断时间窗口的手段还有其他许多，但我说的这点是最直接，最实际有效的。

建议三：揣摩透彻九字箴言

这九字箴言是柯南套用老戏骨何冰的一句话，他说的是演员的自我修养，柯南觉得同样极其适用于买房和卖房者的修炼和实际操作。

一“命”，二“运”，三“风水”，四“积阴德”，五“读书”。

大家仔细揣摩揣摩吧，参悟透了，买房或是卖房大概率能事半功倍。如果一时搞不明白，也没事，柯南将专门写一篇文章来拆解这九个字。

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我或是私信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！